В большинстве регионов России рынок аренды жилой недвижимости находится в состоянии неопределённости. Предложение выросло, спрос упал, поиск нанимателей занимает гораздо больше времени. В такой ситуации запрос на предоставление скидки вряд ли удивит арендатора. Давайте разбираться, что делать, если уменьшить стоимость невозможно, и как грамотно отказать в снижении арендной платы.
На что рассчитывают арендаторы
Вопрос о снижении арендной платы рано или поздно поднимают практически все квартиранты. Одни это делают до заселения, другие — после продолжительного проживания в квартире. Чаще всего используют одну из следующих причин.
- Ситуация на рынке аренды. Наиболее продвинутые наниматели оперируют данными о средних рыночных ценах на аренду и времени простоя похожих квартир в конкретных локациях.
- Благонадёжность. Пожалуй, это главный аргумент арендаторов. Ради получения скидки квартиранты готовы предоставить справку о заработной плате и рекомендации от прошлых арендодателей.
- Недостатки жилплощади. Некоторые квартиранты просят скидку, объясняя это минусами квартиры. Например, говорят, что в районе отсутствует инфраструктура квартира находится далеко от станции метро, на высоком этаже, с плохим ремонтом, без необходимой бытовой техники.
- Оплата за длительный период. Квартиранты предлагают сразу внести большую сумму, оплатив аренду за 3-6-12 месяцев, а взамен получить дисконт.
Такие аргументы не дают арендатору права требования скидки по оплате: всё это можно воспринимать исключительно как просьбу или предложение, и собственник жилплощади вправе отказать, если доводы квартиросъёмщиков неубедительны. Но существуют ситуации, когда собственник действительн ообязан снизить арендную плату.
Законные основания для получения скидки
По российским законам, есть несколько оснований снижения арендной платы по требованию нанимателей жилья. Рассмотрим каждое из них подробно.
- Обнаружение недостатков жилого помещения (ГК. РФ, ст. 612, п.1, «Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества» позволяет арендатору потребовать снижения аренды). Речь идёт не о поцарапанных стеклах или скрипучих дверях, а о серьёзных недостатках, мешающих проживанию в квартире. Например, промерзание стен, проблемы с вентиляцией, дефекты во внутренней электропроводке, нерабочая отопительная система, отсутствие электроснабжения. Если квартирант заехал в жильё и обнаружил подобные недостатки, которые не были описаны в договоре, он вправе требовать уменьшения арендной платы, устранения дефектов жилого помещения или досрочного расторжения договора. При этом неважно, знал собственник квартиры об имеющихся недостатках или нет.
- Арендодатель умолчал о правах третьих лиц на жилую недвижимость (согласно ГК РФ, ст. 613, «Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество», это делать запрещено). Собственник вправе сдавать в аренду квартиру, обременённую правами третьих лиц. Например, если хозяин квартиры взял кредит под залог жилой недвижимости, никто не может запретить пустить в неё квартирантов. Но собственник обязан предупредить нанимателей обо всех правах третьих лиц на это недвижимое имущество. Если не предупредил — арендаторы вправе требовать предоставления дисконта или расторжения договора с возмещением убытков.
- Существенное ухудшение квартиры или условий пользования (ГК РФ, ст. 614, п. 4 «Арендная плата», которая позволяет снижать плату за ухудшение условий жизни не по вине квартиранта). Здесь важная оговорка — ухудшение произошло не из-за арендатора, а по обстоятельствам, не зависящим от него: например, случился природный катаклизм или соседи затопили жилое помещение. Если арендатор заехал в благоустроенную квартиру с хорошим ремонтом, а после она стала значительно хуже, можно смело требовать снижения ежемесячного платежа.
- Неисполнение арендатором обязательств по капитальному ремонту (ГК РФ, ст. 616, «Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества», п. 1). Собственник обязан за свой счёт проводить капитальный ремонт жилого помещения. Он может включать замену пола, внутриквартирных коммуникаций, сантехники, окон или дверей. Обязанность проведения ремонта и сроки указываются в договоре аренды. Если собственник уклоняется от этого, квартирант вправе требовать снижения арендной платы.
Чтобы получить скидку по этим основаниям, арендатору потребуется обратиться в суд и доказать наличие обстоятельств, на которые он ссылается.
Пример. Александр С. снимает квартиру в г. Воронеже за 20 000 рублей в месяц. В сентябре 2022 года управляющая компания отключила в квартире электроэнергию. Александр обратился в суд с исковым заявлением об уменьшении арендной платы на 50%. Основание: отключение электроэнергии мешает проживанию и пользованию квартирой. В ходе судебных разбирательств выяснилось, что электроэнергию в съёмной квартире отключили из-за долгов. Наниматель жилого помещения систематически не оплачивал квитанции за электроэнергию, что привело к формированию большого долга и последующему отключению от энергосети дома. Суд принял решение отказать в иске, так как виновником образования недостатков жилого помещения стал сам наниматель.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой: берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.