Начало 2024 года показало резкое падение строительного рынка: объём ввода жилья сократился наполовину по сравнению с тем же периодом прошлого года. Золотые времена застройщиков безвозвратно ушли, или жилищное строительство испытывает временные трудности из-за паузы в льготной ипотеке? Чтобы выяснить это, «Эксперт Юг» собрал за круглым столом застройщиков и чиновников.
Во второй половине 2023 года ленты информагентств пестрели заголовками о рекордах, достигнутых компаниями Краснодара в сфере жилищного строительства. По данным Краснодарстата, организации и индивидуальные застройщики построили более 7,6 млн кв. метров жилья — в два раза больше, чем в 2022 году. Это второе место по России после Московской области.
При этом аналитики уже тогда говорили о рисках невозврата ипотечных кредитов, перегретом рынке, дисбалансе спроса и предложения — и в итоге негативных последствий для застройщиков и всей отрасли.
В 2024 году ситуация изменилась. По данным управления экономики администрации Краснодара, в январе — феврале 2024 года объем ввода многоквартирного жилья сократился на 77%, частных домов — на 19%. Суммарно ввели около 241 тыс. кв. метров жилья, что на 52% меньше, чем за аналогичный период 2023 года.
Что перевернуло ситуацию на рынке недвижимости? Только ли введенные правительством ограничения условий льготной ипотеки осложнили положение? Почему изменились настроения покупателей и как перестроить свою работу девелоперам и застройщикам в новых условиях?
Эти и другие вопросы обсуждали в Торгово-промышленной палате Краснодара участники рынка по инициативе «Эксперта Юг».
План застройки перевыполнили на семь лет вперед
«Целевой показатель национального проекта «Жильё» составляет 7 млн кв. метров к 2030 году, но уже в 2022 и 2023 году в крае ввели в эксплуатацию порядка 7,6 млн, — поделилась статистикой главный консультант Департамента строительства Краснодарского края Ирина Трофимова. — Рекордные темпы роста застройщики объясняли тем, что они старались ввести жилье раньше срока, так как были обеспокоены повышением ключевой ставки Центробанка России, а также ожиданием отмены льготной ипотеки. В этом году мы ожидаем ввод 2,8 млн кв. м в многоквартирных домах и 6,6 млн в целом».
Застройщики не зря опасались ужесточения правил кредитования: за два месяца 2024 года ипотечных кредитов выдано меньше примерно на 30%. В марте продажи немного оживились, но всё равно есть снижение по сравнению с прошлым годом.
«В прошлом году основным драйвером была льготная ипотека — как семейная, так и с господдержкой, она остаётся таковым и сейчас. В январе был некий спад: все ждали индексации материнского капитала с 1 февраля, после чего начался определенный рост, — подтверждает тенденцию руководитель отдела продаж ГК «Точно» Алексей Некрасов. — Мы проанализировали текущую ситуацию, сделали некоторые изменения в ценообразовании и доступе к кредитным продуктам, адаптировались к рынку и продолжаем работать в том же режиме».
По словам Некрасова, группа компаний не собирается менять свою стратегию. Меньше месяца назад она открыла новый проект в Сочи, планирует строить в Крыму. Но так уверенно чувствуют себя не все застройщики.
«Я прогнозирую, что количество игроков рынка немного изменится, скорость выпуска новых проектов также сократится. Цена на недвижимость сохранится на прежнем уровне, не упадёт», — считает Алексей Некрасов.
Краснодар — счастливый город, но и здесь продажи падают
О ситуации на рынке жилья для риелторов рассказала основатель агентства недвижимости Savoir Наталия Попова: «В январе и феврале с продажами было тяжело, у большинства агентств они упали на 50–60% по сравнению с тем же периодом прошлого года. В апреле мы наблюдаем потепление на рынке, но ситуация ещё очень далека от прошлогодней. В мае, как правило, продажи затухают, потому что 10 дней все отдыхают».
По данным АН Savoir, в Краснодаре много непроданного готового жилья. Новостройки трёх компаний — лидеров отрасли очень медленно продаются.
«Уже 10 лет кажется, что вот-вот, ещё последние два-три года, и объемы сдачи уменьшатся. Но Краснодар — какой-то счастливый город, куда приезжают и приезжают новые покупатели недвижимости, — подытожила Наталия Попова. — Для рынка в целом — это такая дамба, которая может прорваться. Застройщики сейчас разрабатывают большие проекты, чтобы привлечь покупателей, в том числе работая с агентствами недвижимости».
Конкуренция усилится не только между строительными компаниями, но и между риэлторами, и выживут не все. В зоне риска — агентства недвижимости из нескольких человек, выходцев из отделов продаж застройщиков, которые в последние годы быстро развивались. Их сотрудники вновь начали расходиться по крупным компаниям.
«Появятся новые маркетинговые проекты. Сначала руководители начнут активно давить на менеджеров отделов продаж для улучшения качества работы. Менеджеры начнут давить на агентства недвижимости, кто-то из застройщиков будет заигрывать с ними, — прогнозирует Наталия Попова. — Затем застройщики будут увеличивать проценты агентствам недвижимости. Вновь появятся бонусы: рассрочка, кондиционер в подарок, машина. Хорошо забытые методики из прошлого опять возродятся. Кто будет умнее и креативнее, тот и победит».
Роман Домащенко, глава адвокатского бюро «Домащенко и партнеры», подтверждает это мнение:
«По моей информации, в Краснодаре не продано больше миллиона квадратных метров в сданных домах. Такая ситуация заставит застройщиков «подморозить» цену на квадратный метр, несмотря на то, что растет себестоимость строительства. Давление на цены окажут инвестиционные квартиры, а это еще не менее миллиона квадратных метров, которые в 2024−2025 году выпадут на рынок.
Будет иметь значение и то, что на рынок жилья выходит малочисленное поколение 90-х годов. Поколение 35–45-летних, к которому принадлежу и я, в основном, уже решило для себя квартирный вопрос. Тех, кому сейчас меньше 30 лет, физически меньше. Застройщики в ближайшие год-два нарвутся на демографическую яму 90-х».
«Квартира под тапочки» продаётся быстрее
Директор по продажам ГК Unitile Ольга Щербинина подтвердила, что в столице Кубани есть тенденция к затоваренности: продавать новое жильё стало сложнее и дольше:
«В 2023 году мы ставили рекорды — объём строительства жилья вернулся к доковидному уровню, произошел рывок по новым объектам. Уровень продаж также был рекордным на фоне ожиданий изменений условий по льготной ипотеке.
Что же в 2024-м? Объекты с вводом в эксплуатацию в этом и следующем годах достаточно хорошо распроданы, поэтому в текущем году резких изменений на рынке мы не увидим.
Однако ситуация по регионам неоднородна. В ряде регионов соотношение распроданности и стройготовности превышает 80%, а срок реализации строящегося непроданного жилья составляет около 2-х лет и менее, это, скорее, признаки дефицита.
В Краснодарском крае есть предпосылки к риску затоваренности, - соотношение распроданности и стройготовности 64%. Запуски снижаются, тем самым балансируя ситуацию, но срок реализации непроданного строящегося жилья всё равно увеличивается.
В качестве одного из решений, которое поддерживает спрос, мы видим тенденцию на переход от продажи квартир как продукта к реализации готовых решений, что формирует дополнительную ценность для потенциального покупателя.
Эта тенденция развивается в концепцию «квартира под ключ» или даже «квартира под тапочки», когда предлагается жилплощадь не просто с отделкой, но и с мебелью и бытовой техникой. Минстрой уже разработал законопроект о включении мебели в ипотеку.
Спрос на отделочные материалы для массового жилого строительства растёт: в сегменте «эконом плюс» — на 34%, в средней категории — на 17%. Локация заводов ГК Unitile в г. Шахты Ростовской области и г. Воронеж оптимальна для удовлетворения спроса ЮФО, так как короткое логистическое плечо увеличивает скорость и оптимизирует затраты».
Качество новостроек страдает из-за недобросовестных подрядчиков
При огромном количестве новостроек в Краснодаре качество часто оставляет желать лучшего, о чём с досадой и сожалением говорила Елена Макогонова, секретарь межведомственной комиссии по оценке помещений госжилфонда и жилья в новостройках не старше пяти лет:
«К нам обращаются граждане, которые дистанционно приобрели квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала для переезда из северных регионов в Краснодар. Люди на родине всё продали и приехали вселяться, а у застройщика сорваны сроки. Или владелец обнаруживает в новой квартире плесень и вспученный ламинат. Один подъезд сдан, а соседний еще строился — там было холодно, сыро, и конденсат испортил отделочные материалы. Несмотря на то, что в нашу комиссию входят руководители краевых структур, департаментов по архитектуре и градостроительству, нам не удалось добиться от застройщика компенсации за некачественное жильё».
При этом крупные застройщики сами порой становятся жертвами недобросовестных подрядчиков, и это распространённая проблема.
«Когда начинаешь субподрядчику предъявлять требования к качеству, возникает непонимание, вплоть до того, что они отказываются работать. Недели полторы назад у нас из-за этого субподрядчик ушёл с объекта», — рассказал исполнительный директор СЗ «Юрск» Арсен Григорян. По его мнению, сообществу застройщиков нужно собраться и определить нормы, по которым нужно работать, и тогда, может быть, качество улучшится.
Застройщики также в силах исправить ситуацию, если будут работать с проверенными партнёрами и подбирать качественные материалы. Представители компании «Кнауф Гипс» — директор южной сбытовой дирекции Сергей Бондаренко и старший продакт-менеджер Алексей Марьяненко — поделились с участниками круглого стола итогами партнерского исследования параметров качества новостроек глазами потребителей.
По результатам опроса, при покупке квартиры самыми важными параметрами оказались, по убыванию: количество парковочных мест, огороженный двор, конструкция и материал наружных и внутренних стен, шумоизоляция, архитектурный облик здания, количество квартир на этаже.
Повысить привлекательность жилья можно за счет применения перегородок из гипсокартона. Благодаря свойствам современных гипсокартонных листов достигается повышенный уровень шумоизоляции, а за счет того, что перегородка тоньше, увеличивается полезная площадь квартир. Такая перегородка быстрее возводится, что позволяет экономить время внутренней отделки. При этом гипсокартон нового поколения, например КНАУФ-лист Сапфир, достаточно прочен — на стене в два слоя «сапфира» на один дюбель можно повесить до 65 кг веса.
Краснодар стоит перед опасностью коммунальной катастрофы
Директор Краснодарского филиала ГК «Энси» Михаил Келеметов поднял серьезную проблему состояния инженерной инфраструктуры в Краснодаре. Изношены, по разным оценкам, от 60 до 80% систем водо- и теплоснабжения, водоотведения и канализации. При этом официальная оценка численности населения отстаёт от реальности. По расчетам специалистов «Энси», применявших несколько различных методик оценки реальной численности населения города, в Краснодаре постоянно проживает 1 млн 800 тыс. человек, не считая приезжих временных работников, иногородних студентов. Ещё порядка 200 тысяч человек ежедневно находятся в городе, итого получается около двух миллионов. Это в полтора-два раза больше официальных данных.
«Перед кубанскими застройщиками и властями стоит колоссальный вызов — грядущая коммунальная катастрофа, — считает Михаил Келеметов. — Эту проблему необходимо было решать еще вчера, и последствия небрежного подхода к инженерной инфраструктуре придётся расхлебывать не одному поколению краснодарцев. Мы сталкиваемся с последствиями имиджа Краснодара как лучшего города России. Я считаю, что это не дар с небес, а проклятие, которое нас преследует».
По мнению Келеметова, застройщикам нужно не просто констатировать проблему, а решать её в своих интересах. Они должны содержать свою инфраструктуру после сдачи, питать дома теплом, электроэнергией, водой, создавать мини-котельные и теплотрассы внутри своего района. Это, во-первых, будет приносить деньги, во-вторых, снимет проблему хотя бы на новых объектах.
Пробки и бедность инфраструктуры разочаровывают покупателя
О причинах и последствиях дисбаланса спроса и предложения, затоваренности рынка нового жилья рассказал эксперт Общественной палаты Краснодара, заслуженный строитель Кубани Виталий Качков, который 40 лет был руководителем службы подземных коммуникаций, больше 15 лет работал инженером в департаменте архитектуры, затем в департаменте планирования строительства и департаменте экономики администрации Краснодара.
«Сегодня в Краснодаре надо построить 100 школ, 85 детских садов, 35 поликлиник, не говоря об инженерной и транспортной инфраструктуре. Чтобы восполнить дисбалансы и дефициты, в ближайшие 10–15 лет потребуется 1 триллион 850 миллиардов рублей. От 120 до 150 тысяч построенных квартир сегодня остаются нереализованными — полмиллиона жителей сможет в эти квартиры зайти. А стройки продолжаются… Регулятор, которым должны быть органы власти, у нас не работает».
Спрос выстраивается таким образом, что застройщики и сами начинают понимать, что в условиях высокой конкуренции за покупателя выгоднее встраивать в микрорайоны социальную инфраструктуру. Однако бизнесу не хватает материальных и временных ресурсов, помощи от государства, чтобы среди соцобъектов были не только школы, детские сады, но, например, МФЦ, госучреждения.
«Соцобъекты не строились 20 лет, за 3 года наверстать это невозможно. В многоквартирный дом заселяется порядка 3–5 тысяч семей, а школу сдаём на 1600 мест. Она уже переполнена, в ней учатся 3–4 тысячи детей. Сейчас открываем еще одну школу, на 650 мест. И в ней наверняка будет не 650, а 1 200 детей», — говорит Ксения Гагарина, представитель строительной компании «Инсити», которая строит микрорайон в станице Елизаветинской близ Краснодара, в сегменте «комфорт плюс» переходящем в элитную недвижимость.
Исполнительный директор компании «ЮРСК» Арсен Григорян также заметил, что одним из объяснений падения продаж жилья в Краснодаре стало закрытие аэропорта. По его мнению, это весомый фактор, поскольку компания «ЮРСК» рассчитывает на местных жителей лишь на 30%. Большая часть покупателей краснодарского жилья — приезжие с Севера, из центральной России, с Урала. Мешают и пробки, парализующие автомобильное движение на улицах Краснодара и на подъездах к нему. Практически встал Восточный обход даже без учёта дорожного ремонта, который ведётся весной — так было и в феврале, и в январе. Но при этом уже сейчас там работают «ЮРСК» и AVA, готовится строить «Инсити». В течение пяти — десяти лет в этом районе будет построено и заселено несколько сотен тысяч квадратных метров жилья.
По данным руководителя федеральной программы «Семейный капитал» и эксперта по недвижимости Евгения Ткачёва, на одном Западном обходе Краснодара строится жилья больше, чем в Новосибирске и в Тюмени вместе взятых. Когда начинали строить эту дорогу, квартиры там «улетали», так как ещё не было постоянной пробки у ТРЦ «Красная площадь». А сейчас там много непроданных квадратных метров.
Покупатель разочаровывается в Краснодаре, и застройщик вслед за ним начинает уходить из города. Например, строительная компания «Победа» на условиях комплексного развития территории ведет крупное строительство в Майкопе, а также в Кропоткине и в Гулькевичах.
«По условиям комплексного развития территории «Победа» ведет крупное строительство в Майкопе (с обязательным обновлением коммуникаций расширением дороги возле комплекса и строительства детского сада), а также в Кропоткине и в Гулькевичах. Эти рынки отличаются от Краснодара. Там люди привязываются не к размеру платежа в месяц, а именно к комфорту проживания. В региональных городах есть внутренний спрос на новое жилье, но он не такой большой: условно говоря, там можно построить один-два жилых комплекса на город, но не больше», — говорит Юлия Ситникова, директор по развитию группы СК «Победа».
И всё же рынок не обвалится
Несмотря на накопленные проблемы, есть факторы, которые позволяют позитивно смотреть на перспективы жилищного рынка. Из-за сложностей с инвестициями в зарубежную недвижимостьденьги стали оставаться в России. Эта тенденция обещает появление крупных инвестиций государства в инфраструктуру.
«Считаю, что цены на жильё не упадут, и рынок не обвалится, — уверен учредитель компании «Стройалматюг» Максим Ясенецкий. — Когда в России падали цены на недвижимость? Во время, может быть, ковида процентов на 10−15. Очевидно, будет какой-то переходный момент, период отмены льготной ипотеки. Рынок сильно замедлится, пауза продлится 3–4 месяца. Но за ней, скорее всего, правительство утвердит новые программы. 2024 год объявлен Годом семьи, и оживление рынка наступит после открытия льготной семейной ипотеки и еще каких-то госпрограмм для семьи».
Генеральный партнер мероприятия — ГК Unitile, стратегический партнер — компания «КНАУФ», партнер круглого стола адвокатское бюро «Домащенко и Партнеры».
