Срединный месяц лета несет с собой ряд изменений в сфере недвижимости и ЖКХ, которые повлияют на рынок и жизнь россиян. Рассказываем вместе с экспертами, какие же законодательные новшества вступают в силу.
- Уход льготной ипотеки
- Ограничение банковских аппетитов
- Удорожание «коммуналки»
- Другие коммунальные новшества
- BIM-моделирование строек
Уход льготной ипотеки
С приходом июля страна прощается с господдержкой на новостройки под 8% годовых. Программа действовала для поддержки застройщиков со времен пандемии и неоднократно продлевалась на различных условиях. Теперь же эксперты прочат снижение покупательского спроса на новостройки, ведь по рыночным ставкам в 18% и более жилзаймы малодоступны для населения.
«С 1 июля 2024 года прекратит свое действие программа льготной ипотеки. Это повлечет за собой сокращение объема выдаваемых кредитных денежных средств на покупку жилья», – считает замруководителя юридического департамента АН «Этажи» Элен Лукьянова. Впрочем, ждать обвала цен на жилье не стоит, «скорей всего, произойдет стагнация» – добавляет эксперт.
Мнению риелтора вторит гендиректор компании Intelvision Виталий Федоров, считающий, что завершение программы «неизбежно приведет к снижению спроса на покупку квартир и к некоторому замедлению темпов роста строительства жилья».
Альтернативами господдержки на новостройки специалисты называют программы субсидированных ипотек от застройщиков и банков. «Такую под 8% на 5 лет уже анонсировал Сбер, к примеру. Застройщикам придется субсидировать ипотеку за свой счет. Других вариантов просто нет. Поэтому ждем новых предложений и не опускаем руки», – говорит директор по маркетингу «Нмаркет.ПРО» Павел Ильин.
Ограничение банковских аппетитов
Нельзя не сказать и о других новшествах из ипотечной сферы. «С 1 июля 2024 года начнет действовать закон о запрете на повышение ставки по ипотеке при отказе заемщика от страхования», – подчеркивает Элен Лукьянова.
Как ранее писал Novostroy, поднять процент по кредиту банки смогут лишь в пределах условий аналогичных ипотечных договоров без страхования. Меж тем новшество распространяется только на кредитные договоры, заключенные после вступления этого закона в силу.
Важно понимать и то, что обязательного страхования ипотечной недвижимости нововведения не затрагивают. Закон посвящен необязательному (добровольному) страхованию – например, жизни и здоровья. При отказе клиента от этой процедуры или запоздалом продлении полиса банки любят наказывать заемщиков повышением ставки по кредиту на 1-3%. Подобные санкции кредиторы объясняют тем, что в случае существенного подрыва здоровья ипотечника, а тем более его смерти, жилзайм выплатит страховая компания. При отсутствии же страхового полиса аналогичные происшествия грозят банкам невыплатой кредитов.
«Кроме того, меняется очередность погашения просроченной задолженности по потребительским кредитам. Кредитор будет обязан списать как просроченную, так и текущую задолженность по процентам, затем – по основному долгу, и только в последнюю очередь – неустойки и иные платежи. Это позволит сократить заемщику основной долг и, соответственно, уменьшать процентные платежи», – отмечает Элен Лукьянова.
Удорожание «коммуналки»
С 1 июля во всех регионах России увеличиваются коммунальные тарифы на электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение и вывоз мусора.
«Согласно распоряжению Правительства от 10 ноября 2023 года, в Москве повышение платы за коммунальные услуги составит 11%, в Санкт-Петербурге – 9,8%, в Подмосковье – 10,7%, в Ленинградской области – 10,2%. Более всего "коммуналка" подорожает для жителей Забайкалья – на 15%, Омской области – на 14% и Северной Осетии – на 13,7%. Менее всего – для жителей Хакасии – на 4%, – Чукотки и Магаданской области – на 4,9%», – рассказала кандидат юридических наук, доцент кафедры правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.
Добавим, что в Санкт-Петербурге его губернатор решил оставить тарифы на прежнем уровне. Компенсации ресурсоснабжающим организациям планируется выплачивать из городского бюджета.
Удорожание ЖКУ, по мнению Павла Ильина, снизит общую платежеспособность населения: «Больше денег будет уходить на “коммуналку”, станет сложнее оплачивать ипотеку и аренду жилья. Покупатели еще внимательнее будут считать ежемесячные платежи при планировании ипотечного кредита. Возможно, банки при скоринге заемщика начнут учитывать и размер платежей по коммуналке».
Другие коммунальные новшества
С 1 июля 2024 года для определенных категорий граждан отменят комиссию, которую банки взимают при оплате квитанций за ЖКУ. По уточнению Элен Лукьяновой, изменения касаются пенсионеров, многодетных родителей, людей с инвалидностью, ветеранов боевых действий, членов семьи погибших участников боевых действий и Великой Отечественной войны, а также членов семьи умерших ветеранов с инвалидностью.
«Платежные агенты и операторы почтовой связи не будут брать комиссию при оплате жилищно-коммунальных услуг и пени за их неуплату с граждан, которые нуждаются в социальной поддержке», – уточняет Оксана Васильева.
Виталий Федоров полагает, что данные меры позволят ограниченным в деньгах россиянам сэкономить на комиссионных сборах. «Это также может способствовать увеличению собираемости платежей, поскольку гражданам больше не придется искать способы оплаты без комиссий, что сделает этот процесс более удобным и доступным», – считает эксперт.
Обращает внимание Виталий Федоров и на изменения в Жилищный кодекс РФ по поводу порядка проведения капремонта общего имущества в многоквартирных домах (МКД). Из слов собеседника Novostroy следует:
Ранее стандартизированный метод определения суммы платежа на капитальный ремонт, основанный на фиксированном проценте от года постройки жилья, вызывал много споров и недовольства в обществе. Средства просто накапливались без четкого назначения и использовались не всегда эффективно. Эта сумма, как правило, оказывалась значительной и не основывалась на реальном состоянии дома.
Теперь будет учитываться техническое состояние МКД. В настоящее время введено обязательное проведение периодического аудита, на основе которого будет определяться размер платежей на капитальный ремонт. Таким образом, обследование технического состояния МКД будет осуществляться для своевременного проведения капремонта в МКД, оценки соответствия технического состояния инженерных систем дома нормативным требованиям, а также для определения возможности дальнейшей эксплуатации домов.
Помимо расчета реальных затрат, положительным эффектом может стать повышение удовлетворенности граждан за счет более прозрачной и справедливой системы оплаты капитального ремонта.
BIM-моделирование строек
Наконец, с 1 июля этого года вступают в силу изменения, обязывающие использовать информационные модели объектов (BIM) капитального строительства при реализации проектов долевого строительства по 214-ФЗ (за исключением ИЖС). Как поясняет гендиректор компании «СОДИС Лаб» Андрей Шахраманьян, речь о постановлении Правительства РФ от 05.03.2021 № 331:
Эти изменения неминуемо повлияют на рынок, отрасль будет вынуждена перестраивать свои процессы на новые инструменты. Обязательное использование BIM-моделей потребует внедрения специализированного программного обеспечения, а также пересмотра некоторых бизнес-процессов. Кроме того, компаниям потребуется расширить штат или обучить сотрудников, чтобы обеспечить себя специалистами, компетентными в данной области.
Для застройщиков, которые не успеют адаптироваться к новым требованиям и не будут использовать BIM, это может стать серьезным ограничением. Существует риск усложнения процедуры прохождения экспертизы и даже сокращения объема строительства.
Тем, кто откажется от внедрения BIM, грозит невозможность прохождения государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации. Без этой экспертизы строительные компании столкнутся с проблемами при возведении значительной части объектов, что может серьезно повлиять на их деятельность и позицию на рынке.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
