Кто не мечтает удачно сдать или выгодно продать свою квартиру? Только тот, кто сам ищет уютное и комфортное жильё без «бабушкиного ремонта». Хоумстейджер Кристина Полякова помогает готовить квартиры к выгодной продаже и сдаче в аренду. Нам она рассказала, что такое инвестремонт, показала, как проходит преображение одного из её объектов, и дала пять советов тем, кто планирует сдать квартиру быстрее и дороже среднего по рынку.
Знакомство с объектом
Объект, на примере которого можно разобрать полный цикл работы с недвижимостью, — трёхкомнатная квартира в Красном переулке в Екатеринбурге. Это обычный кирпичный дом, построенный в конце девяностых, с хорошим расположением — недалеко от набережной и центра города. Ремонт здесь делали давно, и он уже успел потерять свою актуальность: в квартире были фотообои, многоуровневые потолки с подсветкой и камин в коридоре.
C хозяйкой квартиры мы познакомились, когда она жила здесь и хотела взять у меня консультацию, чтобы переосмыслить пространство для жизни. Я занимаюсь исключительно квартирами под аренду и продажу, поэтому тогда у нас не случилось магии, но позже хозяйка переехала жить в другую страну и пришла ко мне с актуальным запросом. На тот момент квартира стояла и не сдавалась уже год, поэтому нужно было за короткий период привести её в порядок, чтобы сдать максимально быстро и дорого.
Сначала хозяйка прислала фотографии, и я оценила объём работ. Позже поехала на объект, чтобы вживую всё посмотреть и потрогать. Это важно, чтобы на старте знать обо всех нюансах и недостатках, например, таких как качество покрытий. Многое можно оценить по фотографиям, но всё равно лучше увидеть живьём.
К началу работ у нас была тёмная квартира на первом этаже с гнетущей атмосферой, в которой трудно представить свою жизнь: первое ощущение — оттуда хочется уйти. Самое важное в нашей работе — повернуть это ощущение и сделать так, чтобы в пространстве хотелось задержаться. У меня так бывает с каждым объектом, когда сначала стараешься побыстрее закончить все дела и уйти, а со временем появляется желание остаться. Когда такое случается, это верный знак, что мы на правильном пути.
После знакомства с объектом мы делаем анализ рынка и смотрим, сколько нужно вложить и что можно получить на выходе, потому что в инвестпроекте всё-таки каждый вложенный рубль должен отбиться. Сначала мы изучаем, что сдаётся в этом районе и какие есть вилки по ценам в этой локации. Когда понимаем, что хотим попасть в тот или иной сегмент, становится ясно, что именно нужно делать с квартирой. После этого мы просчитываем «дорожную карту» ремонта и собираем смету по затратам. Это разумный путь, потому что мы сразу понимаем, куда хотим попасть, и не тратим время и деньги на какие-то сложные концептуальные дизайны, которые по итогу не окупятся.
Что было «до»
В квартире были отдельная кухня, большая гостиная, две спальни, один санузел, достаточно просторный коридор и гардеробная. Ещё потолок из гипсокартона с очень холодной, почти больничной подсветкой и глянцевыми вставками. Всё это не добавляло уюта и без того тёмной квартире на первом этаже с минимумом естественного света. Мы полностью перетянули потолки и сделали много точечных источников тёплого света.
На стенах были перламутровые обои с рисунком, которые мы закатали в актуальный матовый цвет. Они сохранили свою фактуру, но стали однотонными, поэтому картинка поменялась. Сами обои хорошо лежали на стенах, потому что в своё время был сделан качественный ремонт, пусть сам дизайн и потерял актуальность. Поэтому здесь нам удалось справиться малыми усилиями, даже не меняя покрытие, а просто перекрасив его. Ещё мы убрали неактуальные плинтуса и мебель, а всё ненужное продали через специальные онлайн-сервисы.
Мы дополнительно зонировали гостиную с помощью света и текстиля — например, коврами отделили зону отдыха от рабочей. Вторую спальню сделали максимально универсальной, чтобы её можно было использовать как кабинет, детскую или гостевую комнату.
На самом деле это важный момент, если вы готовите квартиру на продажу или для сдачи: лучше не делать акцентов на таких пространствах, чтобы не сужать аудиторию. Все, наверное, видели эти квартиры с детской комнатой с двухъярусной кроватью и яркими обоями? Этот ход сразу говорит, что квартира подойдёт только семьям с детьми. Лучше такие пространства делать нейтральными, чтобы всегда можно было превратить комнату в ещё одну спальню или в кабинет — то есть подстроить под интересы жильцов.
Всего в ремонт мы вложили 300 000 рублей, а сдали квартиру за 90 000 рублей в месяц — это приличная сумма для Екатеринбурга. Нам понадобилось всего две недели, чтобы найти жильца. Обычно наши объекты сдаются быстрее, но хозяйка не торопилась и хотела выбрать того, кто ей больше всего понравится.
На просмотрах были люди, которым нужна корпоративная квартира для своих сотрудников, разные айтишники — то есть приличная платёжеспособная аудитория, которую не зацепила бы эта квартира до ремонта.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой: берём на себя сдачу квартиры полностью от составления объявления и фотосъёмки до создание 3D-тура. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату, а её стоимость фиксирована.