Ваша заявка на ипотеку одобрена.
Обычный срок действия ипотечной заявки - 3 месяца. Можно приступать к поиску квартиры.
👉 Для начала нужно реально оценить свои финансовые возможности. То, что Вам одобрили значительную сумму (допустим, что это так), вовсе не означает, что Вы должны использовать всю сумму. Стоит провести мониторинг цен по разным микрорайонам города, выбрать из них те, которые Вам очень нравятся, приемлемые, и те, где Вы ни за какие коврижки жить не согласитесь. Последнюю категорию выкидываем, ибо мы за комфорт, с первыми двумя можно работать.
👉 Берем тетрадку, ручку, заходим на сайты Авито, Циан, Яндекс Недвижимость и любые другие, популярные в Вашем регионе, фильтруем поиск по:
- Микрорайону/адресу: выбираем все, которые нравятся и те, что приемлемы.
- Количеству комнат. Не будьте категоричны: есть однушки такой квадратуры и планировки, что могут переплюнуть трёхкомнатную, поэтому советую включать смежные варианты. Хочу двушку, ставлю фильтр на 1, 2, 3 - комнатные.
- Площади!!! Это самый важный момент. Вы должны четко осознавать какая минимальная площадь квартиры Вас устроит. Для семьи с двумя детьми (маленькими или одного пола) 48 квадратов это минимально приемлемый показатель. Есть конечно ситуации, когда выбора особо нет, но Вы в любом случае должны четко для себя это осознавать.
- Цена. Если Вы рассчитываете купить квартиру за 4000000₽, смело ставьте фильтр на 4300000₽. Продавцы (и в особенности риелторы) склонны завышать цену чтобы в случае Ваших сомнений при покупке предложить Вам приятную скидку. Ну и принято в России торговаться, грех этим не воспользоваться.
Можно еще поиграться этажом, наличием лифтов и парковки, но это уже Ваши личные предпочтения.
👉 Как только все готово, начинаем выписывать ВСЕ варианты, указывая адрес, цену, цену за квадратный метр (и это самый важный показатель), этаж, имя продавца и контактный номер. На фото квартиры, за исключением планировки, НЕ СМОТРИМ! Зачастую в очень симпатичных по фото квартирах обнаруживается плесень, отсутствие нормальной вентиляции или проблемы с проводкой. Поэтому рассматриваем все варианты, ставя в приоритет расположение квартиры, цену и квадратуру. При хорошей планировке и наличии средств на ремонт, из почти любого жилья можно сделать конфетку. Со временем.
👉 Далее сортируем варианты по тому, какие Вам больше нравятся и начинаем звонить и договариваться о просмотре. Тут велика вероятность нарваться на риелторов, но их бояться не нужно. Их функционал состоит в том, чтобы просто показать квартиру, а на рассказы о том, что это лучшее предложение и дешевле Вы нигде не найдете, Вы всегда можете понимающе покивать головой и остаться при своём (про взаимодействие с риелторами ждите отдельный пост).
👉 Дальше начинаем все эти квартиры непосредственно смотреть в обнимку с нашей тетрадочкой. И не забываем задавать много неудобных вопросов продавцам и делать себе пометки в тетрадь (пометки делаем свои, а не со слов продавца, ибо продавец может врать).
- Примеры вопросов продавцу:
- Почему продаете?
- Есть ли проблемы по состоянию дома?
- Как обстоят дела с проводкой в квартире?
- Когда в последний раз делали капитальный ремонт?
- В каком состоянии коммуникации, полы, окна?
- Сколько в среднем коммунальные платежи (в идеале попросить расчетки)?
- Дружелюбные ли соседи? Кто они?
- Хорошо ли слышно их по вечерам?
- Много ли в подъезде проживает детей?
👉 Смотрим на готовность человека рассказывать Вам подноготную своей квартиры и по возможности сверяем показания с тем, что можно узнать от знакомых, проживающих в этом районе. Можно вообще после просмотра квартиры прогуляться по соседям с коробочкой конфет и позадавать эти же вопросы. Обычно люди относятся с пониманием.
👉 Обращаем внимание и делаем пометки насчет:
- Удобства расположения квартиры в микрорайоне. Есть рядом транспортная развязка/магазин/садик/школа/тренажерный зал/детская площадка/парк/ночной клуб... Делайте список на основании своих предпочтений.
- Есть ли места для парковки. Пункт важный даже для тех, у кого машины нет. Потому что когда людям негде парковаться, они преспокойно оставляют своих железных лошадей где попало. И это может существенно раздражать остальных жильцов дома.
- Состояние подъезда. Наличие и работоспособность лифтов. Есть ли грузовой? Курят ли в подъезде? Завалена ли лестничная площадка колясками/санками/велосипедами проживающих? Есть ли домофон?
- Внутри жилья обратите внимание на то, насколько хорошо слышно соседей. В идеале смотреть квартиры по вечерам часов в 7-8 вечера, чтобы объективно оценить ситуацию.
- Проверяем коммуникации: трубы возле унитаза, под ванной и раковиной. Металл или пластик? Стыки, подтеки, плесень. Обратите внимание на сток стиральной машины. И принюхивайтесь. Запах легко выдает проблемы с канализацией, наличие конденсата и влажности и прочие неприятные моменты.
- Обратите внимание на состояние проводов, идущих из распредкоробки в квартиру. Насколько все выглядит старым?
- Пройдитесь рукой по всем углам во всех комнатах на уровне чуть ниже подоконника. Они должны быть сухими, без следов плесени и с них не должно дуть.
- Состояние окон. Темные затертые пятна в углах пластиковой обналички говорят о наличии плесени. Также обращаем внимание на конденсат на окнах и на то, дует ли от них в закрытом состоянии.
- Непонятные запахи или спертый воздух в квартире должны подтолкнуть Вас к проверке вентиляции. И наличие старенького пластикового квадратика с решеткой в верхнем углу туалета не должно Вас успокоить. Идеально провести тест с листком бумаги. На безрыбье можно обойтись зажигалкой. Афишировать проверку не обязательно, можно ненавязчиво попроситься посетить туалет.
- Поднимите голову и внимательно осмотрите потолки на наличие подтёков, неровностей. Рекомендую с осторожностью относиться к натяжным потолкам, они бывают полны сюрпризов.
- Попрыгайте на месте. Оцените твердость и ровность пола, убедитесь в отсутствии скрипа при ходьбе.
- Оцените балкон (при наличии).
👉 Всю эту информацию скурпулезно отмечаем в своей тетрадке и, вежливо попрощавшись, уходим в закат... В смысле, размышлять. Дайте себе минимум неделю на объективную оценку всех за и против, даже если Вам кажется что Вы нашли самый замечательный и единственно возможный вариант.
👉 Определились? Готовимся к торгам. С помощью тех же сайтов по поиску недвижимости ищем похожие по параметрам на нужную Вам квартиру варианты с ценой МЕНЬШЕ заявленной продавцом. Залазим в тетрадку и подчеркиваем красным все обнаруженные Вами минусы. Решаем, за сколько готовы купить квартиру и какую сумму нужно говорить Продавцу. При этом сумму считаете по следующей формуле: цена, на которую Вы рассчитываете + половина разницы между ценой Продавца Вашей ценой. Пример: квартира стоит 4000000₽, Вы хотите купить её за 3800000₽, называете 3700000₽. Я надеюсь что Вы не рассчитывали на скидку в 50% от стоимости. После звоним/пишем сообщение примерно следующего содержания: "Добрый день, мне очень понравилась Ваша квартира, хотела обсудить с Вами стоимость. Я обратила внимание что подобные квартиры в среднем стоят столько-то, еще мне необходимо будет переделать то-то в квартире и то-то. Я готова купить Вашу квартиру за такую-то сумму, если Вы согласны".
👉 Никакой критики квартиры, никаких "а почему так дорого" и прочих глупостей. Поймите, есть товар, есть купец. Вы приводите аргументы не снижающие стоимость продавца, а поясняющие Ваше предложение. И не забудьте, если Вам откажут или предложат другую цену, не устраивающую Вас, ответить максимально вежливо "Спасибо, я подумаю еще. В случае чего обязательно Вас наберу". Вы всегда должны иметь возможность передумать, может, после обзвона всех понравившихся квартир, именно этот вариант покажется Вам перспективным.
Продолжение в следующем выпуске...