Недавно смотрела интервью с Артемием Лебедевым, который считает что ипотека - это подарок человечеству. И знаете, я с ним полностью согласна! Давайте посчитаем: самая дешевенькая квартира в городе, где я живу стоит 3 000 000 ₽, средняя з/п 60 000 ₽, если сильно напрягаться и на всëм экономить, ну пусть мы откладываем ежемесячно по 20 000 ₽ (хотя это конечно же маловероятно).
3 000 000 / 20 000 = 150 месяцев = 12 лет и 5 месяцев!!!
И где нам все это время жить? Платить полноценный ежемесячный платеж по ипотеке тысяч в 25 в качестве платы за аренду чужому дяде или тете?
Плюс беспошадная инфляция, которая ежегодно повышает стоимость жилья в разы больше, чем м нам индексируют заработную плату.
Итак, однозначно ипотеке быть. Просто нужно меньше читать статьи про то, какая это кабала, и больше сил вкладывать в досрочное погашение ипотеки.
Не претендую на истину в последней инстанции, но вот моя схема досрочного погашения ипотеки:
👉 Допустим, Вы взяли ипотеку с ежемесячным платежом 35 000 ₽. В первые годы выплаты ипотеки тело платежа состоит в основном из процентов, поэтому досрочное погашение эффективно именно в этот период. Изыскиваем лишние 10 000 ₽ и ложим их на основной долг с
уменьшением ежемесячного платежа. Если эта сумма перекрывает % по ипотеке на момент платежа (допустим 5 000 ₽ ушло на проценты и 5 000 ₽ на основной долг), то у нас уменьшится основной долг и вместе с ним ежемесячный платеж. Да, не на много, но тем не менее. Дальше, в дату ежемесячного платежа, у нас отобразится сумма к оплате за вычетом уплаченных ранее %, допустим в размере 25 000 ₽. Но мы, собрав силу воли в кулак, ложим все 35 000 ₽, запланированные на платеж, и после того, как спишется ежемесячный платеж, остаток тут же кидаем на досрочное погашение. И так много раз, с каждой освободившейся копейкой в любой день без привязки к дате платежа.
В результате, Ваш платеж очень быстро начнет снижаться, что дает Вам возможность регулярно вносить разницу в качестве досрочного платежа, а в случае форсмажора типа болезни или отпуска, с меньшими потерями наскребать на очередной платеж.
Также в досрочку идет имущественный налоговый вычет: основной в размере 260 000 ₽ и за уплаченные проценты в размере до 390 000 ₽ (более подробно о том, как это делается, я расскажу в следующих статьях).
Таким образом, переплата по ипотеке существенно сокращается, а сама ипотека выплачивается за 3-5 лет, вместо 30, указанных в договоре.
👉 Также существенное значение имеет процентная ставка и срок, на который мы берём ипотеку.
Допустим, ипотека на 20 лет - платеж 35 000 ₽, на 30 лет - платеж 30 000 ₽. Что выберете Вы?
Я выберу 30 лет и досрочные погашения с освободившихся 5 000 ₽ с первого дня взятия ипотеки. Потому что, когда я буду платить по графику, разница между платежами пойдет в основном в проценты банку (а мы помним, что в первые годы почти вся сумма уходит на %), а если я своими ручками буду вносить досрочку, то часть суммы уйдет на проценты, но только по ежемесячному платежу, а остальное упадет на основной долг. А 10 лет разницы по срокам нивелируются тем, что я в принципе не собираюсь платить ипотеку по графику.
👉 С процентной ставкой сложнее: мы не сильно вольны её выбирать. Что банк дал, то мы взяли. Выбор есть лишь между вторичным и первичным рынком жилья и их ставками. А с учетом того, что недавно при мне семья взяла ипотеку под 20,6 % годовых, то для меня выбор очевиден - только новострой. С госпрограммами и скидками от застройщиков, базовая ставка по России варьируется от 6 до 8 % годовых. При расчете вторички за 5 000 000 ₽ с первоначалкой в 1 500 000 ₽ калькулятор Сбера выдает 20% годовых (со всеми скидками и страховками) и ежемесячный платеж в 59 452 ₽. В новостройке за 7 000 000 с таким же первоначальным взносом страховку, влияющих на ставку нет, сама ставка 6% (семейная ипотека), а платеж 32 975 ₽. Существенная разница, согласитесь? К тому же, большинство застройщиков позволяют включить ремонт в тело ипотеки, и Вам не прийдётся брать кредит на ремонт под сумасшедший процент.
👉 Бывают ситуации, когда выбора нет, и приходиться брать вторичку под сумасшедшие проценты. Ничего. Размазываем платеж на максимальный срок, получаем все возможные субсидии от государства (материнский капитал, региональный капитал, 450 000 ₽ на ипотеку многодетным и прочие, в зависимости от региона и состава семьи). Ну и отчаянно торгуемся при обсуждении стоимости, ибо у продавцов вторички в наше время желающих не так уж и много.
Поэтапный процесс оформления ипотеки, с советами о том, как сэкономить на услугах риелторов и страховках и научиться грамотно торговаться - в следующем выпуске.