Я уже несколько раз честно и открыто отвечала на вопрос сколько у меня квартир и зачем мне столько. Но на всякий случай повторюсь.
Сколько ? - 4
Зачем? - Мне нравиться, хочу еще!
На всякий случай оставлю ссылку на статью, где я рассказываю про все 4 квартиры.
Но сегодня речь пойдет только об одной квартире. Самой первой, которую я купила еще в 2016 году. Ей уже была посвящена статья на моем канале, одна кстати из первых статей. А еще это про нее я жаловалась на счет проблем с потолком, сломавшийся стиралки и резко съехавших арендаторов.
Для тех кому лень читать, коротко повторю. В 2016 году я в ипотеку взята однушку на 5 этаже 5 этажного кирпичного дома (привет проблемы с кровлей, которые я периодически решаю), без особого ремонта, но с техникой и базовой мебелью. Это жилье я не рассматривала как инвестиции, просто я очень хотела себе квартиру в которой буду жить.
Квартира расположена в очень хорошем районе Калининграда, который ценится местными. Улицы утопают в зелени, в пешей доступности парки, магазины и прочие бонусы сформировавшейся инфраструктуры. А еще именно эта улица считается "гастрономическим центром Калининграда", там сформировалась достаточно странное явление, когда на не самой центральной улице открывают стена в стену множество баров и ресторанов. Могу ошибиться, но на радиусе в 5 минут ходьбы от этой квартиры порядка 10 заведений общественного питания, а так же два места где можно потанцевать всю ночь. Сейчас у дома огороженная очень чистая территория со своей зоной отдыха, чистые подъезды и вежливые соседи. Так например с соседкой по лестничной площадке мы поздравляли друг друга с Новым годом. Эта соседка одна из первых экскурсоводов области, ей за 80 и она абсолютно шикарна.
Но хватит лирики переходим к теме денег. Квартиру я купила в сентябре 2016 года. Цена покупки была 1 550 000 руб. Я ее брала в ипотеку. Ставка была больше 11%, платеж был дифференцированный, первоначальный срок ипотеки 15 лет. В итоге ипотека была выплачена за 3,5 года.
Удалось закрыть ипотеку так быстро потому что квартиру я сдала через неделю после покупки, а сама я жила в более дешёвой съемной квартире, рядом с работой на окраине области. Год вообще жила в комнате за 5000 руб., а квартира в это время сдавалась за 11 000 руб. Все налоговые вычеты, премии и прочее шли на досрочное погашение ипотеки. Через полтора года ставки по кредита упали и я сделала рефинансирование под 9,25% годовых. Как итог общая стоимость квартиры с учетом переплаты по ипотеке составила 1 830 000 руб.
Сейчас прошло 7,5 лет и аналогичные квартиры в этом районе продаются за 3,7-3,8 млн. Т.е. за 7,5 лет произошло удвоение стоимости. Удвоение суммы за 7 лет происходит если ты реинвестируешь доход по вкладу открытому под 10% годовых. Таким образом, только на росте цены я получаю около 10% годовых.
А кроме этого, я ее сдавала порядка 4-х лет, а это еще 4-6% годовых. И таким не хитрым путем, мы получаем, что недвижимость, в которую так не выгодно вкладываться, по мнению многих, дает нам в районе 16% годовых дохода. И это на отрезке 2016-2024 год, в период которого ключевая ставка опускалась до 4,25% годовых, а доходы по вкладам были в районе 4%.
"А в долларах цена квартиры подешевели".
Это один из наиболее распространенных аргументов в споре про то что вкладываться в недвижимость не выгодно. При этом курс доллара предлагают учитывать в период когда он был сначала 36 р., а потом 110 р. и вот при таком пересчете "вкладывать в недвижимость крайне не выгодно".
Честно, пересчет в доллары от людей зарабатывающих и тратящих в рублях, меня удивляет. Я живу в регионе где долгое время было всего две мужские специальности: военные и моряки. И вот разговоры про "а в долларах..." нормальны от моряков получающих зарплату в валюте. От остальных это какие-то странные расчеты, видимо чтоб себя успокоить. При этом обычно берется курс до кризиса 2008 и сравнивается с курсом на пике.
А теперь давайте посмотрим на моем реальном примере. Средний курс доллара в 2016 году - 67 руб. Кстати, про то что всегда надо вкладывать в валюту, я слышала еще в 2016 году и немного на это повелась, купив доллары в начале года по 71 руб., осенью к покупке квартиры я их продала по 65 руб. Отличная сделка.
И так, на момент покупки в долларах квартира стоила 23 тыс. (1 550 000 руб./ 67).
Сейчас она стоит 40 тыс. (3 700 000 руб./91). Итого за 7 лет +17 тыс. долларов. Напомнить вам, о том под какой процент можно было в это время открыть долларовый вклад? А как вам факт про то, что средняя цена доллара в прошлом году была 85 руб.?
Все это говорит мне о том, что покупка квартиры в ипотеку для себя оказалась в итоге очень выгодной инвестицией. Сейчас время изменилось, и я рассматриваю ее продажу. Но это не точно. Возможно, я начну ее сдавать посуточно увеличив годовую доходность.
Ну и ссылка на мой ТГ, где я видимо буду теперь активно делиться историей самостоятельного ремонта этой самой квартиры
