Пик инфляции в России остался позади. Такое заявление двумя неделями ранее сделала глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Тем не менее чиновница подтвердила, что регулятор не спешит снижать ключевую ставку и опасается «инфляционных рисков». По оценкам Росстата, сегодня инфляция в годовом выражении держится на уровне 7,8%. Даже с учетом официальных цифр этот показатель вдвое превышает норму.
Национальное агентство финансовой информации (НАФИ) посчитало, что в 2023-м россияне тратили на продукты питания в месяц – 21,1 тыс. Рублей. Это на 4,5 тыс. рублей больше, чем два года назад. То есть рост средней потребительской корзины составил 27% за два года или около 13.5% в год. Так выглядит реальная инфляция в стране, исходя из критерия оценки потребкорзины.
Независимый исследовательский центр РОМИР приводит менее утешительные данные. Как утверждают аналитики, личная инфляция россиян на товары повседневного спроса по итогам 2023 года достигла 19,3%.
При этом МРОТ, а вместе с ним официальные зарплаты, ежегодно индексируются на 10%. Иначе говоря, среднестатистический гражданин только за прошлый год потерял десятую часть сбережений. А если его зарплата не увеличилась – пятую часть.
Неслучайно боязнь роста цен вошла в число основных страхов россиян в преддверии 2024 года. Этот страх назвал каждый третий участник исследования НАФИ (27%). А каждый четвертый опрошенный (23%) признался, что боится снижения доходов. Отмечу, что усиление инфляции напрямую влияет на снижение реальных доходов граждан.
В условиях обесценивания рубля и роста цен профессиональные и потенциальные инвесторы выбирают доступные и понятные им способы вложения ради сохранения и приумножения накоплений. Но и те, и другие сходятся в одном: худший вариант в наше время для имеющего средства – оставить их под матрасом.
Одним из наиболее популярных направлений для инвестиций среди наших соотечественников традиционно остается недвижимость. Насколько эффективно такой вид активов защищает личные сбережения в период кризиса? И какой недвижимости отдать предпочтение?
Недвижимость на вес золота и даже больше
Недавно на просторах интернета я наткнулся на забавное перефразирование известного высказывания Салтыкова-Щедрина: «Спросите меня через 100 лет, куда инвестируют россияне, и я отвечу: в недвижимость и золото». Действительно, спрос на эти материальные активы остается актуальным всегда и не только у граждан РФ. Автор финансового бестселлера «Богатый папа, бедный папа» Роберт Кийосаки регулярно выделяет недвижимость и драгметаллы в числе основных рекомендуемых им инвестиционных направлений.
Выбирая между золотом и недвижимостью, я отдаю предпочтение последней. По крайней мере потому, что вложение в драгметаллы предполагает ощутимую прибыль от роста их стоимости годы, а то и десятилетия спустя. Столь длинный горизонт инвестирования сегодня не вполне отвечает вызовам времени. Кроме того цена золота часто зависит от курса акций США. Квадратные метры в значительно меньшей степени подвержены влиянию геополитики.
Главное же и безусловное преимущество недвижимости – возможность для инвестора получать стабильный пассивный доход наряду с капитализацией актива. Можно долго ждать, пока золото вырастет в цене, чтобы впоследствии перепродать. А можно вложить деньги в квартиру или апартамент, сдавать в аренду, а затем перепродать. Разница очевидна. Не говоря уже о том, что востребованная недвижимость дорожает в разы быстрее. Инфляция активно способствует росту ее стоимости и индексации арендных ставок. Отсюда в момент кризиса инвестирующий в такую недвижимость поступает вдвойне разумно.
Локация, локация и еще раз локация
В этой публикации я воздержусь от описания всех видов доходной недвижимости - материал получится чересчур объемным. Кратко остановлюсь лишь на самых популярных и простых для понимания рядового инвестора объектах – вышеупомянутых квартирах и апартаментах.
По своим характеристикам и инвестиционным возможностям эти два типа недвижимости имеют массу различий и требуют разных подходов. Однако есть по крайней мере один принцип, характерный для обоих. В большинстве случаев их высокая востребованность, доходность и ликвидность достигаются за счет удачно выбранной локации.
Традиционно первое место среди российских городов по уровню востребованности арендуемой недвижимости делят Москва и Санкт-Петербург. А наиболее привлекательные локации в них расположены в исторических центрах. Эти районы пользуются неизменным спросом среди туристов, а предлагаемые в них для ночлега помещения можно сдавать максимально прибыльно – в посуточную аренду.
В силу высокой туристической и деловой активности рост недвижимости в центральных локациях наиболее стремителен и достигает в среднем 10-20% в год только за счет общего удорожания на рынке.
К примеру, инвесторы моей компании Inreit получают в среднем 12% годовых за счет аренды их юнитов в апарт-отелях и около 40% от цены покупки при перепродаже. Подробнее о том, как работает эта стратегия, и какие сегодня есть возможности для вложения, можно узнать на официальном сайте.
Почему сервисные апартаменты как актив значительно выгоднее квартир – читайте в этой статье. А о том, почему сервисные апартаменты Inreit выгоднее других, я на правах инвестирующего в этот продукт писал здесь.
Как при выборе доходной недвижимости под сдачу в аренду максимально сузить круг до наиболее доходных вариантов не прогадать – подробнее расскажу в одной из ближайших статей.