Общий объем предложения жилых помещений для посуточной аренды в России только за прошлый год увеличился на 26%, а средняя стоимость — на 20%. Такие данные приводит платформа «Авито Недвижимость». Рост популярности этого сегмента среди путешественников на фоне развития внутреннего туриста делает как никогда привлекательным краткосрочную сдачу квартир и апартаментов внаём для их собственников. И даже ограничивающий частников законопроект о краткосрочной аренде жилья едва ли отобьет желание работающих в серой зоне мелких рантье отказаться от выгодных перспектив. Однако не всякий желающий освоить “посутку” арендодатель осознает сопутствующие этому начинанию риски. Чего опасаться при выборе такого способа заработка и как исключить возможные неблагоприятные последствия — читайте ниже.
Законодательные ограничения
Уже сегодня, до принятия буксующего закона о посуточной аренде квартир, для собственника жилья действует ряд правовых ограничений при сдаче помещения в этом формате. Краткосрочное предоставление помещения сопряжено с оказанием гостиничных услуг. Притом, что такой вид услуг, по “закону Хованской”, запрещен в жилом фонде.
Согласно положению о классификации гостиниц, в число обязательных гостиничных услуг входят: регулярная уборка номера и заправка постелей, доставка в номер для гостя корреспонденции, еды, напитков или кипятка, вызов скорой помощи или такси, побудка к определенному времени и наличие в холле гостиницы туристской информации.
Конституционный суд, в свою очередь, разъяснил, что не могут сами по себе считаться гостиничными услугами: использование в рекламе сдачи квартиры терминологии, характерной для сферы гостиничных услуг; присутствие арендодателя или его представителя при заселении и выселении граждан; оказание постояльцам содействия в получении транспортных услуг или услуг общественного питания, когда это не связано с дополнительной нагрузкой на инфраструктуру многоквартирного дома.
Подлежит ли в результате арендодатель наказанию за обслуживание постояльцев в той или иной форме — вопрос открытый. Судебная практика по делам о нарушениях частными предпринимателями правил пользования помещениями в многоквартирных домах до сих пор неоднозначна. И даже сам КС рекомендует судам общей юрисдикции выносить решения исходя из обстоятельств каждого отдельно взятого случая.
Однозначными же нарушениями суды посчитают действия рантье, причиняющие неудобства другим жильцам. В частности, когда: в квартиру заселяется значительно больше людей, чем заявлено; помещение предоставляется гостям менее чем на сутки и не для проживания, а для проведения встреч, праздников и прочих событий; в местах общего пользования постоянно присутствуют лица, ответственные за размещение гостей.
Типичные риски и пути решения
Причинение неудобств другим жильцам дома и нагрузка на его инфраструктуру может повлечь за собою штраф: до полутора тысяч рублей для граждан и до 30 тысяч для ИП. А вместе со штрафом — судебный запрет на сдачу квартиры.
Даже когда арендодатель соблюдает правила пользования помещениями в МКД и не досаждает соседям, он все равно не застрахован от неприятных контактов с правоохранительными и судебными органами. Если квартиранты ведут себя вызывающе и нарушают спокойствие постоянных жителей дома, последние могут пожаловаться в УК, ТСЖ или напрямую в полицию для составления протокола. При повторении ситуации жильцы или представители домоуправления могут подать на рантье иск и инициировать судебное разбирательство с участием прокуратуры. В лучшем случае предпринимателю по итогам дела грозит вышеуказанный штраф. В худшем — запрет на сдачу жилья в аренду.
Нерадивые постояльцы причиняют неудобства и самим собственникам помещения. Чем чаще сменяются гости, тем выше риск порчи имущества в квартире. Не говоря уже о постоянной необходимости стирать белье, полотенца и менять пришедшие в негодность комплектующие и даже мебель. Все вопросы обновления предметов быта ложатся на плечи владельца.
Пожалуй, единственным защитным механизмом от лишних трат для собственника помещения послужит договор краткосрочного найма/аренды помещения с приложенной к нему описью имущества. При заселении гостю придется подписать этот пакет документов с указанием своих паспортных данных.
Если постоялец откажется предоставить персональные данные и подписывать договор, хозяин помещения волен решить для себя: довериться ли незнакомцу в надежде на его порядочность или потерять потенциального арендатора и ждать другого. Хотите вы того или нет, частный бизнес всегда сопряжен с рисками, в том числе риском нехватки клиентов или увеличения убытков. Как дословно сказано в ст. 2 ГК РФ, “предпринимательской является самостоятельная деятельность, осуществляемая на свой риск”.
Теоретически от процедуры заключения договора на месте можно отказаться в пользу публичной оферты по примеру гостиниц. На сайте или своей странице в соцсетях нужно заранее прописать все условия предоставления помещения в краткосрок. В этом случае при оформлении брони постоялец совершает акцепт, то есть по умолчанию соглашается на выставленные вами условия. Но имейте в виду, что для ведения подобной активности в Сети вам как предпринимателю нужно оставаться в легальном поле. А значит — соблюдать все требования закона к сдаче вашей недвижимости в “посутку” и платить налог на доходы.
Пассивность дохода как определяющий критерий
Не нужно забывать и о том, что сдача своими силами квартиры или апартамента в посуточную аренду — это полноценная работа в режиме 24 на 7. Вам предстоит самостоятельно искать и обслуживать арендаторов, приводить помещение в порядок и оплачивать коммунальные услуги.
Уже на этапе поиска возникает риск простоя, если: в вашем районе высокая конкуренция, локация не востребована, завышена цена, вы не обладаете достаточными навыками эффективного привлечения постояльцев и не имеете доступа к передовым бронирующим площадкам.
Обязанность искать гостей для посуточной аренды можно доверить агентству недвижимости за комиссионные или фиксированную плату. Но тогда вы теряете часть дохода и по-прежнему вынуждены заботиться размещением и уборкой. Можно нанять и обслуживающий персонал, чтобы обеспечить себе действительно пассивный доход. Но что в таком случае останется от вашей прибыли?
Проблемы с поиском и обслуживанием постояльцев, порчей имущества и законодательными ограничениями сходят на нет, когда вместо самостоятельной сдачи в аренду вы выбираете сотрудничество с опытной управляющей компанией при апарт-отеле. Стандартная доля УК от вашего дохода составляет до 30%. Взамен же вы получаете настоящий пассивный доход и забываете о головной боли, поскольку все вышеуказанные обязанности и риски ложатся на плечи компании.
Как отельер и инвестор, я успел опробовать и самостоятельную сдачу в аренду, и работу с УК. Взвесив все “за” и “против”, я остановился на варианте сотрудничества с управляющей компанией и сегодня рекомендую другим преимущественно такую стратегию при условии выбора УК с должным уровнем компетентности и подтвержденными показателями.
