Прежде чем выставить на продажу свою квартиру, владельцы открывают сайты объявлений и смотрят: «Почем нынче квартиры продают?». Дальше они находят плюс-минус похожую на свою квартиру. Возможно даже в соседнем доме. Видят сумму, которую установил другой продавец. Примеряют ценник к своей любимой квартире и назначают желаемую сумму продажи. А потом, сильно расстраиваются, когда не могут продать квартиру. Ровно по тому, что не угадали с её реальной рыночной стоимость. На стоимость квартиры влияет целый ряд факторов. Именно поэтому вы видите, что квартиры одной и той же площади, но в разных домах стоят по-разному. В Москве эта разница достигает нескольких миллионов, а порой и десятков миллионов рублей.
Давайте разбираться, какие факторы влияют на стоимость недвижимости в Москве и что упускают из виду продавцы, когда назначают цену за свою квартиру.
На стоимость любого объекта будут влиять:
– расположение,
– инфраструктура,
– параметры, качество дома и самой квартиры,
– спрос на рынке.
Рассмотрим все аспекты оценки недвижимости подробно.
1. Расположение.
Исторически Центр, Запад и Юго-Запад Москвы стоят дороже. Возьмите любую аналитику и вы увидите, что средняя стоимость квадратного метра в этих районах всегда выше. Север и Северо-Запад столицы чуть-чуть демократичней. Восток и Юго-Восток самые дешевые. Однако даже в пределах одного административного округа средняя стоимость квадратного метра будет отличаться. Чем ближе ваша квартира к историческому центру, к объектам культуры, образования, спорта и большим паркам, тем её стоимость будет выше.
2. Транспортная доступность.
В Москве это, пожалуй, самый важный фактор. Метро или МЦК в шаговой доступности – всегда плюс к цене. Если до скоростного транспорта надо ехать на автобусе, троллейбусе или того хуже электричке – дисконт в цене.
3. Инфраструктура.
На цену влияет наличие хорошей инфраструктуры. Детские сады, школы, магазины, поликлиники, крупные супермаркеты. Известная спортивная, художественная школа, Дом творчества, высшие учебные заведения. Что из этого есть в вашем районе? Насколько комфортно в нем жить в пределах 15 минут пешком или на общественном транспорте? Покупатели выбирают не просто квадратные метры. Они хотят получить определенный уровень и комфорт проживания в своем районе. А не возить ребенка через весь город в школу или на занятия в спортивную секцию.
Поэтому обжитые районы с развитой инфраструктурой порой предпочитают новостройкам в новых микрорайонах, где еще нет всех благ современного мегаполиса.
4. Спорт и места досуга.
Вы не поверите, но такая тема как спорт – теперь оказывает огромное значение на рынок недвижимости. Люди ценят свое время, уделяют внимание здоровью. Хотят, чтобы рядом с домом был парк для прогулок, пробежек и езды на велосипеде. Набережная, вдоль которой можно утром пробежаться. Спортивные площадки во дворе с турникетами и зонами для активного отдыха. Фитнес клубы, стадионы и секции для занятий детей и взрослых. Даже наличие площадки для выгула собак может стать решающим фактором при выборе квартиры, если у покупателя есть собака.
Теперь рассмотри параметры дома и самой квартиры, которые необходимо учитывать при оценке её стоимости.
5. Возраст дома.
Квартиры в новостройках дороже, а в домах 70-х, 80-х, а тем более 50-х годов значительно уступают им в цене. Высокий износ домов, отсутствие лифта в типовых советских пятиэтажках, неудобные планировки и проблемы с парковкой, делают их менее привлекательными для покупки. Спрос на дома «в возрасте» меньше. Отсюда и разница в цене между новыми и старыми домами, расположенными на одной улице буквально напротив друг друга.
6. Площадь и планировка квартиры.
Никто уже не мечтает о квартире, где кухня 6-8 кв. м. узкий коридор и один совмещенный санузел. При выборе квартиры люди обращают внимание на удобство планировки, наличие гардеробной, второго санузла и балкона. Квартиры с балконом всегда будут стоить дороже. Две квартиры одной и той же площади, но с разными планировками будут стоить по-разному. Поэтому учитывайте планировку и площадь при оценке недвижимости.
7. Этаж и вид из окна.
Квартиры на 1-2 этажах, с видом на козырек, на дорогу или ТЭЦ будут стоить как минимум на 10-15 % ниже, чем все остальные квартиры в этом же доме. Не удивляйтесь, но даже одинаковые по квадратуре квартиры в одном доме и на одном этаже вы можете найти с разницей в миллион рублей. причина? Плохой и хороший вид из окна.
Вид на парк, или культурный объект, реку будут добавлять стоимости вашей недвижимости. А вот окна на скоростную трассу, Ж/Д полотно, промзону, трубы котельной или мусорную площадку – минус по деньгам.
8. Ремонт, качество отделки самой квартиры так же влияют на стоимость.
Современный покупатель очень критично относится к дизайну сделанному 10-15 лет назад. Лучше всего сейчас покупают квартиры со свежим ремонтом в светлых тонах, где были использованы современные отделочные материалы. Уровень ремонта должен соответствовать уровню жилого комплекса. Делать роскошный дизайнерский ремонт в панельном доме 70-х годов можно под себя, но при продаже он не окупится и не прибавит стоимости квартире. И наоборот, в ЖК бизнес-класса люди будут ожидать увидеть кондиционер, теплые полые, встроенную бытовую технику высокого класса, а не скромный ремонт и дешевые материалы. Достойный, современный ремонт может увеличить стоимость объекта.
Однако есть ситуации, когда ремонт делать в квартире для продажи не рационально. Написала об этом ранее в статье.
9. Состояние документов на квартиру и условия её продажи.
Об этом факторе ценообразования никто даже не вспоминает. Только в ряде случаев он будет решающим, по какой цене и как быстро вы сможете продать свою недвижимость. Свежее наследство, долевая собственность, неузаконенная перепланировка, использованный маткапитал при покупке - снижают стоимость недвижимости. Такие ситуации – это риск для покупателей. Поэтому готовьтесь к дисконту по цене, чтобы найти желающих её купить.
Поскольку большинство сделок с недвижимостью проходит с использованием ипотеки, то квартира должна подходить под одобрение банком. Однако не все квартиры могут подойти под нынешние условия по ипотеке. Это означает, что круг покупателей сужен и конкуренция будет ниже. Продавцам придется уступить в цене если квартира с обременением или есть уже аресты, пени либо большая задолженность по коммунальным услугам. Такие квартиры даже в хороших домах и с качественным ремонтом можно продать только с дисконтом.
10. Спрос на рынке.
Самый сложный фактор в ценообразование. Возвещено подойти к его оценке могут только профессиональные брокеры по недвижимости. Необходимо учитывать как параметры, описанные выше, так и ситуацию на рынке недвижимости в целом. Какие квартиры пользуются большим спросом у ваших целевых покупателей. Спад на рынке или наоборот, рост. Большая конкуренция или маленькая. Судить об этих обстоятельствах могут только эксперты, которые знают реальную картину по заявкам от клиентов и сделкам в агентствах недвижимости.
Факторов, влияющих на стоимость квартиры очень много. Однако собственникам свойственно переоценивать свою недвижимость. Они, как правило, хотят выручить больше, чем её рыночная цена. В результате квартира продается долгие месяцы. На падающем рынке начинает снижаться в цене. В итоге собственники теряют и деньги, и время, и возможности приобрести альтернативный объект по выгодной цене.
Моя практика показывает, что любой объект можно продать за месяц. Главное, чтобы рыночная цена квартиры была определена правильно.
Оставляйте заявку на оценку квартиры на сайте и узнайте за сколько вы сможете продать свою недвижимость в Москве на данный момент.
