Ликвидность
Нюансов много. Но есть один важный аспект, который является комплексным и позволяет взглянуть на все остальные факторы под другим углом. Речь идёт о ликвидности.
Ликвидность – это свойство товара, характеризующее возможность его быстрой продажи по рыночной цене.
Вне зависимости от целей покупки (для проживания, под сдачу, для детей на будущее и т.д), однажды у вас возникнет желание продать эту недвижимость. И, чем ликвиднее объект – тем лучше.
Не все понимают, что ваши личные взгляды, предпочтения и эмоциональная оценка зачастую идёт вразрез со среднестатистическим спросом. И это надо учитывать.
Поясню: вам может быть вполне достаточно кухни в 7м², вы можете считать первый этаж самым удобным, а вид на кладбище – умиротворяющим. Но при продаже квартира с этими параметрами однозначно будет проигрывать в ликвидности аналогам – на других этажах, с другим видом и другой планировкой.
Поэтому, если перед вами стоит дилемма выбора из нескольких объектов, кажущихся вам равнозначными, попробуйте оценить их с точки зрения ликвидности при дальнейшей продаже.
Планировка.
Это самый очевидный параметр, и один из самых важных. Но оценивать планировку желательно не только в плоскости нравится/не нравится.
Удачная планировка должна:
Соответствовать потребностям вашей семьи, сейчас и в будущем.
Иногда встречаю семьи с маленькими детьми, которые выбирают между компактной двушкой и большой однушкой. Но, ребят: однокомнатная – это квартира для проживания 1-2 человек. Дети растут, им нужна отдельная комната. И вам, к слову, тоже.
Бывает и наоборот: семья из трёх человек с ребёнком-абитуриентом-студентом смотрит трёшку. Но через год-два-три ребёнок от вас съедет и останутся лишние комнаты. Заглядывая в будущее, стоит подумать про двушку или даже большую евро-2. А на сэкономленные средства купить ребёнку студию.
Быть рациональной
Создание рациональной и функциональной планировки – это искусство. К сожалению, по-настоящему хорошие планировки встречаются редко. На что стоит обратить внимание:
• размер кухни: в идеале она должна нести в себе функцию приёма гостей, а значит, её площадь должна быть не менее 12-13м²;
• размер и пропорции санузлов: самый минимум для совмещённого санузла – это 3.5–4м², но многое зависит от соотношения сторон и расположения вентиляционных шахт и стояков;
• вентиляционные шахты и прочие искусственные выступающие конструкции – очень часто их идиотское расположение напрочь убивает функциональность кухни, санузла или прихожей;
• размер и пропорции комнат – нормальная спальня должна быть не менее 11-12м², при этом правильная ширина комнат должна быть не менее 3м;
• правильная прихожая – в ней должна помещаться ниша под полноценный шкаф для верхней одежды, а «грязная» зона – быть изолирована от маршрута перемещения между комнатами;
• отсутствие бесполезных площадей – тут есть золотое правило: площадь коридоров не должна быть больше, чем самая маленькая из комнат.
• большой балкон – бесполезен, если он слишком длинный, но узкий.
Быть универсальной и ликвидной
Удачная планировка – не только та, которая подходит под ваш сегодняшний жизненный сценарий. Лучше, если она легко адаптируется под меняющиеся потребности семьи. Такая квартира будет пользоваться спросом у более широкого круга покупателей, когда вы соберётесь её продать.
Ну и вообще – планировки на две стороны, с большой кухней, раздельным санузлом, хорошей зоной для хранения и минимумом бесполезных площадей нравятся почти всем. Остальное – вкусовщина.
Этаж.
Каких-то конкретных рекомендаций по выбору идеального этажа не существует. Это сугубо на любителя. Но самый стандартный запрос покупателей: «первый и последний не предлагать».
Первый этаж – это шум, пыль, заглядывающие в окна прохожие. Последний этаж – это риск протечки крыши и лишняя физическая нагрузка при поломке лифта.
Также бывают и более индивидуальные ограничения. Кто-то панически боится высоты, у кого-то клаустрофобия и он не пользуется лифтом. Кто-то по состоянию здоровья в принципе не может подниматься по лестнице. Всё это вам надо учесть самостоятельно, исходя из своих пожеланий/потребностей.
Если же у вас нет жёстких ограничений, а выбор вариантов большой, стоит снова обратиться к вопросу ликвидности – возможности быстро и выгодно продать эту квартиру, если возникнет такая необходимость.
Как уже сказано выше, большинство покупателей категорически не рассматривает первый и последний этаж. А если проранжировать все этажи по ликвидности более детально, то картина будет следующая:
• 1 этаж – неликвид. Исключение – если конкретная квартира прям офигеть как интересна для перевода в коммерцию (но сейчас это уже редкость);
• последний этаж – пониженная ликвидность. Есть свои плюсы (никто не топает сверху) и есть свои любители (например, я). Кроме того, последний этаж может обладать даже бóльшей ликвидностью, чем любой другой, из-за особенностей проекта (высокие потолки, панорамное остекление) или хороших видовых характеристик;
• 2 этаж – пониженная ликвидность может быть связана, например, с расположением над коммерцией или близостью окон к козырьку подъезда;
• предпоследние этажи (в высотных домах – от середины и выше) – средняя ликвидность: явных недостатков нет, но отсекаются те, кто боится высоты и сломанного лифта;
• 3–5 или 3–7 этаж – высокая ликвидность, их предпочитает большинство.
Помимо вышеизложенного, выбор этажа стоит рассматривать ещё и в привязке к видовым характеристикам квартиры. Но об этом поговорим в отдельном посте.
Вид из окон.
Так ли уж важно, куда будут «смотреть» окна вашей квартиры? Важно.
Даже если лично для вас абсолютно не принципиальна эстетическая составляющая, у расположения окон квартиры есть и другие аспекты:
Освещённость. Если расстояние до соседнего здания небольшое, а этаж невысокий – в квартире будет темно. Ну и «эти глаза напротив» тоже радости не доставляют (нормальному человеку, без девиаций😂).
Шум, воздух, чистота. Если окна выходят на загруженную трассу, железную дорогу или промзону – будьте готовы к всегда закрытым окнам. Особенно, если у вас невысокий этаж и всё это прямо перед вашими окнами. При открытых окнах будет шумно, пыльно и нечем дышать.
Снова ликвидность. Светлую квартиру с красивым видом из окон продать всегда легче, чем вечно зашторенный склеп с видом на гаражи.
В общем и целом, чем больше «простора» перед окнами, тем лучше. Но важно учесть не только существующий вид, но и будущий. Возможно, перед окнами вырастет новый дом. А возможно – шикарный парк. Обязательно уделите внимание будущему плану застройки перед вашими окнами. И если есть какие-то белые пятна, лучше расценивать их как фактор риска.
Контингент соседей.
От этого зависит не только комфорт проживания в квартире, но и будущая динамика цен и ликвидности квартир в конкретном доме.
На вторичке оценить контингент соседей проще: выводы можно сделать, осмотрев двор, подъезд, пообщавшись с жителями во дворе, изучив районные группы в соцсетях и соседские чаты.
С новостройками сложнее – тут уж как повезёт. Но некоторые предположения сделать всё-таки можно.
Номенклатура квартир.
Чем больше в вашем подъезде студий и однокомнатных – тем нестабильнее будет состав соседей. Маленькие квартиры чаще всего покупают под сдачу. Кроме того, студии и однушки приобретаются как первое, стартовое жильё для студентов и молодёжи в целом.
Если же в доме/подъезде преобладают двушки/трёшки – состав жителей будет преимущественно семейный и более постоянный.
Класс жилья и ценовая политика застройщика.
Конечно, прямой зависимости между стоимостью жилья и нравственными качествами покупателей нет и быть не может. Но у покупателей жилья разных классов комфортности есть различия в уровне потребностей. Кому-то важен комфорт, безопасность, красота, эстетика, статус. А кому-то просто нужна крыша над головой.
И, чем бюджетнее жилой комплекс, тем больше в нём будет доля жильцов, которые купили по принципу «главное – дёшево».
Причём, стоит обратить внимание не только на текущий прайс застройщика, но и на то, как вообще строился/продавался конкретный дом.
Можно найти много примеров пар рядом стоящих аналогичных домов. При этом один строился стабильно и продавался с равномерной ценовой политикой. А другой, по сути такой же, строился «со скрипом» и продавался с хаотичной динамикой цен, с частыми огромными скидками и беспрецедентными акциями. Состав жильцов будет отличаться. Даже если это один и тот же ЖК от одного и того же застройщика.
Инфраструктурная составляющая.
Подробно про инфраструктуру поговорим отдельно, а в рамках тематики данного поста выделю два момента:
• Если в комплексе уже есть заселённые дома, обратите внимание на ассортиммент коммерческих помещений. Он может вам много рассказать о потребностях и менталитете жителей района. Например: обилие пивняков, ломбардов, микрозаймов, секонд-хэндов (они ещё существуют?🤔).
• В комплекс, где всё хорошо со школами, детсадами и рекреационной составляющей, заселятся, преимущественно, семейные и состоявшиеся жители, с соответствующими потребностями. А комплекс, где нет ничего, чаще выбирают более непритязательные люди, в основном – как временное место проживания.
Конкурентная среда.
Это не самый очевидный фактор, но он имеет важное значение для будущей ликвидности объекта и зависит, в первую очередь, от уникальности, редкости конкретной квартиры.
В общем, речь о том, насколько будет эксклюзивен данный вариант при продаже на вторичном рынке.
👉🏻 Начнём с примера из практики:
В моём родном городе, в хорошем развитом районе среди типовых панелек 80-х годов построили 2 новых дома. И на эти два дома было всего 2 стояка современных трёхкомнатных квартир (считайте – всего 20 квартир).
Когда эти дома заселились и стали вторичкой, сам по себе сформировался «лист ожидания» из желающих купить там трёшку, если такая выйдет в продажу. И как только трёшка в этих домах появлялась на рынке, она продавалась в тот же день, с одного показа.
Стандартных, обычных объектов много. Объектов, которые чем-то выгодно выделяются из общей массы – на порядок меньше. Соответственно, удачно выбранную квартиру продать/сдать будет проще. И тут есть несколько критериев:
Редкая планировка.
В основном, сейчас строятся масштабные жилые комплексы, состоящие из нескольких (десятков) домов. При этом планировочные решения в разных домах могут отличаться.
Например, в шестой очереди ЖК «Самолёт» только в одной планировке двухкомнатных есть лоджия (все остальные вообще без балкона). В ЖК «Достояние» почти не бывает евродвушек. А в ЖК «Любимово» лишь в нескольких домах есть полноценные трёшки.
В некоторых ЖК квартиры имеют различия в планировке в зависимости от этажа. Например: только на определённых этажах квартиры идут с витражным остеклением и высокими потолками. Или – на разных этажах отличаются размеры и количество балконов/лоджий. При прочих равных квартира с витражом или дополнительной лоджией всегда смотрится более выигрышно. Вне зависимости от реальной функциональности данного решения для конкретного покупателя.
Бывают и более кардинальные отличия. В частности: расположение стояков воды и канализации. Например: две квартиры абсолютно одинаковы по периметру и площади. Но одна – классическая однушка, с кухней 12м² и комнатой 18м². А вторая – евро2, где помещение 18м² – это кухня-гостиная, а в помещении 12м² предполагается спальня.
Европланировок по-прежнему в разы меньше, чем классических. При этом они более функциональны и, соответственно, пользуются бóльшим спросом.
Эксклюзивность объекта может быть связана также с видовыми характеристиками. Виды на парк, водоём или просто широкая панорама города с высоты птичьего полёта – всё это выгодно отличает ваш объект от прочих аналогов на рынке.
Есть и менее очевидные «видовые» особенности. Например, из трёх подъездов только в одном квартиры смотрят на бульвар, а в остальных точно такая же планировка упирается окнами на соседний дом.
Поэтому при выборе квартиры, помимо прочих факторов, рекомендую обращать внимание на то:
• как много аналогичных квартир в данном доме, ЖК;
• есть ли среди схожих планировок какие-то более редкие, имеющие положительные отличия от общей массы;
• отличаются ли какие-то дома данного комплекса более удачным расположением и видовыми характеристиками.
Инфраструктура.
И – что тоже важно – перспективы её развития.
Конечно, если ваша покупка предполагает максимальную эксплуатацию объекта «здесь и сейчас», надо, чтобы всё необходимое было в шаговой доступности сразу. И в этом случае абсолютно завершённый и всем обеспеченный район выглядит более привлекательно.
Но если есть некий временной запас (например, дети пока только в планах, либо переезд планируется не сразу после покупки) – можно рассмотреть районы, в которых инфраструктура ещё только строится. Так вы сможете купить по выгодной цене то, что в скором времени ощутимо подорожает.
Ликвидность и ценность нового, развивающегося района в ближайшие годы будет только расти. Конечно, если при выборе полагаться не только на красочные буклеты, но и конкретные сроки реализации будущей инфраструктуры.
В то же время уже готовый, обжитый район с годами кардинально не изменится, а будет только устаревать в сравнении с более современной застройкой.
Что ещё можно сказать по теме инфраструктуры жилых районов применительно к Краснодару?
С коммерческой составляющей проблем нет нигде. Магазины, аптеки, пункты выдачи и т.д. – есть в каждом ЖК в огромном количестве.
Рекреационный фактор, в целом, тоже везде на высоте (по крайней мере в новых ЖК, которые строятся в последние 5 лет): везде есть классные детские и спортивные площадки, озеленение, аллеи, фонтаны и т.д.
Самые проблемные аспекты, на которые следует обратить внимание – это:
• транспортная составляющая (дороги, пробки, маршруты и ассортимент общественного транспорта);
• школы и детсады – в новых ЖК они, в основном, строятся в большом количестве; а вот районы, которые строились 5-10-15 лет назад, в этом отношении могут иметь проблемы;
• поликлиники – с ними беда почти во всех новых районах; если да вас это важный момент – стоит углубиться в него более детально.
