Руководитель офиса Vysotsky Estate в Сокольниках Татьяна Каморникова рассказывает о сегментах недвижимости, существующих в районе, и о том, как выбор покупателей прошлого года скажется на нынешнем.
Классификация
Жилую недвижимость я разбила на 7 сегментов:
🌇 1 сегмент: старая «панель», к которой относятся серии II-57 (подробно об этой серии можно почитать здесь) и 1-515, 5-этажки и прочие дома с квартирами с маленькой кухней, и старые кирпичные дома, в том числе с газовой колонкой.
🌇 2 сегмент: типовая «панель» — крупноблочные и одноподъездные дома с одним лифтом, с газом. Сюда относятся дома в 9-14 этажей с квартирами типовых площадей и с проходными комнатами.
🌇 3 сегмент: «панель» серий П-44, П3М и С-222 (подробнее об этой серии можно почитать здесь), дома по индивидуальным проектам — от 16 этажей и с квартирами увеличенных площадей. Сюда же отнесём реконструкцию Лужкова и объекты массового сегмента.
🌇 4 сегмент: «сталинки» и типовые кирпичные дома (серии СМ-6, II-66, II-08). Сюда отнесём и 6-11 этажные дома, а также квартиры в домах небольших площадей.
🌇 5 сегмент: монолит-кирпич (пено- и газоблоки) и бизнес-класс до 2013 года, известный огромными площадями и несуразными планировками.
🌇 6 сегмент: свежее жильё по новым стандартам от 2017 года. Это панельные дома от ПИК, «Самолёта», ЛСР, ДСК-1. И плюс реновация.
🌇 7 сегмент: монолит бизнес-класса от ФСК, «Инграда», «Кроста», «Пионера», «Эталона», «Смайнекса», MR, «Миракса», «Монарха».
Сделки за 2023 год
Наибольшее количество сделок пришлось на II и IV кварталы 2023 года.
С чем это связано? С повышением ипотечных ставок. Покупатели переживали, что ставка станет ещё выше и они уже не смогут купить недвижимость.
Могу привести пример:
мы с клиентам выбрали объект, который находился в рекламе с мая 2023 года. Мы провели переговоры по цене, получили хорошую скидку и внесли аванс. Но из-за того, что наши покупатели сами продавали свой объект в другом городе, выход на сделку затянулся: покупатели покупателей приобретали дом по военной ипотеке. Продавцы нас не дождались и выставили объект в рекламу снова.
В итоге эта квартира была продана за три дня по цене, превышающей ранее объявленную стоимость.
Этот факт одновременно указывает на высокий уровень спроса и изменение рыночной ситуации в целом.
Сегмент 1
По приведённой ниже таблице видно, что первый сегмент не поменял цены сделок с начала и до конца года. Небольшой психологический подъём заметен в середине года, но уже к осени он обернулся спадом.
Стоимость квадратного метра 1-комнатных квартир очевидно дороже, чем 2- и 3-комнатных.
Наибольшее количество сделок прошло в районах Богородское и Преображенское. Это связано с относительно невысоким чеком в локации, хорошо развитой транспортной доступностью и инфраструктурой для детей.
В основном в этих районах проживают семейные пары. Причина проста — парки «Сокольники» и «Лосиный остров» поблизости, где можно прогуляться и подышать свежим воздухом, и спортивная инфраструктура. Здесь есть теннисные корты («Планета тенниса», «Аргус ТТ»), Академия по футболу им Ф.Ф. Черенкова «Спартак», стадион «Спартаковец», Европейский гимнастический центр (ЕГЦ), центр образования и спорта «Локомотив», стадион «РЖД Арена».
В локации преобладают квартиры с обычным ремонтом, но при этом обеспечивающие комфортное проживание.
Сегмент 2
Типовая «панель» стала интересовать ипотечников к концу года, поскольку ставки стали расти с середины года, и произошло это аж четыре раза.
Интерес к «трёшкам» упал во II квартале.
Количество сделок по этому сегменту практически в два раза больше по сравнению с первым.
Дома — преимущественно после капитального ремонта, с ухоженными подъездами. Именно это бывает ключевым фактором, влияющим на решение покупателей. Такое жильё обычно ассоциируется с лучшим качеством жизни, повышенным комфортом и безопасностью.
Сегмент 3
В третьем сегменте цена за квадратный метр в 1-комнатных квартирах выше, чем в 2- и 3-комнатных.
Цены в начале года и в конце сравнялись.
Спрос на этот сегмент недвижимости в указанных локациях остаётся высоким, несмотря на то, что квартир в этом сегмента очень мало. Тем не менее, именно здесь наблюдалось снижение цен на 2- и 3-комнатные квартиры, начиная со II квартала, а не наоборот.
Снижение цен на жильё в определённом сегменте рынка может быть связано со строительством нового жилищного фонда с более привлекательными входными группами, улучшенным дизайном и более высоким классом комфорта.
Сегмент 4
Покупатели 3-комнатных квартир в «сталинках» стали быстрее принимать решение о покупке после II квартала. Причина — в начале роста цен из-за скачка доллара и последующего роста ипотечных ставок. Ощущение «Завтра будет дороже! Надо брать!» подтолкнуло семейных покупателей.
«Однушки» и «двушки» подросли в цене в IV квартале, но в целом не поменяли тенденции (рост в пределах 5%), хотя СМИ говорили о росте в 20%.
К концу года интерес упал.
Концентрация продаж приходится на Басманный район. Сегодня это живописная и исторически насыщенная часть Москвы с уникальным архитектурным наследием Купеческие особняки, старинные улицы и усадьбы составляют важную часть облика района.
Эта локация пользуется спросом.
К примеру, в январе 2024 года мы продавали здесь квартиру. В течение трёх недель её посмотрели около 36 покупателей. Более чем от десяти поступили предложения по цене.
Это свидетельствует о высокой активности на рынке этой локации. Её популярность обусловлена не только атмосферой, но и удобным расположением, развитой инфраструктурой, наличием объектов культурного наследия. Таким образом, спрос на недвижимость в локации остаётся стабильно высоким, что делает этот сегмент привлекательным и для жителей, и для инвесторов.
Сегмент 5
Старый бизнес-класс люди скупали из-за ремонтов и страха. Многим казалось, что из-за санкций техника с мебелью и материалы для ремонта в таком сегменте завтра точно будут стоить дороже.
Ну, а «трёшки» ожидаемо подскочили только во время всплеска спроса рынка в июне, а потом ушли на плато.
Несмотря на то, что я назвала этот сегмент «старым бизнес-классом», он продолжает быть востребованным. Большинство покупателей предпочитают именно эти жилые комплексы из-за развитой инфраструктуры, которая предоставляет удобства и комфорт для жизни. Развитая инфраструктура включает в себя близость к магазинам, школам, паркам, остановкам общественного транспорта и другим объектам.
Популярность сегмента обусловлена качеством строительства домов, благоустройством и удачным расположением в живописных и удобных районах.
Всё это показывает, что не только новые объекты, но и устаревшие по классификации жилые комплексы могут оставаться конкурентоспособными на рынке недвижимости благодаря своим уникальным преимуществам.
В течение 2023 года наблюдался рост цен, но с января 2024 началось постепенное снижение.
Сегмент 6
3-комнатные квартиры в шестом сегменте по цене могли сравниться с пятым. Но пятый сегмент — это более старый фонд и менее свежий ремонт. Вот почему по цене 400 000 за м² он был не интересен покупателям.
«Однушки» и «двушки» здесь дороже, чем в пятом сегменте, поскольку площади квартир обычно начинаются от 50 м², что, скажем, для «однушек» чрезвычайно много.
В районе Богородское в эксплуатацию введён дом по программе реновации по адресу ул. Миллионная 3 к 1.
Введён в эксплуатацию ещё один дом в рамках ЖК Self в I квартале 2024 года по адресу ул. 3-я Гражданская улица, 35 к 1.
В Басманном районе введены два дома по адресам ул. Бакунинская 60/2 и ул. Бауманская 47.
Сделки по этому сегменту в основном проходили в Басманном районе. Так, здесь есть объект, который построили по реновации. Выглядит он достойно и расположен в локации с хорошо развитой инфраструктурой.
7 сегмент
Что касается сегмента новостроек, то первые три квартала 2023 года застройщики практически не давали скидок. Но в IV квартале, а именно — в ноябре 2023 года, некоторые застройщики стали снижать цены и давать скидки до 15%.
Динамика снижения цен наблюдается и в 2024 году.
Приведу пример.
Покупатели из Санкт-Петербурга искали квартиру с августа 2023 года на вторичном рынке. Но из-за повышения ставок и того, что ликвидные и не совсем объекты были к этому времени проданы, на рынке недвижимости в ноябре месяце остались объекты с завышенными ценами.
Таким образом, стало более выгодно приобрести квартиру в ЖК с высокой степенью готовности по IT-ипотеке от застройщика с учётом скидки. Через месяц объект уже был введён в эксплуатацию.
Резюме
Обратите внимание на интересные вам сегменты. Цена в 2024 году останется интересной для покупателей. Значительного снижение ставки до конца года не предвидится, а значит, завтра будет дешевле чем сегодня.