В Подмосковье заявлен третий масштабный проект по комплексному строительству индивидуальных домов.
Группа «Самолет» объявила о приобретении у компании «ВТБ Недвижимость» участка площадью 668 га в округе Домодедово.
Год назад, в марте 2023-го, стартовал проект «Дмитров Дом». На территории площадью 1051 га заявлено строительство более 850 тысяч кв. м недвижимости. В первой очереди запланированы 466 коттеджей и 13 таунхаусов.
Проектное финансирование в размере 6,9 млрд рублей предоставил банк ДОМ.РФ. В этом проекте, как указано на сайте застройщика, минимальный лот стоит 11,1 млн рублей - за одноэтажный дом площадью 61 кв. м на участке 5 соток. Дома первой очереди девелопер планирует сдавать в мае.
В феврале 2024-го группа «Самолет» получила разрешение на строительство первого этапа проекта «Истра Дом». В первой очереди - 55 коттеджей, площадью от 61 кв. м, участки - от 5 соток. Стоимость минимального лота - 14, 1 млн рубей. Комплекс строится в 71 км от МКАД по Новорижскому шоссе.
В первой очереди, кроме жилья, запланированы сити-холл с досуговым центром и коворкингом; далее - «Детский центр», школа на 825 мест, детские сады на 400 детей и поликлиника. Срок завершения первого этапа - 2025 год.
Дома будут строиться в рамках 214-ФЗ по договорам долевого участия. Всего в Истринском районе на участке 285 га до 2032 года запланированы 2248 домов. Вероятно, также с проектным финансированием от ДОМ.РФ.
В округе Домодедово застройщик планирует возвести более 810 тысяч кв. м недвижимости, по завершении проекта в частных домах малоэтажного кластера будут проживать более 18 тысяч человек. Сделка предполагает выкуп земли в несколько этапов, ее сумма – более 4 млрд рублей, уточняет «Коммерсант».
Еще один масштабный проект «Самолет» реализует в Тверской области: 1100 домов бизнес- и премиум-класса на участке 156 га.
Несколько комплексных проектов ИЖС с разными застройщиками ранее заявлял Сбербанк - в Рязанской и Липецкой областях, а также в Краснодарском крае. Насколько они успешны, оперативно уточнить не удалось. В петербургском регионе об аналогичных планах заявила компания «Еврострой».
Экспертные мнения
Марина Шкурко, управляющий партнер агентства Puzzle Realty:
- Когда в определенную локацию приходит такой крупный застройщик, это место становится инвестиционно-привлекательным и для других девелоперов. Становится понятной перспектива: со временем появятся инфраструктура, общественные пространства, административные здания и много чего еще. Тем самым увеличивается стоимость земли и объектов недвижимости.
Крое того, сам факт, что девелопер федерального уровня обратил внимание на пригородную зону и формат ИЖС, может быть сигналом: загородный образ жизни популяризируется, становится все более востребованным.
В петербургских пригородах можно привести пример «Охта Парка»: курорт прошел масштабную реконструкцию в 2015 году, и, по мере роста его популярности, постепенно, но заметно поднялась стоимость домовладений в близлежащих коттеджных поселках.
Правда, необходимо учитывать различия между регионами. Подмосковье - территория малых городов. Поэтому нельзя проводить прямые аналогии. И денежные потоки, плотность населения, экономический потенциал столичного региона значительно выше.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости»:
- Можно предполагать, что такой большой объем жилья рассчитан на проектное финансирование и, соответственно, на типовые проекты, на сегменты эконом- и комфорт класса. Темпы реализации будут зависеть (в том числе) от условий льготной ипотеки.
В Ленинградской области проект такого масштаба пока, по нашему мнению, не вполне реалистичен: потребовалось бы переформатирование под цену предложения до 6 млн рублей.
При проектном финансирование наполнение эскроу-счетов, особенно на начальной стадии проекта, должно соответствовать плану, чтобы обеспечивать синхронное строительство объектов социальной инфраструктуры.
Определенные сложности может составлять наличие мобильных конкурентов, с небольшими проектами. В случае изменения конъюнктуры им проще корректировать формат поселков и цены. С экономической точки зрения проект спорный; возможно, в нем присутствует какая-то политическая составляющая, связанная с показателями ввода жилья и развитием конкретной территории.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»
- Если речь идет о комплексном освоении, возможно, в первую очередь нужно строить социальные объекты и коммерческую инфраструктуру, чтобы привлечь потенциальных покупателей. Выполнение этих условий привлечет внимание покупателей. Но более двух тысяч домов в одной локации - это впечатляет.
Наверное, в качестве кейса можно ориентироваться на Доброград, проект компании «Аскона» рядом с Ковровом. Но там за собственные средства инвестора сначала создавалась инфраструктура, и уже затем подтянулась история с жильем.
Кроме того, в Доброграде строились не только коттеджи, но и таунхаусы, и малоэтажка. Также важно, что проектом занимался конкретный человек с определенными ценностями, предприниматель Владимир Седов. И на первом этапе для него это был скорее некоммерческий проект.
Сейчас в Доброграде возможны иные формы взаимодействия с клиентами: долевое участие, инвестиционное участие. Для меня важен пример Доброграда: личная мотивация, определенные ценности и комбинированная застройка.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- Преимущества крупных проектов - в «экономии на масштабе». Но если рассматривать такой подход применительно к Ленобласти, то сразу возникает вопрос: где это можно построить?
Возможно, на севере есть подходящие площадки, в районе Осельков-Токсово. На юге свободных участков больше, важен еще вопрос транспортной доступности. «Истра Дом» строится в 70 километрах от столицы, но такое же расстояние от Петербурга - это совсем другая история.
В Подмосковье много небольших городков, соответственно, социальная и коммерческая инфраструктура ближе, больше вариантов с трудоустройством. А вблизи Петербурга - земля дорогая, сложно вписаться в оптимальную стоимость домовладения.
На мой взгляд, больше шансов у кооперации: если бы несколько девелоперов, реализующих свои небольшие проекты, могли договориться о совместном создании социальных объектов.
Но это пока из области фантастики. Пока, на наш взгляд, в строительстве коттеджных комплексов на 800-тысячу домовладений остается слишком много проблем для того, чтобы можно было экспериментировать с таким форматом в нашем регионе.