Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, подробно расскажет о четырех районах Москвы, которые привлекают покупателей низкими ценами. Но насколько «сердито» это «дешево»?
• Метрогородок – городок без метро
• Гольяново – московский Бронкс
• Бирюлево – комбо из шок-контента
Если вы планируете приобрести квартиру в одном из четырех районов, о которых пойдет речь в этом тексте, или какой-то горе-риелтор убеждает вас купить здесь жилье для личного проживания, то можете забыть о качественной инфраструктуре, транспортной доступности, безопасности и экологии. Именно поэтому я решил показать вам четыре худших района Москвы, которые, на мой взгляд, на текущий момент сейчас не сильно пригодны для комфортного проживания, но манят покупателей своей дешевизной.
Западное Дегунино – Москва, внутри МКАДа, до 10 млн рублей
Район Западное Дегунино легко узнать по пейзажам: Хладокомбинат №15 и соседняя ТЭЦ. Хотя Западное Дегунино – один из самых древних районов Москвы, в состав города он был включен в 1970 г., и его развитие идет крайне медленно. Именно поэтому мне кажется, что это один из самых плохих районов для комфортного проживания. Съемки сериала «Слово пацана» можно было бы легко перенести в эту локацию, и даже не потребовался бы особый реквизит.
Несмотря на всю депрессивность, это один из самых продаваемых районов Москвы. И дело, конечно же, в цене. Здесь, пожалуй, самая большая концентрация новостроек, и не просто отдельных домов, а масштабных проектов. Плюс идет большая программа реновации. Средняя цена однушки на вторичке в Москве сейчас составляет около 12 млн рублей, а в строящемся Бусиновском парке однушку в льготную ипотеку можно взять за 9-10 млн рублей, причем это ПИК+ да еще и с отделкой. То есть если говорить про инвестицию, то, наверное, Бусиновский парк – не самый провальный вариант, но на очень отдаленную перспективу. Ключи планируются в 2027-28 гг. То есть, наверное, к 2030 г. район станет симпатичным. Но поскольку прорыва в развитии транспортной инфраструктуры не предвидится, то главный вопрос – захотят ли здесь арендовать квартиры люди, несмотря на всю симпатичность района.
Вывод: Западное Дегунино – мощная точка роста, один из самых продаваемых районов из-за цены, но для личного проживания не комфортный из-за слабой транспортной доступности и отсутствия достаточной инфраструктуры. Эти же факторы сдерживают и арендный потенциал. Если нужно найти что-то недорогое в районе Западное Дегунино, я бы смотрел в сторону проектов возле метро «Селигерская» и «Верхние Лихоборы» – тот же условный Тринити.
Метрогородок – городок без метро
Транспортная доступность и изолированность – ключевые проблемы этого района. Метрогородок возник как поселок для метростроевцев, но реальных перспектив открытия станции метро в пешей доступности от новых проектов нет. В основном площадь района занимают промзоны и ТЭЦ, и лишь недавно этот район начали «окучивать» девелоперы. Сейчас идет строительство Лосиноостровского парка от ПИК, Сиреневого парка от AFI Development, Метронома от Брусники. Земля здесь стоит дешево, а конкуренции большой нет, что позволяет продавать по космическим ценам. Через несколько лет район может ожить, но пока впечатление удручающее: старые дома, вид на трубы, отсутствие крупных торговых центров, мест для развлечений.
Вопросов к району много, но еще больше вопросов к ценам. Однушка в новом доме (Сиреневый парк от AFI Development) стоит 13-14 млн, а студия – 10 млн, что я могу назвать идиотской инвестицией. ПИК продает студии в Лосиноостровском парке от 7 млн, а однушки в районе 9 млн, что выглядит лучше, чем Сиреневый парк. Но без внешних точек роста и это дорого.
Вывод: Если глобально смотреть на развитие этого района, то, скорее всего, после того как здесь пройдет большая реновация, когда появятся новые дома, построят современные торговые центры и, возможно, откроют новую станцию метро, то район заиграет новыми красками, особенно благодаря Лосиноостровскому парку. Но это все в какой-то далекой перспективе, сейчас есть суровые факты, с которыми довольно тяжело не согласиться.
Гольяново – московский Бронкс
Гольяново — это один из самых криминальных районов в девяностых годах из-за бандитских разборок рядом с Черкизовским рынком и большого количества мигрантов. Сейчас Гольяново стал классическим спальным районом, но назвать его спокойным и безопасным не получается.
Еще один минус района Гольяново — плохая транспортная доступность и пробки. Периодически возникают разговоры о строительстве станции «Гольяново», которая соединит красную и синюю ветки, но даже если проект и реализуют, сроки его весьма туманны. Все эти негативные факторы сильно влияют на ликвидность недвижимости. Безусловно, район большой и смотреть нужно отдельно на его разные части. Например, станция метро «Щелковская» известна своими проблемами с криминальной обстановкой. С другой стороны, есть станция метро «Черкизовская», где сейчас наблюдается активный рост: идет масштабная программа реновации (мы делали большой выпуск на эту тему), плюс сюда зашел застройщик ПИК, Level, а также ДСК-1, дочерняя компания ФСК. То есть действительно мы видим здесь большую точку роста, поэтому, мне кажется, что как раз таки район возле метро «Черкизовская» – это хороший пример того, как плохой район потихоньку перестраивается, когда приходят девелоперы с большим мастер-планом вместо точечных проектов.
Вывод: Мне кажется, со временем ситуация в районе изменится, когда сюда придет достаточное количество девелоперов и будет разработан и реализован новый мастер-план. Возможно, появится новая станция метро «Гольяново», которая станет продолжением синей ветки и соединится с красной. Но на данный момент всего этого нет, а есть низкая транспортная доступность и все еще ощутимая маргинальность района.
Бирюлево – комбо из шок-контента
Если вбить в Яндекс запрос «худшие районы Москвы», то Бирюлево – Восточное и Западное – точно будут в этих антирейтингах. И, на мой взгляд, это неудивительно, потому что район собрал максимальное комбо: здесь и мусоросжигательный завод, и низкая транспортная доступность, и огромное количество мигрантов. В целом, кажется, что люди, выбирая недвижимость, стараются избегать этого района. Даже застройщики, похоже, думают так же. Что касается метро, то его обещают построить, и уже есть официальный проект – обещают закончить строительство к 2028-2030 гг. Единственная станция, от которой можно добраться общественным транспортом до центра, – это станция электричек «Бирюлево Пассажирская», других возможностей нет. Когда-то это станция станет частью МЦД-5, но сроки запуска этого направления неясны, поскольку линия будет проходить под землей.
Стоимость квартир в этом районе, в целом, невысока: например, в старом 12-этажном доме можно купить квартиру с большой жилой комнатой и кухней за 8.3 млн рублей. То есть условно в худшем районе Москвы, квартира с неудобной планировкой, с ремонтом, который нужно переделывать, и непонятными соседями стоит 250 000 рублей за квадратный метр. Дешево это или нет – сказать сложно. С учетом того, что большинство людей покупают недвижимость в ипотеку, наверное, есть смысл чуть-чуть доплатить и взять каких-то более хороший район: доплата составит около 20%, а ипотечный платеж будет примерно таким же.
Стоит отдельно отметить новый проект Самолета комфорт-класса «Квартал Герцена». Он находится возле будущей станции метро, между железной дорогой и МКАДом, и, с точки зрения инвестиций и развития района, Квартал Герцена кажется наихудшим выбором из-за сроков сдачи — конец 2027 г., а реально ключи от квартир я бы ждал в лучшем случае в 2028 году. Самая дешевая студия сейчас стоит 8,5 млн рублей, в то время как на текущий момент однокомнатная квартира небольшой площади оценивается в 12 миллионов рублей. Возникает вопрос: зачем вкладывать деньги в этот проект или использовать свою последнюю льготную ипотеку, когда есть альтернативы с более выгодными условиями?
Вывод: Я не вижу никакого смысла инвестировать сейчас в район Бирюлево. Правильнее было бы здесь что-то продать с учетом того, что в перспективе будет новая станция метро и стоимость квадратного метра уже подросла, и реинвестировать чуть ближе к центру.
Подводя итоги, могу сказать, что хотя каждый из этих районов имеет свое лицо, свою индивидуальность, их объединяет один и тот же список проблем: плохая транспортная доступность, недостаточная инфраструктура, наличие больших промзон, экология, проблемы с мигрантами, маргиналами. Приход девелоперов и застройка современными кварталами, безусловно, улучшит ситуацию, но поскольку все проекты масштабные, то ждать придется долго. Мы поможем вам не ошибиться и выбрать наиболее комфортный и интересный вариант как для личного проживания, так и для инвестиции – для вас есть услуга «Подбор объекта недвижимости», которая представлена в нескольких пакетах – от бюджетного «Пакет лайт» до пакетов «Инвест под ключ» и «Индивидуальный подбор». Для тех, что владеет недвижимостью в этих районах, возможно, настало время переложиться в проекты с более высоким инвестиционным потенциалом – здесь я могу порекомендовать пакет «Реинвестиция». Звоните нам в Smarent – уверен, что мы сможем вам помочь.
