Универсальный подход к оценке стоимости квартиры, как для продавца, так и для покупателя!
Расскажу как определить сколько реально стоит квартира и как сохранить расходы
Здравствуйте! Я рад приветствовать вас на своём канале! Меня зовут Роман, и я уже более 10 лет занимаюсь сделками с недвижимостью.
Я хочу поделиться с вами своим опытом и знаниями, чтобы помочь вам разобраться в различных вопросах, связанных с недвижимостью.
На этой площадке выражаю своё мнение и даю советы, основанные на моём опыте. Это позволяет мне быть более открытым и искренним в своих рекомендациях.
Моя цель — помочь вам принимать осознанные решения и успешно осуществлять сделки с недвижимостью.
Продажа квартиры
Достаточно серьёзный шаг! Как правило, он вызван множеством факторов. Каждый из нас хочет жить в более комфортных условиях! У кого-то пополнение в семье, кто-то сделал первый шаг к этому и связал себя обручальными кольцами, поменял работу и решил быть ближе к этому месту и экономить жизнечасы на простоях в пробках, а кому-то нужна квартира для отдыха в курортном месте нашей страны. Вариантов огромное множество. Часто в этом месте и происходит наша с Вами первая ошибка.
Какая? В большинстве случаев каждый из нас хочет это сделать без лишних вложений, и, поверьте, большинство в плане оценки своей квартиры начинают отталкиваться от того, что заприметили.
Я задам и себе, и Вам, дорогой друг, вопрос: а что, правда, то, что лучше, стоит одинаково? Мы же с Вами понимаем, что это не так. Хотя бывают исключения из правил, но это редкость.
В подобном случае при принятии решения о продаже отталкиваться стоит от реальной стоимости! В противном случае удача может оказаться не на нашей стороне, и процесс продажи затянется.
Как продать квартиру?
Разберём всё по пунктам. В комментариях заостряйте внимание на тех местах, которые нужно раскрыть более подробно, обязательно расскажу!
1. Подготовка к продаже.
2. Оценка стоимости.
3. Подготовка документов к продаже.
4. Поиск покупателя.
5. Реклама квартиры.
Подготовка квартиры к продаже
Подготовка к продаже не значит сделать ремонт! Ни в коем случае не совершайте эту ошибку, он никогда не окупит те затраты и время, которые понесёте Вы! Однако порядок должен быть постоянно. Придайте одну температуру всем осветительным приборам и замените перегоревшие лампочки! Проведите максимальную генеральную уборку! Окна должны быть чистыми! Это лицо Вашей квартиры. Постарайтесь сделать так, чтобы во время показа в ванной комнате не стояли все предметы Вашей гигиены на виду, кухня была убрана идеально, без банок, склянок и прочего! Покупатель не приемлет в «своём представлении о прекрасном» Вашей «розовой» зубной щётки, памятного магнита на холодильнике и нижнего белья на спинке кровати. Что для нас обыденность, то для покупателя может стать стоп-сигналом к покупке! И поверьте, это не мелочь! В идеале и магнитики с холодильника убрать, совсем мелочь, но имеет место быть!
Оценка стоимости квартиры
Сложный этап, для собственников он осложняется тем, что это его объект и он, конечно же, лучший! Для агента это рабочий вопрос, но со своими особенностями. Разбираем вопрос оценки. Выпишите для себя следующие вводные.
1. Площадь квартиры.
2. Этаж.
3. Видовые характеристики.
4. Оцените состояние ремонта от 1 до 10.
5. Если Ваш ЖК имеет закрытую территорию, тоже отметьте этот момент.
6. Дайте оценку дому/ЖК также 1–10.
7. Отдельной графой пропишите площадь балкона/лоджии. Примените коэффициенты, напомню, если не прописано в техпаспорте, площадь балкона умножаем на 0,3, лоджии — на 0,5 и прибавляем к общей площади квартиры. Не делайте, как многие, не прибавляйте к площади квартиры площадь балкона, какая она есть! Покупатель не глупый человек, эта ошибка может стать существенным предметом торга, даже при условии того, что у Вас цена в рынке и в той части рынка, которая горячая!
Наши дальнейшие действия: подбираем аналоги, соответствующие квартире. Главное совпадение должно идти по комнатности, планировочному решению, локации нахождения, если у Вас не первый, не последний и не мансардный этаж, отфильтровываем эти квартиры, они нам не нужны.
Аналогов должно быть не менее 10.
В выбранных объектах уточняем реальную площадь, лучший вариант — прозвонить эти квартиры и задать 7 вопросов (эти пункты выше изложены). Не бьётся какой-то аналог, ищем другой.
Аналоги собраны, теперь простая арифметика, вычисляем стоимость квадратного метра. Со стоимостью мы определились, но это лишь базовая цифра. Теперь считаем коэффициент торга, комиссии агента (3%) базовая ставка. Торг 4% (норма у оценщиков), вычитаем получившиеся 7% от полученной стоимости. Полученная цифра является медианой рынка, примерно столько Вы получите, если Вашу квартиру будет продавать Агентство. Условно выражаясь, Ваша квартира заняла почётное третье место среди всего объёма продаж Вашего сегмента. Да, Вы должны понимать, что при торге, опускаясь ниже 4%, Вы уже теряете, старайтесь не превышать эту цифру. Если Вы самостоятельно продаёте, и Вас сильно просят ещё дешевле, требуйте обоснования! И не вспоминайте о 3% риэлтора, это условно уже Ваша личная зарплата, которую Вы направите в улучшение Ваших жилищных вопросов! Идя на поводу у покупателя, можно сильно упасть в цене, чего я Вам искренне не желаю.
А вот если продать нужно вчера, Вам придётся опуститься на дно горячего рынка, при всём при этом 7% никуда не исчезают, покупателя торгуются также! И никакого торга за пределами 4%! Иначе Вы просто останетесь в убытке. Эту тему коротко, но, как мне кажется, могу закрыть.
У работающего риэлтора имеется «закрытая» база проведённых сделок, обычно берётся квартальный период, предшествующий оценке, и если агент специализируется по конкретному сегменту, у него в арсенале обратная связь от входящих запросов покупателей.
Когда агент звонит продавцу, Вам, и говорит, что даже эта цена слишком дорога, а Вы всё сделали по предложенному мной алгоритму, задайте ему вопрос, а что у Вас с ценой не так, послушайте, на что он будет ссылаться и как будет отстаивать своё предложение! Однако встречаются агенты вообще с другой планеты…
Оформление документов при продаже квартиры
С документами всё просто! В папке должен быть техпаспорт на квартиру, ДКП, хорошо иметь и копию договора предыдущего собственника, на основании чего он приобретал квартиру. Через архив этот документ быстро не получить. Желательно не иметь прописанных людей, находящихся за пределами региона, им можно сделать временную прописку. Если есть доли, использован маткап, проговаривать и иметь подтверждение этих вещей на руках, если Вы планируете вести дело в рамках закона. Если Вы сделали перепланировку в рамках закона и не переделали документы, займитесь этим прямо сейчас. Вам нужно обратиться в архитектуру, получить разрешение на перепланировку, предоставить проектную документацию на внесение изменений, после получения отправляйтесь в БТИ, там специалист определит новые точки, после чего снова обращаемся в архитектуру с «закрывающими» документами, вносим все изменения в росреестр, получаем заверенные документы и точка. Эта процедура займёт около 3 месяцев. Имейте в виду!
Неплохо иметь пакет платёжек за весь год, чтобы можно было показать расходы как в отопительный сезон, так и летний. Естественно, если есть аресты в ССП и нет возможности их закрыть, говорите об этом смело покупателю. На этапе подписания договора задатка, ни в коем случае не авансирования, решаете вопрос с суммой задатка, допустим, чтобы она покрывала Вашу задолженность, далее всё оплачиваем и ножками идём к судебному приставу, появляется надежда, что арест снимут немного быстрее! Просто в ССП быстро накладывают только аресты! А снимают долго.
В этом вопросе единственное, чем Вам может помочь риэлтор, так это значительно ускорить все эти процессы, но, скорее всего, это тоже будет чего-то стоить, как известно, за рукопожатие быстрее ничего не делается, говорю как есть!
Поиск покупателя, реклама квартиры
Осталось найти покупателя! Тут всё максимально просто! Размещайте объявления на ВСЕ известные агрегаторы, без услуг продвижения это совсем не затратно в единичном случае! В первую очередь Вам будут звонить мои коллеги.
Как написать объявление рассказываю в этой статье
Да, у нас имеется парсер. Он собирает новые объявления о продаже. Потом идёт тишина, и начинают поступать сообщения уже от покупателей.
Не забывайте о соцсетях и мессенджерах. Ставьте в статусы предложение о продаже квартиры, делайте это постоянно.
Запишите видеоролик, сделайте проходку по квартире, расскажите о инфраструктуре, только старайтесь речью не дублировать то, что и так видно взглядом.
Риэлторы делают примерно то же самое, только у них немного больше, шире воронка по привлечению к продаже объектов как коллег, так и большого списка покупателей, номера которых/у которых сохранены в записной книжке, но всё же целевой аудитории значительно больше.
Да, обязательно расклейка! Покупатели очень внимательно изучают доски объявлений, сделайте нестандартное объявление и клейте! Тем более Вы наверняка знаете, по каким дням УК чистит эти доски и сможете подгадать, в какой день наклеить, чтобы долго провисело.
Редко, но проводятся аукционы на квартиры, можно и это попробовать, если интересантов очень много.
Налоги при продаже квартиры
Когда Вы определились с ценой, обратите внимание на то, сколько по времени Ваша квартира в собственности, если больше 5 лет, переживать не о чем. Если меньше, попадаем на налоги. Налоги платить нужно! Но часто работают по схеме: 70% от кадастровой стоимости в ДКП, остальное — распиской, где обязательно нужно прописать пункт о том, что квартира продается не по кабально низкой стоимости. Но это не совсем правильно, и налоги платить нужно!
Или же второй вариант: если покупателю важна полная стоимость, хорошо! Покупатель оплачивает заявленную стоимость, а размер налога оплачивает за свой счёт, такие случаи встречаются достаточно часто. Тут есть момент: если недвижимость на ИП, размер налога обычно округляют до 7%, а если физик, так там все 13%. Это дело каждого, и как Вы будете действовать — Ваше дело, но старайтесь действовать в рамках закона, не за горами тот момент, когда и тут гаечки подтянут.
P.S. Друг, да 7% можно оставить! Не торговаться, не прибегать к услугам риэлтора! Запаситесь терпением! Если при всех слагаемых Ваша цена в рынке, значит за 6 месяцев Вам удастся найти покупателя!
Помощь в продаже квартиры
Я рассказал вам многое. Возможно, вам потребуется помощь юриста или агента. Если решите обратиться к агенту, рекомендую выбирать его по рекомендациям, как и юриста.
На этом всё! Благодарю вас за внимание. Надеюсь, вы провели время с пользой.
Если у вас есть вопросы, критика или предложения по улучшению, буду очень признателен за обратную связь!
Больше и ближе к автору, ответ на любой вопрос и все статьи в телеге