22 июля 2024 года вступили в силу поправки к закону № 217-ФЗ, который регулирует все отношения внутри СНТ и территорий, занятых под садовые участки. Что изменилось?
Правила проведения общего собрания членов СНТ
Это первое и главное изменение, которое устраняет пробел в законе, касающийся проведения общих собраний в очно-заочной форме. Напомним, что в 2022 году в 217-ФЗ были внесены поправки, разрешающие проводить собрания без личного присутствия садоводов – с использованием электронных средств связи. Однако согласно п. 19 ст. 17 закона № 217-ФЗ, общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют более 50% членов товарищества (это называется кворум). Ключевое слово здесь – «присутствуют», и оно сразу ставит под вопрос легитимность очно-заочных собраний, где значительное число голосующих фактически на собрании отсутствует. То же касается и голосований на общем собрании: закон указывал, что для принятия определенных решений необходимо, чтобы за них проголосовало либо простое большинство от присутствующих, либо не менее ⅔.
Новые поправки устраняют эту коллизию: формулировка «присутствующие» изменена на «участвующие». Соответственно, очно-заочные голосования и решения, принятые таким способом, становятся абсолютно законными.
Специалисты предполагают, что изменения в закон позволят облегчить принятие решений в садоводческих товариществах, так как главной проблемой всегда было именно обеспечение личного присутствия садоводов. Станет проще и самим членам товариществ: например, они смогут дистанционно принять решение о включении СНТ в программу социальной догазификации.
Общее собрание СНТ: как проводится и когда оно законно
Строительство на огородных участках
Участки в СНТ в подавляющем большинстве случаев относятся одному из двух видов разрешенного использования земли (ВРИ): садоводство и огородничество. Главное и ключевое различие - возможность строительства: на садовом участке разрешено возведение капитальных построек, а на огородном – нет. Однако до сих пор закон № 217-ФЗ содержал нечеткую формулировку: на огородных участках разрешалось возводить постройки, «не являющиеся объектами недвижимости». Некоторые садоводы понимали это так: «официальное» признание строения объектом недвижимости - это регистрация его в Росреестре, поэтому если не регистрировать дом или баню, то можно апеллировать к тому, что это не объект недвижимости.
В новой редакции закона наконец появляется однозначное «не являющихся объектами капитального строительства». Для владельцев огородных участков это ничего особенно не меняет: возводить сооружения на фундаменте по-прежнему нельзя, и факт отсутствия регистрации строения в Росреестре не имеет значения.
Что такое разрешенное использование земли и почему это важно
Хозяйственные постройки на участке
Из определения хозяйственных построек, которое дается в п. 3 ст. 3 закона № 217-ФЗ, исключено дополнение «в том числе временные». По всей видимости, с момента принятия поправок временные сооружения не будут считаться хозяйственными постройками.
В целом список сооружений, которые закон относит к хозпостройкам, не изменился: прежде всего это сараи, бани, теплицы, навесы, погреба и колодцы.