За последние два года я слышал очень много совершенно противоположной информации о Шри-Ланке. От "Шри-Ланка - это новое Бали" до "Всё побережье построено на деньги кинутых иностранных инвесторов". Я потратил два года, чтобы разобраться, как на самом деле обстоят дела.
Из этой статьи вы узнаете:
- Можно ли в Шри-Ланке оформить право собственности на иностранца?
- Безопасно ли приобретение объектов недвижимости совместно с местным партнером?
- Действительно ли в Шри-Ланку очень сложно отправить деньги, а еще сложнее их вывести?
- Правда ли, что иностранец облагается высокими налогами при покупке определенных типов недвижимости?
- Дают ли инвестиции в Шри-Ланку привилегии для иностранца или нет?
Привет, меня зовут Артем Кардаш, я больше 15 лет занимаюсь инвестициями в недвижимость, а последние два года нахожусь на Шри-Ланке и разбираюсь с тем, действительно ли это райский остров, который "станет вторым Бали" или это место, которое инвесторы должны обходить стороной. О том какими проектами я занимался до Острова вы можете посмотреть на сайте Miles & Yards или в моем личном телеграм канале Кардаш про...
* * *
Итак, если вы читаете эту статью, значит вы начали интересоваться Шри-Ланкой, если это не так и это первое, что вы читаете об этой стране, я рекомендую сначала ознакомиться с общей информацией о текущей ситуации на базе отчета Международного валютного фонда за 2024 год.
С начала 2022 года я нахожусь на Шри-Ланке, изучая особенности этой страны в поисках наиболее интересных инвестиционных предложений. В деловой среде и в личных коммуникациях, когда разговор затрагивает тему Шри-Ланки, я порой вижу на лице собеседника опасения, интерес, непонимание и другие эмоции. Да действительно, последние несколько десятков лет на Острове происходили различные события, которые формировали негативный инвестиционный фон. Гражданская война с 1983 по 2009, разрушительное цунами в 2004, террористические акты в 2019, экономический, продовольственный, топливный кризисы и как следствие дефолт и революция в 2022 году. На фоне всех этих событий странно, что вообще страна продолжала развиваться, и совсем неудивительно, что вокруг темы инвестиций сформировалось множество мифов.
Чтобы разобраться, с тем, что правда, а что ложь, я поговорил с десятками собственников, покупателей и арендаторов земельных участков и коммерческой недвижимости, а также заказал справки в нескольких юридических компаниях.
Давайте разберем мифы, с которыми я сталкивался чаще всего.
Землю и объекты недвижимости в Шри-Ланке нельзя оформить в собственность иностранца?
Действительно передача в собственность земли иностранцам в Шри-Ланке регулируется специальным законом, который называется LAND (RESTRICTIONS ON ALIENATION) ACT, No. 38 OF 2014.
Согласно разделу 2 этого Закона:
...передача права собственности на любую землю, находящуюся в Шри-Ланке, запрещается, если такая передача осуществляется:
(a) иностранцу;
(b) компании, зарегистрированной в Шри-Ланке согласно Закону о компаниях, где любая доля иностранного участия в такой компании, прямая или косвенная, составляет пятьдесят процентов или более;
(c) иностранной компании
Однако, из Закона бывают исключения, и это правило работает даже в Шри-Ланке. В частности, в разделе 3 этого же Закона указаны несколько исключений, на которые он не распространяется.
Вот, например, одно из них:
Положения раздела 2 не применяются к:
(b) объектам в кондоминимумах, указанным в Законе о праве собственности на апартаменты:
При условии, что вся стоимость будет оплачена заранее через внутренний иностранный перевод до подписания соответствующего акта передачи.
Также есть несколько исключений, которые касаются передачи права собственности по наследству, а также приобретению права собственности юридическими лицами, в частности банковскими учреждениями, лизинговыми компаниями и компаниями, акции которых торгуются на бирже в Коломбо.
Таким образом, оформление права собственности на иностранца возможно. Особенный интерес представляет пункт, касающийся кондоминимумов, поскольку под него подпадает один из наиболее перспективных объектов для инвестиций в Шри-Ланке - сервисные апартаменты.
Приобретение объектов недвижимости совместно с местным партнером не безопасно?
В Шри-Ланке, как и в других странах Азии, например Тайланде или Индонезии (о.Бали), существует юридическая конструкция, которая позволяет приобретать земельные участки и объекты недвижимости на праве собственности (freehold). Вот рекомендация, которую дает одна из местных компаний, сопровождающих сделки по купле-продаже недвижимости:
Иностранцы, желающие купить землю на правах собственности (freehold) в Шри-Ланке, должны знать, что это возможно только через структуру Шри-Ланкийской компании, частной компании с ограниченной ответственностью. Это связано с тем, что шри-ланкийское законодательство запрещает иностранцам прямое владение земельным участком на правах собственности в стране в течение первых 20 лет. Если вы иностранец и заинтересованы в покупке недвижимости на правах собственности в Шри-Ланке, рекомендуется следовать установленной процедуре и создать частную компанию с ограниченной ответственностью. Это включает шри-ланкийского управляющего от компании по управлению доверительными отношениями, обычно возглавляемой юристом. Иностранный инвестор владеет 49% акций компании, удерживающей недвижимость, а местный управляющий владеет 51%, но передает все правовые полномочия и управление 51% акциями иностранному инвестору. Чтобы снизить риски, связанные с большинством акционеров, вы можете предоставить кредитные услуги (на 51% стоимости недвижимости) местному управляющему. Это означает, что до полной выплаты местным акционером (51%) вы можете получить 51% акций по ипотеке. Таким образом, вы имеете эффективный контроль над 49% акций, и оставшиеся 51% акций будут удерживаться в качестве обеспечения в течение 20 лет. По истечении этого срока вы свободны приобрести 100% акций компании.
За два года на Шри-Ланке я слышал множество историй о несбывшихся мечтах об отеле (ресторане, вилле) на берегу океана и безбедной старости. Почти все они начинались со слов: "Мы оформили недвижимость на компанию совместно с местным партнером..."
Означает ли это, что нельзя рассматривать вариант приобретения земельного участка или объекта недвижимости в партнерстве с гражданином Шри-Ланки? Конечно, нет. Существуют ли примеры, когда такая структура была безопасна для иностранного инвестора? Конечно, да.
Но давайте представим, что дело происходит не в Шри-Ланке, а в привычной местности средней полосы России. Например, вы решили приобрести небольшой домик на 6 или даже 8 спален в пригороде Прекрасноозерска, в расчете на то, что каждые выходные измотанные пробками москвичи и петербуржцы будут приезжать к вам насладиться красотой местных рек и озер и пособирать клещей в прибрежных лесах. Идея вас очень вдохновила и вы уже мчитесь с сумкой денег на вокзал, чтобы успеть на последнюю электричку до Прекрасноозерска. Там вас встречает респектабельный владелец автомобиля ВАЗ-2106 и по совместительству агент по недвижимости Иннокентий, который вам сообщает, что сделка будет оформлена следующим образом:
- Совместно с Иннокентием вы зарегистрируете компанию ООО "Три поросенка Прайват Лимитед".
- 51% долей компании будут принадлежать Иннокентию, а оставшиеся 49%, конечно, вам.
- Так как согласно Решению Прекрасноозерского Совета депутатов от 04 октября 2011 года, управление ООО разрешено только коренным прекрасноозерцам, Генеральным директором, станет сам Иннокентий. Для вас же предусмотрена должность Почетного директора.
- После регистрации ООО и открытия расчетного счета вы внесете на него всю сумму, которая будет перечислена владельцу вашего дома мечты.
- Так как Иннокентий находится в Прекрасноозерске постоянно, тем более является Генеральным директором, он займется обслуживанием дома и возьмет на себя все хлопоты со счетами на электричество, воду, газ, интернет, и конечно с приемом платежей от будущих постояльцев, из которых он и будет вычитать все расходы, а вам отправлять причитающуюся вам часть. Сам он будет работать бесплатно, просто потому, что вы очень ему понравились. Но, если вы не хотите, Иннокентий уступит все эти скромные обязанности любому человеку по вашему указанию.
- Если же вы захотите продать ваш будущий успешный бизнес, то Иннокентий немедленно приедет к нотариусу и подпишет все необходимые документы. Совершенно бесплатно.
На этом месте я оставлю вас с вопросом, с которого мы начали: Безопасно ли приобретение объектов недвижимости совместно с местным партнером?
Добавлю только, что в Шри-Ланке к условиям задачи после совершения сделки могут прибавиться следующие факторы:
- Нотариус и юрист, которые готовили сделку, оказываются одноклассниками Иннокентия, кстати, как и начальник полиции, судья и мэр города;
- Все документы на дом, а также большинство других документов написаны на непонятном вам языке;
- Внезапно объявилась Авдотья Петровна, которая уехала на ПМЖ в Париж в 1918 году, но вот внезапно вернулась в Прекрасноозерск и предъявляет права на ваш дом;
- Иннокентий внезапно перестает говорить по-русски и начинает мяукать.
Еще раз обращу ваше внимание. Означает ли это, что нельзя рассматривать вариант приобретения земельного участка или объекта недвижимости в партнерстве с гражданином Шри-Ланки? Конечно, нет. Существуют ли примеры, когда такая структура может быть безопасной для иностранного инвестора? Конечно, да.
Если вам все таки очень нравится Прекрасноозерск, но вы не профессиональный инвестор и у вас нет своих проверенных юристов, то рекомендую передать Иннокентию для начала только управление, а собственность оформить только на себя, например, по варианту из предыдущего пункта. А уж если ваш совместный бизнес пойдет в гору то тогда уже задумываться об оформлении земли и строений на совместную компанию.
В любом случае советуйтесь не с "Иннокентием", а с теми, кто знает законодательство и рынок недвижимости Шри-Ланки и не заинтересован присвоить ваши активы.
В Шри-Ланку очень сложно отправить деньги, а еще сложнее их вывести?
Иностранные инвестиции для Шри-Ланки очень щепетильная тема. Прежде всего потому, что иностранные инвестиции осуществляются в иностранной валюте. А иностранная валюта на Острове играет огромную роль, ведь для того, чтобы купить, например, бензин, лекарства, автомобили и т.д., ланкийская рупия не подходит. Поставщикам просто не нужно столько чая, корицы, каучука, сапфиров или что еще можно купить на рупию?
Для вывода иностранной валюты из Шри-Ланки необходимо получить согласие Центрального Банка, получить которое не сложно, но только в случае если вы подтвердите, что до этого вы проинвестировали иностранную валюту в экономику Острова. Для инвестиционных операций с иностранной валютой предусмотрен специальный расчетный счет IIA (Inward Investment Account), который инвестор открывает в Банке до совершения сделки и, на который он перечисляет денежные средства для ее проведения из зарубежного банка.
Открытие такого счета процедура достаточно простая и может занимать от нескольких часов до нескольких недель, в зависимости от наличия всех необходимых документов и уровня знаний и связей вашего агента в Шри-Ланке.
Что касается отправки денег на этот счет, то все зависит от того, откуда вы отправляете. У вас не будет никаких проблем, если ваш счет находится практически в любой стране мира, кроме Ирана, Северной Кореи и России... Если счет все таки в России, то самым надежным способом в 2024 году, то есть, на момент написания статьи, является Национальный Инвестиционно-Промышленный Банк. У этого банка заключен договор с Шри-Ланкийским Народным Банком (People's Bank) и перевод из России в Шри-Ланку занимает около 5 дней, а если это не первая ваша транзакция, то и того меньше.
Итак, если для совершения сделки вы используете официальную процедуру, то проблем с переводом средств в Шри-Ланку и выводом из Шри-Ланки у вас не возникнет. Если же вы для оплаты сделки использовали наличные, криптовалюту или произвели расчеты за пределами Шри-Ланки, то при желании вывести средства из страны у официальных органов могут возникнуть к вам вопросы.
Иностранец облагается высокими налогами при покупке определенных типов недвижимости?
Такой вопрос возник у одного из клиентов в отношении объектов недвижимости, расположенных ниже 4-го этажа в кондоминимумах. В других объектах такого вопроса не возникало. Этот вопрос я задал специалистам одной из юридических компаний в Коломбо, вот их ответ, переведенный на русский язык:
Вопрос 2: Существуют ли специальные налоги в Шри-Ланке, уплачиваемые иностранцами при покупке недвижимости в 100% собственность в кондоминиуме, расположенном на 0-м, 1-м, 2-м и 3-м этажах?
Ответ: Специальных налогов нет, однако в соответствии с Законом о гербовом сборе № 43 от 1982 года гербовый сбор подлежит уплате по акту приема-передачи при покупке недвижимости в кондоминиуме таким же образом, как и при передаче любого другого вида недвижимого имущества. Это означает, что ставка гербового сбора и правила, применимые к передаче недвижимого имущества, также будут применяться к передаче недвижимости в кондоминиуме следующим образом:
Если рыночная стоимость квартиры или недвижимости в кондоминиуме составляет 100 000 рупий или меньше — 3% от рыночной стоимости.
Если рыночная стоимость квартиры или недвижимости в кондоминиуме превышает 100 000 рупий — 4% от рыночной стоимости.
Таким образом, с одной стороны 4% от рыночной цены - это совсем не маленькая госпошлина, с другой стороны, это касается не только иностранных инвесторов и распространяется на любые сделки купли-продажи недвижимости в Шри-Ланке.
Инвестиции в Шри-Ланку не дают привилегий для иностранцев?
В Шри-Ланке есть несколько программ для иностранных инвесторов и зависят они от типа и направления инвестиций, а также от того инвестируете вы как физические лицо либо как компания.
Основная привилегия - это возможность получить долгосрочную резидентскую визу, аналог ВНЖ в других странах. Но, если для большинства иностранцев это всего лишь основание легально находиться на Острове, то для для граждан России резидентская виза открывает целый ряд возможностей.
Вот основные из них:
- открытие банковского счета в местном банке
- получение карт Visa/MasterCard, работающих по всему миру
- оформление водительского удостоверения
- возможность подачи заявлений на визу в большинство стран, в том числе США
Также для резидентов в Шри-Ланке предусмотрены значительные скидки в учреждениях культуры и здравоохранения.
Для иностранных инвесторов предлагаются следующие типы инвестиционных виз:
- Golden Paradise visa
Условие: Депозит от 200 000 долларов США в любом коммерческом банке, признанном Центральным банком Шри-Ланки. (Инвесторы могут снять до 50% от минимального инвестирования после завершения первого года с даты выдачи визы Golden Paradise.)
Срок действия визы: 10 лет
- Direct Investments
Условие: Инвестиция в бизнес 300 000 - 500 000 долларов США
Срок действия визы: 5 - 10 лет
- Investment in a Condominium Property
Условие: Приобретение недвижимости в кондоминиуме от 150 000 USD в городской местности и от 75 000 USD в пригороде
Срок действия визы: 5 лет
По этой программе также предлагаются варианты визы на 10 лет для инвестиций в кондоминиум от 200 000 USD. А также программа для юридических лиц с инвестициями в кондоминиум от 500 000 USD для 4-х директоров компании.
Все эти типы виз предполагают оформление виз не только на инвестора, но и на супругов и детей.
Более подробно изучить предложения по визовым программам можно на сайте Департамента Иммиграции.
Поделитесь в комментариях своим опытом инвестирования в Шри-Ланку или о том, что вы слышали про инвестиции в эту страну.
Подписывайтесь на мой личный телеграм канал Кардаш про..., в котором я пишу о том, что происходит на Острове, а также рассказываю о самых интересных проектах.
