Представляем Индекс настроений риелторов от аналитического центра М2 — это исследование рынка недвижимости через опросы агентов по всей стране. С начала 2024 года каждый месяц мы проводим замеры — риелторы оценивают динамику спроса и цен на жильё, а также делятся прогнозами.
Спрос на новостройки
По оценкам риелторов, в июне спрос на новостройки значительно вырос. Об этом сообщили 47% респондентов — на 17 п. п. больше, чем в мае. Рост спроса связан с ажиотажем вокруг ипотеки с господдержкой — июнь был последним месяцем, когда можно было взять льготную ипотеку под 8% или семейную ипотеку на старых условиях.
С 1 июля 2024 года льготная ипотека под 8% завершилась, а условия Семейной ипотеки изменились — прочитать о них подробнее вы можете в нашем Telegram-канале.
Новые условия сокращают потенциальную целевую аудиторию, поэтому обновлённая программа будет оказывать меньшую поддержку рынку. Риелторы ожидают, что в июле, после изменений в госпрограммах, спрос на новостройки снизится — об этом заявили 86% опрошенных.
Спрос на вторичное жильё
Спрос на вторичном рынке остаётся невысоким из-за низкой ценовой доступности ипотеки. По данным ДОМ.РФ, 5 июля 2024 года средняя ставка по ипотеке на готовое жильё достигла 19,69%. В июле условия по ипотеке стали более жесткими у ряда банков из ТОП-20, в том числе Сбера и ВТБ, на которых приходится почти 80% рынка.
В июле риелторы ожидают более благоприятную картину спроса на вторичное жильё. Это может быть связано с ожиданием смещения спроса на вторичный рынок после изменений в ипотечных госпрограммах.
В целом во вторичном сегменте ожидается пониженный спрос, так как ипотечные ставки остаются высокими и вероятно, продолжат рост. Об этом говорит риторика Центробанка о рассмотрении сценариев повышения ключевой ставки на ближайшем заседании.
Инвестиционный спрос
Ситуация с инвестиционным спросом в июле немного улучшилась: доля негативных оценок снизилась на 1 п.п. до 60%, а доля положительных оценок выросла на 5 п.п. пунктов до 17%.
Цены на новостройки
Цены на первичном рынке жилья продолжили расти — доля риелторов, которые это отметили, увеличилась на 5 п.п. до 70%. Рост цен связан с ростом спроса на новостройки.
Большинство риелторов считают, что в июле цены не изменятся — об этом заявили 52% опрошенных. 30% агентов считают, что цены немного снизятся. Эксперты рынка отмечают, что после отмены льготной ипотеки рост цен на новостройки замедлится и цены будут расти примерно на уровне инфляции.
Цены на вторичное жильё
47% опрошенных отметили снижение цен на вторичную недвижимость по итогам июня. В первую очередь это связано с низким спросом на рынке.
Краткосрочные и среднесрочные ожидания риелторов также говорят о преимущественном снижении цен.
Индекс настроений риелторов
Индекс настроений риелторов — это индикатор рынка недвижимости, который рассчитывает аналитический центр М2 на основе данных, полученных в ходе опросов. В расчёте учитываются:
— динамика спроса на жильё
— краткосрочные ожидания риелторов по спросу на жильё
— объём клиентского потока и динамика дохода риелторов
— качество сервисов, которые риелторы используют в работе
«Индекс настроений риелторов — это аналог PMI, индекса деловой активности, но для рынка недвижимости России. PMI зарекомендовал себя как мощнейший экономический индикатор. Он появился во время Великой депрессии в США, когда нужен был показатель, который бы достоверно и своевременно отражал реальное состояние экономики. Было принято решение опрашивать снабженцев промышленных предприятий, так как они постоянно анализируют активность на рынке, чтобы корректировать закупки для производства с учётом ожидаемого объёма заказов. Если мы посмотрим на рынок недвижимости России, то очевидно, что информацией с «полей» обладают именно риелторы, поскольку они работают с людьми напрямую, сопровождая их на всех этапах сделки. Риелторы способны первыми уловить новые тренды и изменения в динамике рынка, а также могут подсветить инсайты рынка» — рассказала сооснователь М2 Юлия Рыкунова.
По итогам июня Индекс настроений риелторов составил 39,4 пункта — на 1 пункт выше, чем в мае. Результат июня находится в диапазоне негативных оценок — это указывает на фазу спада на рынке недвижимости.
Важно, что ситуацию июня риелторы оценивают гораздо выше майской — спрос на рынке преимущественно рос, клиентский поток и доходы агентов увеличились. Но пониженные ожидания риелторов по спросу на июль оказали значимое негативное влияние на итоговое значение индекса.