Поселок на тысячу домовладений может появиться в Нижних Осельках.
Компания «Еврострой» возвращается на рынок загородного жилья. Девелопер приобрел участок под застройку площадью 243,7 га в Лесколовском СП, к югу от деревни Нижние Осельки, в 18 км от Петербурга. Здесь планируют построить более 800 индивидуальных домов и более 100 сблокированных (таунхаусов).
По мнению экспертов, главные проблемы могут быть связаны с ценовой стратегией, темпами продаж и синхронностью обустройства инфраструктуры. «Еврострой» - компания, хорошо известная на городском рынке премиального жилья (ЖК «Приоритет», «Три грации», «Крестовский апарт» и др.)
Но загородка требует иных компетенций, отмечают участники рынка. Ранее «Еврострой» реализовал КП «Туокса» в Токсово - но там было всего 30 домовладений.
В качестве ориентира можно принять проект группы «Самолет» и Сбербанка «Дмитров Дом» в Подмосковье (466 коттеджей и 13 таунхаусов в первой очереди) или проект комплексной индивидуальной застройки в Тверской области (с теми же участниками) на 1100 домовладений. Но в этих масштабных затеях пока даже предварительные результаты не ясны.
В отличие от рисков: чтобы ввязываться в такой проект, нужно быть твердо уверенным в темпах продаж. Значит - уходить в массовый сегмент, иначе резко увеличится стоимость банковского финансирования проекта. А загородный рынок массовым не бывает… И в любом случае такие объекты требуют масштабных вложений в инфраструктуру на старте.
Девелопер Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом», полагает, что территория вблизи Нижних Осельков никак не может рассматриваться в качестве премиальной: для изменения имиджа данной локации понадобятся годы и огромные затраты.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости», отмечает высокий уровень конкуренции в Лесколовском и соседнем Куйвозовском поселениях: здесь продаются участки в нескольких коттеджных поселках, от достаточно известных девелоперов.
Мария Федорова, директор по коммерческому развитию ГК Puzzle Realt, полагает, что участки в этой локации могут быть реализованы по цене до 500 тысяч рублей за сотку, включая подведение коммуникаций. Но пока организаторы проекта вроде бы не планируют продавать землю под самостоятельную застройку: покупателям придется соблюдать дизайн-код, согласовывать свои проекты коттеджей с девелопером…
В общем, ставка на массовый продукт (условно - до 10 млн за дом с участком) может обеспечить приемлемые объемы продаж, но снизит маржинальность.
Попытка выхода в бизнес-класс обеспечит приемлемую доходность, но резко увеличит сроки реализации проекта. Если обещанные красоты инфраструктуры (школа, садик, медцентр, парк с променадом) отложить «на потом» - дорого продавать не удастся. Если возводить эти объекты сразу - придется влезать в большие затраты…
История с этим проектом обещает быть очень интересной и поучительной. И особенно на стадии выбора концепции. Пока еще ничего не решено.