В Ленобласти треть частных домов для постоянного проживания строятся с использованием ипотеки.
Данные по использованию ипотеки в целом по РФ приводит РБК. Всего за 2023 год в России выдано 310 тысяч ипотечных кредитов на ИЖС, из них на строительство частных домов - 119 тысяч, на покупку готовых домов - 191 тысяча.
За год, по данным Росстата, «физики» и частники построили 430 тысяч домов ИЖС, следовательно, доля ипотеки в частном строительстве - примерно 27,7%.
Отдельных данных по Ленобласти нет; допустим, что распределение примерно такое же, как по РФ. Данные Россельхозбанка по Ленобласти подтверждают: отношение кредитования готовых домов к стройке - примерно 2 к 1. По ведениям Сбербанка - примерно так же.
В Ленобласти за 2023 год было введено 18 632 новых дома для постоянного проживания. Примерно 5,2 тысячи построены с использованием банковского кредита.
На вторичном рынке за прошлый год зарегистрировано 31 874 сделок купли-продажи частных домов. Примерно 10,4 продаж - с использованием ипотеки. Большая часть сделок проходила по льготным программам, под 6-8% годовых, однако и рыночные ставки (16-18%) тоже используются - если, например, предпринимателю удобнее платить по кредиту, чем вытаскивать деньги из бизнеса (см. мнение Марины Шкурко).
Эксперты «Пригорода» полагают, что сложившийся уровень использования ипотеки сохранится или даже может немного вырасти - на популярном лозунге «Дальше будет хуже!».
Во втором полугодии использование кредитных продуктов неизбежно сократится: с 1 июля прекращается действие программы «ипотека с господдержкой 2020», остаются: семейная и IT-ипотека (до 12 млн рублей).
Новый толчок кредитованию могла бы дать реализация в регионе комплексных проектов с включением ИЖС, вроде подмосковных «самолетовских» - «Дмитров Дом» (около тысячи домовладений), «Истра Дом» (2,3 тысячи домов), «Максимиха» в Домодедово (6,5 тысяч домохозяйств).
В Ленобласти ничего похожего пока нет, за исключением проекта от «Евростроя» в Нижких Осельках. Но он пока на стадии концепции.
Ленобласть - не Подмосковье: другой спрос, иное распределение транспортных связей и инфраструктуры. Соответственно - более высокие риски.
Вадим Новиков, девелопер, руководитель КП «Оберег»:
- Треть сделок с ипотекой на загородном рынке - это довольно высокий показатель. Вероятно, такой уровень достигнут за счет проникновения кредитов в массовый сегмент, в строительство домов эконом- и комфорт-класса. Будет ли доля продаж с использованием кредитов расти, зависит от макроэкономических факторов, в первую очередь - от инфляции.
Если инфляционное давление сохранится. Люди видят, что деньги обесцениваются; в таких условиях даже высокие ставки их не смущают. Они стараются перевести заработанное в материальные активы.
У каждой семьи - своя мечта и свое материальное воплощение. Для многих - более комфортное, более просторное жилье.
Возможно, количество сделок с ипотекой будет немного увеличиваться перед отменой одной госпрограмм (с 1 июля), а затем пойдет на спад. По итогам года уровень в 30-35% для нашего региона - вполне оптимальный.
Марина Шкурко, управляющий партнер компании Puzzle Realty:
- Благодаря различным ипотечным программам у нас значительно увеличилась доля сделок с использованием ипотеки. Показательная ситуация с расположенными по соседству поселками - «Арт Д’Эко Club» и «Мох».
В обоих проектах - сосновый лес и берег Суходольского озера, но в первом есть возможность взять ипотеку, во втором - нет, потому что статус земли - рекреация. И сделок во втором поселке нет.
Ипотека увеличивает «воронку продаж», расширяет круг потенциальных клиентов. Не скажу, что это основной инструмент, но, если у покупателя есть основной бизнес, и маржинальность в нем выше, чем ставка по ипотеке - конечно, клиент будет брать кредит. Так как есть возможность закрыть кредит досрочно, и в таких случаях кредит выступает скорее в роли рассрочки.
Раньше, до 2022 года - 10% сделок проходили с использованием ипотеки. Сейчас - около трети. В Арт Д’Эко Club - половина в рассрочку или с полной оплатой, половина - с ипотекой. Ипотека работает, и не только льготная. Кредит берут и на готовые дома, и на строительство, и на приобретение участков.
В связи с возможной предстоящей отменой «господдержки», мы не прогнозируем всплеска интереса, ведь все мы знаем - закрывается одно окно возможностей, открывается другое.
Вообще стоит отметить, что клиенты стали более продвинутыми; они рассматривают свои приобретения не только с точки зрения удобства и комфорта, но и в плане ликвидности - как быстро (и за сколько) можно будет продать объект недвижимости.
Поэтому в нашей нише ипотека или прочие финансовые инструменты имеют вспомогательный характер, они вторичны, они лишь помогают сократить скорость принятия решений, первичен сам продукт.
Комментарии экспертов:
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости»:
- Спрос на ипотеку для ИЖС в оставшиеся до 1 июля месяцы будет расти. Многие инвесторы в загородный рынок пользуются кредитным банковским плечом, оплачивая первоначальный взнос 20-30%. Такие проекты уже реализуются в Ленобласти, например, КП «Семиозёрье», их становится больше.
Последователи идеи инвестиций с кредитным банковским плечом активно рекламируют предложения: построить дом на деньги инвестора и банка, сдавать его в аренду и за счёт арендных платежей возвращать долг.
Они активно агитируют собственников земельных массивов предоставлять им участок в управление на эксклюзивных условиях и развивают в соцсетях сообщества микроинвесторов.
Это направление будет расти. Но «1-я Академия недвижимости» по ряду веских причин его не поддерживает. Пока загородный рынок справляется и без ипотеки. Но роль ипотеки нарастает.
Вадим Новиков, девелопер, руководитель КП «Оберег»:
- Треть сделок с ипотекой на загородном рынке - это довольно высокий показатель. Вероятно, такой уровень достигнут за счет проникновения кредитов в массовый сегмент, в строительство домов эконом- и комфорт-класса. Будет ли доля продаж с использованием кредитов расти, зависит от макроэкономических факторов, в первую очередь - от инфляции.
Если инфляционное давление сохранится. Люди видят, что деньги обесцениваются; в таких условиях даже высокие ставки их не смущают. Они стараются перевести заработанное в материальные активы.
У каждой семьи - своя мечта и свое материальное воплощение. Для многих - более комфортное, более просторное жилье.
Возможно, количество сделок с ипотекой будет немного увеличиваться перед отменой одной госпрограмм (с 1 июля), а затем пойдет на спад. По итогам года уровень в 30-35% для нашего региона - вполне оптимальный.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- Треть сделок с кредитом, - да, и в нашем регионе наблюдается примерно такое же соотношение с другими формами оплаты. В основном ипотека используется в массовом сегменте. В дорогом - не выше 15-20%, потому что ограничения по максимальной сумме не позволяют использовать льготные программы, а высокие ставки тормозят интерес к рыночным предложениям банков. С увеличением ключевой ставки ЦБ спрос на рыночную ипотеку, конечно, снизился.
Вопрос с формой оплаты клиенты, как правило, решают на стадии выбора, иногда приходят с уже одобренной ипотекой. Относительно новый формат - поселки «под ипотеку» - в целом понятен, но несет в себе определенные риски: государство как ввело льготы, так может их и отменить.
Инвесторов, которые приходят искать объекты под схему «купить в ипотеку, гасить из дохода», немного. Эта схема рискованна и экономически небезупречна.
Пока рыночные ставки высокие, доля ипотеки на загородном рынке расти не будет.
