Если вы планируете купить квартиру в Москве, то наша статья вам поможет. Объясняем подробно, с чего начинать процесс и как избежать ошибок при выборе.
Выбор квартиры в Москве: с чего начать?
Московский рынок недвижимости богат на предложения. При выборе упор следует сделать на личные запросы покупателя.
В частности, определить:
1) Какой вид жилья требуется: новостройка или вторичка?
2) Какие ресурсы для поиска планируется задействовать?
3) Какой район столицы предпочтителен?
4) Какой тип дома оптимален: панельный, блочный, монолитный и др.?
5) Каков бюджет покупки?
6) Какие факторы будут играть «за» или «против» покупки?
Если есть затруднения с ответами, читайте нашу краткую статью об основных характеристиках жилья.
Новостройка или вторичка
Первичный вид недвижимости (новостройки) – это квартира, которая приобретается у застройщика или физического/юридического лица по договору цессии (переуступки права требования). То есть, с юридической точки зрения, новостройка – это не новое жилье, а объект, на который еще не было оформлено право собственности.
В пользу этого вида недвижимости говорят следующие факторы:
• современная планировка, новые коммуникации и инфраструктура;
• практически нулевой износ;
• привлекательные цены при заключении договора долевого строительства на начальном этапе возведения;
• акции и скидки при покупке у некоторых девелоперов;
• льготные программы ипотечного кредитования;
• полная прозрачность при оформлении (отсутствие «скрытых» собственников и т. п.).
Из минусов отметим:
• существенные расходы на ремонт или устранение недостатков;
• долгие сроки ожидания при заключении договора долевого строительства;
• временное отсутствие необходимой инфраструктуры;
• отложенное право собственности.
Последнее, кстати, препятствует регистрации покупателя в квартире и оформлению налогового вычета.
ВАЖНО! Выбирая квартиру на сайте застройщика, рекомендуем изучить акционные предложения внимательно. Чаще всего заявленные скидки распространяются на ограниченный набор объектов недвижимости. Поэтому по всем подходящим вариантам с учетом бюджета, планировки и площади) необходимо получить консультацию от представителей девелопера.
Следующий вид жилья – это так называемая вторичка. Представляет собой недвижимость с уже оформленным правом собственности.
Преимущества:
• продажа осуществляется собственником;
• возможно заселение сразу после оформления сделки;
• развитая инфраструктура;
• доступная цена по сравнению со стоимостью новых квартир.
Из недостатков вторички отметим:
• Вероятность возникновения юридических проблем.
• Неудовлетворительное состояние жилого фонда, износ коммуникаций.
• Немалые затраты на ремонт и устранение недостатков.
• Повышенные ставки ипотечного кредитования.
Таким образом, квартира в новостройке имеет больше преимуществ.
Но если есть ограничения по времени или средствам на ремонт, то лучше выбрать вторичное жилье.
Ресурсы для поиска
Для подбора квартиры можно использовать следующие интернет-ресурсы:
1) cian.ru – огромная специализированная база объявлений по Москве и Московской области.
2) avito.ru – одна из самых популярных площадок частных и коммерческих предложений. В том числе и по недвижимости в столичном регионе.
3) domofond.ru – портал недвижимости федерального масштаба, запущенный Avito в 2014 году.
4) domclick.ru – довольно удобный ресурс для поиска недвижимости и безопасного заключения сделок.
5) realty.mail.ru – сервис аренды и продажи квартир от портала mail.ru.
6) youla.ru – российский сервис, разработанный как аналог Avito с интеграцией в социальные сети VK и Одноклассники.
7) irr.ru – сервис, перешедший из бумажной версии в онлайн. Позиционируется как всероссийская доска объявлений, в том числе по недвижимости.
8) realty.rbc.ru – профильный ресурс РБК с огромным количеством полезной информации: новости рынка недвижимости, аналитика, мнение экспертов, советы по покупке и продаже и многое другое.
Выбор района
Все зависит от ваших потребностей и целей. Если стоит задача сэкономить, то стоит рассмотреть удаленные от центра объекты. Для выгодной инвестиции нужно рассматривать активно развивающиеся районы с хорошей инфраструктурой, транспортной доступностью, интересными архитектурными решениями.
Любителям пеших прогулок или спорта следует обратить внимание на районы с грамотно спроектированными рекреационными зонами, большим количеством спортивных площадок, оздоровительных центров.
Начинать выбор нужно не с подъезда, а с того, как строится путь до дома. То есть, легко ли найти дом по адресу, достаточен ли уровень транспортной доступности, удобна ли навигация проезда, пеших тротуаров и парковок, насколько обжит район, развита инфраструктура и т. п.
Следующий этап своеобразного анализа – внешнее окружение дома.
В том числе:
• рекреационные и прогулочные объекты;
• магазины, аптеки и станции метро в шаговой доступности (примерно в 5-20 минутах пешей ходьбы);
• экологическая обстановка, в том числе близость или отдаленность МКАД, наличие/отсутствие промышленных зон.
Особое внимание стоит обратить на такие негативные факторы, как близко расположенные шумные дороги, отделения полиции, больницы, кладбища, стадионы, вокзалы, ТПУ, ТЭЦ и проч.
Чаще всего именно из-за подобных объектов снижается как цена, так и инвестиционная привлекательность недвижимости. Кстати, после просмотра квартиры эксперты рекомендует не уезжать сразу, а прогуляться по району 20-40 минут, посмотреть обустройство территорий, обратить внимание на жителей, поискать интересные архитектурные или коммерческие объекты вроде музеев, уютных кафе, красивых парков. Все вместе это поможет составить общее впечатление о районе?!
Типы домов
В Москве встречаются следующие виды многоквартирных домов (МКД):
• Кирпичные. Это долговечные, экологичные и прочные строения, с возможностью перепланировки, вариативной высотой потолков. Уровень тепло- и звукоизоляции умеренный. Как правило, дома из кирпича тяжелые, поэтому требуется хороший, прочный фундамент. К тому же сроки возведения достаточно длительные.
• Блочные, то есть возводимые из бетонных блоков. Отличаются высокой скоростью строительства, долгим сроком службы, толстыми межкомнатными перегородками, что обеспечивает неплохую шумо- и теплоизоляцию. Перепланировка допускается, равно как и изменение размеров оконных и дверных проемов. Стоимость возведения умеренная, поэтому квартиры доступны. Из минусов отметим стандартные потолки до 2,5 м, ограниченную площадь и нестойкость к влаге, что ведет к сырости и промерзанию стен.
• Панельные. Возводятся из бетонных армированных панелей, скрепляемых при помощи металлических крепежных элементов на сварке. Были популярны благодаря вариативности планировок, высокой скорости строительства, долговечности, особой прочности конструкции. Однако, для владельцев квартир в таких МКД очень сложно получить разрешение на перепланировку, так как почти все стены – несущие. К тому же возникают проблемы с термо- и шумоизоляцией.
• Монолитные. Фактически это цельная конструкция, отливаемая из бетонной смеси почти без швов и соединений. Существуют как типовые эконом-серии, так и индивидуальные проекты с интересными решениями. МКД получаются прочными, долговечными, с неплохой теплоизолирующей способностью, минимальной усадкой и возможностью перепланировки. К сожалению, в таких домах чаще всего плохая шумоизоляция, неровные поверхности стен, пола и потолка.
Точно узнать тип выбранного дома несложно. Достаточно задать в поиске соответствующий запрос или посетить специализированные порталы: сайт Правительства Москвы, сервисы ГИС ЖКХ, Росреестра и другие.
Факторы влияющие на стоимость
Рыночная цена жилья существенно отличается от кадастровой. На итоговую стоимость влияют следующие параметры:
• Тип и этажность дома.
• Район расположения МКД.
• Год постройки.
• Площадь квартиры и количество комнат, санузлов.
• Наличие пассажирских и грузовых лифтов, парковки, лобби и других элементов комфорта.
• Состояние ремонта, сантехники и инженерных сетей.
• Инфраструктура и экологическая обстановка.
Нюансы, которые нужно учесть при покупке квартиры
Рассмотрим те факторы, на которые обязательно нужно обратить внимание при выборе жилья.
Первое – это встреча с риэлтором или хозяином, демонстрирующем недвижимость. Здесь важно все: пунктуальность, вежливость, профессионализм, даже характер ответов на вопросы. Все это говорит о заинтересованности в сделке, а также отсутствии или минимальном количестве «подводных камней».
При первом посещении эксперты рекомендуют обратить внимание на состояние и размеры подъезда, высоту потолков, количество лифтов и квартир на этаже.
Важный фактор – наличие мусора, личных и посторонних вещей на лестничных площадках, в общих коридорах. Он позволит понять, где проводится активный ремонт, а также уровень культуры потенциальных соседей.
Особое внимание следует уделить этажу расположения. Из соображений безопасности и возможностей перепродажи квартиры профессиональные риэлторы не советуют выбирать жилье на первых и последних этажах.
Важный нюанс – планировка квартиры. Здесь важно все: форма помещений, коридоров, расположение комнат, окон и дверей, наличие балконов и лоджий. В первичной квартире без отделки можно заранее просчитать схему движения, назначение комнат, систему хранения вещей, примерное расположение мебели и прочее.
Если же планируется приобрести недвижимость с полным ремонтом, то нужно внимательно осмотреть все помещения от пола до потолка, продумать организацию быта. Можно провести фото- или видеосъемку для последующего изучения и обсуждения покупки с членами семьи.
Специалисты рекомендуют также обращать внимание на степень освещения квартиры. А именно:
• Количество окон - влияет на уровень инсоляции.
• Расположение оконных проемов относительно сторон света. Неудачной считается недвижимость, окна которой выходят на север – солнечные лучи редко будут заглядывать в помещения, зато постоянными спутниками станут сырость и холод. Наиболее благоприятны комнаты с окнами на юг и восток.
• Виды из окон и источники повышенного шума. Трассы, развлекательные центры, промзоны не будут способствовать хорошему отдыху и не позволят часто проветривать помещения.
ВАЖНО! Если у покупателей есть серьезные проблемы со здоровьем (аллергия, онкология и др.), можно заказать комплексную экологическую экспертизу жилья в специализированной организации.
Стоимость квартир в Москве
Цены квартир в новостройках зависят от класса жилья.
В частности:
• В многоквартирных домах серии Элит или Премиум ценник начинается от 800 000 р. за квадратный метр площади.
• В домах класса Бизнес недвижимость обойдется от 400 000 р. за квадратный метр.
• Жилье Комфорт Плюс или Эконом стоит от 200 000 р. за квадратный метр.
Сегодня в 90% случаев многоквартирные дома вышеперечисленных классов строятся в основном по технологии монолитной бетонной заливки. Отличаются постройки дизайном, архитектурными особенностями фасадов, входных групп, а также стоимостью обслуживания дома и придомовой территории.
Вторичное жилье также имеет градацию.
Все постройки, возведенные до начала 90-х гг., относятся к следующим классам:
• Элит или Премиум – это старые доходные дома с отреставрированным красивым фасадом и подъездами, высокими потолками и прочными несущими конструкциями. В эту группу в Москве относятся сталинские знаковые высотки, совминовские и цековские дома.
• Бизнес – это многоквартирные дома периода конструктивизма и сталинских застроек.
• Эконом или Комфорт – это серии домов, которые сегодня мы знаем, как «хрущевки» и типовые панельные дома.
Стоимость вторичного жилья, как правило, варьируется в зависимости от района расположения, инфраструктуры, состояния жилого фонда и инженерных сетей.
Зачастую цена квартиры в одном и том же доме может отличаться на 10-20% из-за этажа расположения, вида из окон, планировки, юридической чистоты и других малозаметных факторов.
Если продавец предлагает квартиру по стоимости дешевле аналогичных вариантов на 10-30%, то следует проявить осторожность. Скорее всего, есть какой-то подвох: технические факторы сомнительная юридическая чистота и т. п.
Этапы переговоров и проведения сделки купли-продажи квартиры в Москве
Основные этапы проведения сделки по приобретению квартиры:
1. Посещение потенциального жилья минимум два раза с членами семьи. Желательно пригласить доверенного риэлтора или специалиста по ремонту. Они смогут выявить малозаметные нюансы и недостатки.
2. Проведение переговоров о цене и скидках. Обязательно нужно привлечь юриста для проверки документов. После положительной оценки можно вносить аванс или задаток.
3. Обсуждение с продавцом схемы и сроков исполнения сделки, подготовка полного пакета документов для оформления.
4. Проведение обязательного комплекса мероприятий: подписание договора купли-продажи, открытие аккредитива, подача документов на регистрацию, регистрация перехода права в Росреестре, получение документов после регистрации, проведение расчётов.
5. Подписание акт передачи квартиры и передача ключей. Несмотря на простоту, оформление сделки купли-продажи недвижимости в Москве – это сложный, при этом ключевой момент покупки.
Подробнее о нем мы расскажем в следующей статье.
Подробнее о всех нюансах выбора квартиры вы можете узнать на нашем сайте:
https://vis-a-vis.expert/articles/choose-your-flat
Агентство недвижимости Визави Реал Эстейт.
