Дорогие друзья, хотел с Вами обсудить ценообразование в новостройках Москвы. Вроде всем всё понятно, но есть нюанс :-)
Итак. Нынешнее ценообразование стало итогом 2 принципиальных решений:
1. Введение системы эскроу счетов - Июль 2019 год и
2. Появление льготной ипотеки - Май 2020 года.
После этого, с моей точки зрения, рыночное ценообразование окончательно сломалось, и, что происходит на рынке сейчас мало кто может внятно объяснить.
Что такое эскроу простыми словами? Первое, это то, что застройщик теперь не получает денег напрямую от клиента. Второе, застройщик получает деньги не сразу, а только после сдачи дома, обычно года через 3 после начала строительства.
Застройщиков и клиентов развели по разные стороны, а между ними поставили БАНК. Клиент при оплате квартиры в новостройки отдает деньги в БАНК, и Застройщик после окончания строительства получает деньги от БАНКА. Теперь клиенты не зависят от застройщиков, а застройщики от клиентов - абсолютная независимость :-) Ну, или тотальная диктатура банков, это уж кому как больше нравится. Систему эскроу начали со скрипом внедрять с осени 2019, а потом через несколько месяцев пришел страшный ковид и на время показалось, что рынок недвижимости рухнет. Но доблестные банки не бросили застройщиков, а убедили государство профинансировать сверхнизкие ставки по ипотеке. После этого, в течение второй половины 2020 и весь 2021 рынок рос как на дрожжах. Цена кв.м в московских новостройках выросла в рублях на 50% - со 180 до 270 т.р. за кв.м
Если мы с Вами внимательно на график посмотрим, то убедимся, что с декабря 2021 года средневзвешенные цены не растут. Да, есть определенные колебания, но все в рамках устойчивого "боковика". Не буду заводить грустную пластинку, что по-хорошему нужное пересчитывать еще и в долларх или золоте и итоговый результат Вас может сильно удивить, будем пользоваться только нашей учетной единицей - рублем. При этом, застройщики всё ещё пытаются вещать о плановых повышениях цен и подобное, но мантры, похоже, действуют только на IT-специалистов, у которых есть возможность взять 18 млн под 5%. Но этих людей слишком мало на весь рынок.
Какие же выводы из всего этого можно сделать?
Так получилось, что на прошлой неделе пришлось плотно заниматься ЖК Hide. Это премиальный проект от MR Group рядом с Кутузовским Проспектом и Воробьевыми Горами. Квартиры площадью 47-48 кв.м до лета 2021 года можно было купить в районе 17-18 млн рублей. Сейчас по уступке от физлиц они стоят 23,5-24 млн. Но, такая же цена была при покупке по ДДУ уже поздней осенью 2021. Получается, за 2,5 года цена квартиры не выросла. Весь рост остался в 2020-2021. Кстати, такие ситуации на рынке уже бывали. Люди, покупавшие квартиры в 2008 - могли бы здорово сэкономить, если бы перенесли покупку на 2009. То же самое верно и для периода 2014-2015 год; люди, купившие летом-осенью 2014 сильно переплатили.
Резюме: если ищете квартиру в новостройке, обязательно просматривайте варианты уступок - цены от физлиц могут Вас приятно удивить. Если смотрите квартиру на вторичку, иногда стоит смотреть год сдачи или как-то иначе порбовать выяснять дату приобретения. В некоторые периоды покупка оказывалась существенно дороже и квартиры в таких жилых комплексах оцениваются собственниками существенно дороже, чем их аналоги (просто из-за применения затратного метода оценки).
Друзья, благодарю Вас за проявленный интерес. Успешных инвестиций!
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Жду Вас на своей странице Instagram
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве +7 919 7782622