Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, можно ли еще найти квартиру за 6-8 млн рублей в льготную ипотеку.
В этом видео:
- Большая Академическая, 85
- ЖК «Волжский парк»
- ЖК «2-й Иртышский»
- ЖК «Мичуринский парк» (2-я очередь)
- ЖК «Бусиновский парк» (2-я очередь)
Цены на новые квартиры и, особенно, на студии значительно выросли за последнюю неделю. Во-первых, до завершения льготной ипотеки осталось недолго, а, во-вторых, под запрет попали студии площадью менее 28 квадратных метров. Давайте разберемся, на какие проекты стоит обратить внимание сейчас инвестору с минимальным бюджетом.
Сначала я расскажу, что для меня хорошая покупка. Если максимально упростить процесс выбора, то это будет вот такой чек-лист:
- Цена покупки ниже, чем аналоги на вторичном рынке (ДКП, ДУПТ)
- Взнос 20-35% от суммы покупки
- Ипотека без субсидирования / 0.1% на период строительства
- Ипотечный платеж меньше, чем арендный платеж (!)
- Есть понимание по затратам на ремонт/меблировку
- Цикл владения объектом около 5 лет
- Надежный застройщик, качественный актив
- Локация с внешними точками роста (редевелопмент, метро)
- Квартира с ремонтом
Топ-5 проектов ПИК
- Большая Академическая, 85
У проекта хорошая локация с точки зрения транспортной доступности: рядом две станции МЦК («Окружная» и «Лихоборы»), а также станция метро «Окружная». На мой взгляд, это не лучший проект, чтобы в нем жить, поскольку рядом железная дорога, автомобильные дороги, парковки, но под аренду проект хорош, поскольку арендаторы смотрят на другие факторы: недалеко от центра, удобно добираться на общественном транспорте.
Цены в проекте «Большая Академическая» – конечно, космос, но там есть отдельный корпус апартаментов. Жаль, что это апарты, а не жилье, они бы достойно смотрелись в подборке. Тем не менее не могу не рассказать и про такую возможность. Срок сдачи – июнь 2026 г., цена студий-апартаментов с готовой отделкой с учетом 2%-ной скидки от ПИК выходит на уровне 6 млн. При первоначальном взносе в районе 3 млн рублей, а это сейчас примерно средний первоначальный взнос, в некоторых случаях человеку выгоднее купить не квартиру-студию за 9 млн рублей (3 млн собственных средств плюс 6 млн ипотека), а именно недорогие апартаменты (3 млн первоначальный взнос и 3 млн рублей кредита. В этом случае ежемесячный платеж будет составлять всего лишь 42 000 рублей.
Кроме того, тот же Пик дает рассрочку на полгода, и многие, например, могут купить апартаменты со взносом 30% или 50% и потом без проблем взять кредит. Таким образом, я считаю, что апартаменты могут стать крутой темой для инвесторов и многие выберут именно такой объект. В результате в перспективе полугода цены на подобные апартаменты с отделкой даже с учетом текущей космической ставки вырастут где-то на 1 млн рублей, просто потому что за 6 млн с отделкой внутри Москвы по ДДУ, да еще в рассрочку вы больше ничего не купите.
Если говорить про квартиры, то минимальная цена сейчас составляет чуть более 8 млн рублей (минус 2% скидка) с предчистовой отделкой (whitebox). Но даже самый скромный ремонт будет стоить не менее 1 млн рублей, и эта история имеет смысл, когда вы покупаете квартиру для своего проживания.
Если смотреть на квартиры с отделкой, то студия сейчас стоит 8,7 млн рублей (8.6 млн со скидкой), и я считаю, что это более правильная покупка, чем квартира с whitebox. Платеж составит 44 тыс. рублей в месяц (40 тыс. проценты и 4 тыс. тело долга), то есть примерно как для апартов в рыночную ипотеку. Но это жилье. Взнос получается 2,5 млн рублей и 6 млн ипотека. На мой взгляд, это неплохо просто потому, что средняя стоимость сейчас на квартиру с отделкой в ПИК находится в районе 9-10 млн рублей на вторичном рынке, но эти объекты вы не сможете купить в льготную ипотеку, да и продавцы вряд ли захотят продавать эти квартиры по полной стоимости. Арендная ставка по таким квартирам сейчас составляет 45-46 тыс. рублей. Таким образом, наш арендный платеж за вычетом коммуналки и налогов будет на уровне нашего ипотечного платежа. То есть это хорошая безопасная консервативная покупка.
Выводы:
- Отличный ЖК под аренду
- Хорошая транспортная доступность
- 2-я очередь идет в стиле ПИК+ – интересные фасады
- Можно рассмотреть апартаменты в рыночную ипотеку или в рассрочку со взносом 50% на 50% с последующим переходом в рыночную ипотеку
- Цена у застройщик ниже рыночной
- Высокая арендная ставка
- ЖК «Волжский парк»
Волжский парк – хороший комплексный проект. Он почти полностью готов, осталось всего несколько домов. В будущих корпусах уже не будет студий по 20 квм, а значит те, которые еще остались в старых корпусах, вырастут в цене.
Ближайшее метро – Текстильщики, но все же оно далековато, я бы ориентировался больше на станцию МЦК «Новохохловскую». Цена квартиры-студии – всего 8 млн рублей. То есть при классическом взносе 30%, или 2,4 млн рублей, и кредите 5,6 млн рублей ежемесячный платеж составит 41 тыс. рублей. Ключи до 30 апреля 2026 г. На мой взгляд, вполне хорошая история.
Карта комплексного развития территории
Рядом большая КРТ – часть Южного порта и завод «Москвич» – и мощная точка роста. Если посмотреть на карту КРТ, то мы увидим много точек, а на самом деле их еще больше, чем сейчас показывает город. Комплексное развитие территорий создает новые рабочие места, появляются новые арендаторы, и все это положительно влияет на стоимость. Если мы смотрим на рынок вторички, то цена у застройщика такая же, как на вторичном рынке. Поэтому этот проект подходит, скорее, под сохранение капитала, поскольку уверенности, что в Волжском парке студия будет стоить около 10 млн рублей в ближайшем будущем, нет. Но доходы населения не растут, а цены на квартиры летят вверх, и многие из тех, кто раньше говорил «фу, Текстильщики», сейчас начнут рассматривать Волжский парк к покупке. Я вижу здесь большой потенциал за счет развития Восточной административной части Москвы.
Выводы:
- Развитие КРТ, потенциал роста цены ВАО
- Не очень хорошая транспортная доступность, но все же МЦК рядом
- Минимальный платеж, сроки сдачи 2026 г., отделка
- Цена у застройщика на уровне рыночной
- Невысокая арендная ставка – те же 45 тыс. рублей. Но в районе метро «Окружная» сдать квартиру, по моему опыту, будет проще, чем в Текстильщиках.
- ЖК «2-й Иртышский»
Это один из самых дешевых проектов ПИК+ с комплексной территорией. Если вы помните, ПИК стартовал с ценой за студии на уровне 8 млн рублей, но снизился до 7,7 млн. Мне кажется, цена может еще немного опуститься, поэтому я добавил этот проект в нашу подборку. ЖК «2-й Иртышский» находится ближе к метро «Черкизовская», но его основная проблема – это плохая пешеходная доступность, до метро идти 2-3 км. Да, недавно эта локация вошла в мой список Худших районов Москвы, и сейчас тут откровенно стремно, но если открыть сайт Правительства Москвы, то мы увидим, насколько круто будет развиваться вся эта территория (промзона «Калошино») – гостиницы, бизнес-центры, жилые проекты и т.д. Плюс рядом еще есть Лосиноостровский парк и метро «Щелковская». Идеальная цена для этого проекта была бы в районе 7 млн рублей за студию, но я понимаю, что по такой цене спрос быстро бы выкупил все предложение.
Что такое ПИК+ – пока сложно сказать, на данный момент это лишь рендеры, и какой набор плюшек несет этот самый «плюс» информации нет. Но как я уже показывал на примере других проектов и как мы видим здесь, в ПИК+ студии вытянуты, и кухня частично вынесена в коридор, то есть, нет полного ощущения, что живешь на кухне. Строительство ведется довольно активно, и заявленный срок выдачи ключей до 1 июня 2027 г. выглядит убедительно. С учетом того, что рынок в этом районе растет, а дешевых вариантов нет, то потребитель без сомнений пойдет сюда. Цена со скидкой получается 7,6 млн рублей, и при первоначальном взносе 30% (2,28 млн) ежемесячный платеж составляет 39 тыс. рублей.
Из конкурентов по цене ближе всех ЖК «Открытый парк», но он объективно будет хуже. Я думаю, что весь рынок в этом радиусе может выстроиться в районе 10 млн рублей. Но повторюсь в ЖК «2-й Иртышский» меня напрягает удаленность от метро – для аренды это важно.
Выводы:
- Развитие КРТ, потенциал роста цены ВАО
- Не очень хорошая транспортная доступность
- Минимальный платеж, сроки сдачи 2027 г.
- Цена у застройщика ниже, чем рыночная цена
- Невысокая арендная ставка
- Много конкурентов и много студий (ДСК-1, Амурский парк, Сиреневый парк)
- Ставка на ПИК+, квартиры с улучшенной отделкой, но эта ставка может не сыграть
- ЖК «Мичуринский парк» (2-я очередь)
При всей моей нелюбви к проекту «Мичуринский парк» новая очередь выглядит интересно. Первые очереди уже заселены. Рядом строятся МФК с офисами и проект бизнес-класса «Страна Озерная». Мичуринский парк находится возле метро «Озерная», возле МКАД, рядом с железной дорогой и недалеко от Востряковского кладбища, в промзоне. И вам за это чудо нужно заплатить минимально 100 тыс. долларов. К сожалению, это для нас с вами новая реальность. Тем не менее я считаю, что эту часть проекта вполне можно рассматривать, поскольку к 2027 г. вся территория будет застроена. С точки зрения КРТ Очаковская промзона – один из самых активных районов. Это притягательный для многих запад Москвы с хорошей транспортной доступностью. ПИК обещает фасады ПИК+: пока рендеры выглядят неубедительно, но если получится что-то похожее на Vangarden, то будет отлично.
Только есть одно «но»: сейчас нормальную студию там купить не получится: все адекватные лоты уже забронированы по цене около 9,2 млн рублей (на старте продаж цена составляла 8,9-9 млн рублей), и я думаю, что застройщик аккуратно поднимет цены до 10 млн рублей. Сроки строительства – до конца 2027 г. Отмечу, что, несмотря на формат ПИК+, высота потолков составляет всего 2,66 м – то есть тот же классический ПИК.
При цене за студию 9,5 млн рублей, первоначальный взнос будет уже 36%, или 3,5 млн рублей, а ежемесячный платеж— 44 тыс. При этом ценник на готовые объекты сейчас такой же. То есть, получается не самая выгодная инвестиция. Справедливая цена находится в вилке от 9 до 10 млн, а аренда будет в районе 50 тыс. рублей: проект находится близко от метро, рядом большое количество вузов. Район от Озерной до метро «Аминьевская» активно застраивается, есть огромный Матвеевский кластер, который будет сильно подстегивать стоимость всей локации. Главный плюс проекта – наличие конкуренции с бизнес-классом. Так, Страна Озерная или Level Мичуринский сейчас в уступке стоят около 11-12 млн без отделки, и как бы мне ни больно это было признавать, рыночная цена студий с отделкой бизнес-класса в районе метро «Озерная» будет 15 млн рублей. Но в бизнес-класс в данной локации я бы не шел.
Выводы:
- Развитие КРТ, привлекательность ЗАО
- Хорошая транспортная доступность
- Цена на уровне уже готового жилья
- Выгодная конкуренция с бизнес-классом в локации, жилья комфорт+ мало
- Высокая арендная ставка – выше ипотечного платежа, большое количество вузов
- Матвееский кластер – бустер для всего района
- ЖК «Бусиновский парк» (2-я очередь)
Да, в феврале мы обсуждали этот проект в контексте «какая стремная локация»: метро рядом нет, 6 млн рублей – ну, фу же. И тогда я отвечал хейтерам: да, стремно, да, плохо, но перспективно. ПИК делает комплексную застройку, и есть шанс, что проект будет расти.
ЖК находится на севере Москвы, ближайшая станция метро – «Ховрино», но удобнее станция МЦД «Грачевская». Также жители утверждают, что нет проблем добраться до метро «Яхромская» на автобусе. В районе активно идет КРТ по Дмитровскому шоссе, но саму локацию будет больше развивать ПИК, а не город, и новых станций метро не добавится.
А теперь шок-контент. ПИК решил поднять цены до 7,5 млн рублей только лишь потому, что цены были низкими, и это привлекло большой спрос. То есть цена в довольно стремном проекте подскочила так быстро на 30%. Этот пример показывает, что людям очень нужно недорогое жилье, с отделкой, внутри МКАДа – они готовы мириться со многими минусами, но цена является определяющим фактором. При первоначальном взносе 30%, или 2,19 млн, ежемесячный платеж составит 37,5 тыс. Это по-прежнему хорошая покупка, но уже на 1,5 млн хуже.
Выводы:
- Низкая цена. Рост цены за счет спроса
- Цена у застройщика ниже рыночной цены
- Низкая арендная ставка
- Мало конкурентов
- Рост за счет комплексного проекта (мастер-план от ПИК)
- Ставка на ПИК+, квартиры с улучшенной отделкой
Будет интересно через некоторое время сделать апдейт по этим проектам, поскольку, думаю, что цены вырастут просто из-за запрета на студии.
Как видите, выбор объекта для инвестиций – это не просто расставить галочки в фильтре на ЦИАН. Если вы нацелены на первичный рынок, то у нас есть самый дешевый пакет «Лайт» - смотрим варианты от застройщика, строго онлайн-подбор. Цена 69 900. Если вы хотите получить скидку и экспертное мнение по поводу выбора локации, застройщика и конкретной квартиры, то вам сюда.
Хотите сэкономить еще больше? Для тех, у кого уже есть шортлист проектов, но хочется услышать мнение профессионала, мы запустили услугу «Экспертный разбор» – мы разберем до трех выбранных вами объектов с точки зрения локации и перспектив роста и поможем вам определиться с покупкой. Цена пакета 16 900.
Ну и не забывайте, что с учетом возможного перехода льготной ипотеки на рынок ИЖС этот сегмент имеет все шансы стать мега-популярным. Сейчас мы с партнерами строим небольшой проект в поселке «Афинеево» по Киевскому шоссе. Пока мы его продаем только инвесторам, а не конечным покупателям. Цена уже выросла на 2 млн рублей и сейчас минимальная цена на дома составляет 18,9 млн рублей. Получить запись вебинара с презентацией проекта, получить консультацию и оставить заявку можно по этой ссылке: https://smarent.com/afineevo-park
