В 2014 году ЖСК заключил договора покупки земельных участков для строительства жилых домов.
В 2017 году дома были построены, поставлены на кадастровый учет, но раздел 2 «Сведения о зарегистрированных правах» оказался пустым (речь идёт о Краснодаре, так что ничего удивительного в этом нет)
К этому моменту ЖСК заключил договора с пайщиками, которые полностью оплатили свои квартиры.
И получилось следующее: дома построены на деньги пайщиков, но в их собственность не переданы.
А причина оказалась проста:
Председатель ЖСК оказался не чист на руку. На него завели уголовное дело, а сам ЖСК был признан банкротом.
Классика жанра.
При этом суды ещё в 2018 году отказали рассматривать банкротство ЖСК как банкротство застройщика:
ЖСК не осуществлял строительство многоквартирных домов и не имел земельного участка для застройки
Я так понимаю, что дома были построены приведением, раз не ЖСК.
С таким подходом не согласились 10 пайщиков и подали в Арбитражный суд заявление, в котором они просили признать за ними право собственности на квартиры и обязать Росреестр провести регистрацию перехода права собственности на квартиру.
Аргументы пайщиков были просты
– квартиры ими полностью оплачены;
– они там давно живут;
– благоустройство квартир и домов также происходит за их счет.
Что решил суды
Все три и инстанции гражданам отказали:
1. жилые дома не достроены;
2. государственная регистрация прав должника на них не произведена;
3. спорные жилые дома включены в конкурсную массу должника;
3. в отношении ЖСК не применены правила банкротства застройщика;
5. Все это говорит о том, что граждане не вправе претендовать на предоставление им спорного имущества в натуре.
Пайщики дошли до Вреховного суда РФ (ВС РФ).
Позиция ВС РФ
1. Спор по существу сводится к распределению конкурсной̆ массы ЖСК
2. Помимо 10-ти пайщиков подписавших заявление, в аналогичных правоотношениях с ЖСК состоят еще 17 человек,
Все эти 27 человек заключали договоры с ЖСК в одно и то же время и на одних и тех же условиях, все вносили денежные средства.
Иных кредиторов у ЖСК нет.
В конкурсной массе ЖСК в настоящее время имеется 9 построенных жилых домов Иного имущества у должника нет.
3. При таких обстоятельствах у судов не было оснований отдать предпочтение одним пайщикам перед равными им другими. Иное привело бы к полному удовлетворению требований 10 пайщиков и, по существу, к полному и безосновательному отказу в удовлетворении требований других 17.
4. Доводы пайщиков о том, что жилые дома ими уже используются длительное время, не влияют на правильность выводов судов.
Пайщики в суде не подтвердили ни законности вселения в эти дома, ни их право на приоритет по отношению к другим членам кооператива.
В то же время эти обстоятельства могут быть приняты во внимание, если, например, собрание кредиторов должника решит в деле о банкротстве ЖСК заключить мировое соглашение
Определение ВС РФ
1. Определение и постановления по данному делу оставить в силе.
2. Кассационную жалобу – без удовлетворения
Отступление
Месяц назад (когда жалоба по данному делу была принята Верховный судом РФ), я проводил опрос в Телеграмм канале на тему будущего решения ВС РФ по этому дела.
И 26% ответили, что в данном споре пайщики проиграют.
И были правы, хотя я их затем немного подразнил.
В этом я был не прав. Как и в том, что был уверен, что ВС РФ примет сторону пайщиков.
Выводы и вопрос
ЖКС – не застройщик. Хотя и строил дома.
Почему и как так получилось – задавайте вопросы депутатам.
А раз ЖКС не застройщик, то и признавать право собственности пайщиков кооператива на квартиры, которые им полностью оплачены, сделаны в них ремонт и вообще они там фактически проживают, никто не будет.
Такая вот се ля ви.
Единственный вопрос, который меня мучает:
Если бы все пайщики ЖСК подали это заявление, признали ли бы за ними право собственности на их квартиры?
