Чтобы было проще разобраться, о чем пойдет речь в этой статье, давайте представим конкретную ситуацию.
Гражданин (покупатель) приобрел квартиру у другого гражданина (продавца). Сделка совершена в рамках закона и не преследовала каких-то противоправных целей. Спустя год после продажи квартиры продавец уходит в банкротство из-за невозможности расплатиться по долгам.
Утвержденный в процедуре банкротства финансовый управляющий начинает искать средства и имущество должника, чтобы рассчитаться со всеми долгами. В какой-то момент он понимает, что продажа квартиры состоялась незадолго до банкротства и цена сделки была сильно ниже рыночной. Управляющий оспаривает сделку в суде.
Суд приходит к выводу, что квартира была продана должником во вред интересам кредиторов. В результате покупателя (добросовестного приобретателя) заставляют вернуть квартиру в конкурсную массу должника.
Важно! В банкротстве обычно проверяются сделки должника за последние 3 года до начала возбуждения дела, но далеко не все признаются незаконными.
Например, если квартира была продана до того, когда у должника возникли долги перед другими кредиторами, то у суда не будет причин возвращать квартиру должнику, а если после — квартиру придется вернуть.
Кроме того, суд с большой долей вероятности признает сделку недействительной, если ее стоимость была сильно занижена, то есть цена отличается от рыночной, условно говоря, более чем на 20% (неравноценная сделка).
И что же дальше – как быть покупателю?
К счастью, сейчас положение добросовестных покупателей стало гораздо лучше благодаря поправкам, которые заработали с 24 июля 2023 года.
✅ ДО поправок: квартира возвращалась должнику, а покупатель, по сути, лишался жилья и потраченных денег.
Поскольку требования покупателя основаны на сделке, которую признали недействительной, они удовлетворялись в последнюю очередь — только после удовлетворения требований кредиторов третьей очереди реестра. В итоге вырученные от продажи квартиры деньги могли уйти на погашение долгов перед другими кредиторами, а покупатель либо довольствовался какой-то частью, либо вовсе рисковал остаться ни с чем.
✅ ПОСЛЕ поправок: покупатель получил право выбора — сохранить квартиру или вернуть за нее деньги.
Суть поправок заключается в защите интересов добросовестного покупателя, поэтому такой выбор предоставляется при соблюдении двух условий:
- квартира является для покупателя единственным жильем;
- суд признал сделку недействительной из-за занижения стоимости квартиры (как неравноценную сделку).
В остальных случаях у покупателя останется только один путь — идти в реестр и ждать, пока погасят требования всех реестровых кредиторов.
В чем заключается выбор покупателя?
- Покупатель может сохранить квартиру, но тогда ему придется доплатить за нее до рыночной стоимости, которая определяется судом на основании оценки (п. 4 ст. 61.6-1 Закона о банкротстве). При этом покупателю необходимо оперативно обратиться к управляющему по этому вопросу — не позднее чем за 5 рабочих дней до дня размещения в ЕФРСБ («Федресурс») сообщения о продаже квартиры с торгов.
- Покупатель вправе участвовать в торгах наравне с другими участниками торгов или просто заключить договор на покупку квартиры по результатам торгов в течение 10 рабочих дней с даты подписания протокола о результатах (п. 6 и п. 7 ст. 61.6-1 Закона о банкротстве).
- Покупатель может просто вернуть уплаченную по недействительной сделке сумму (возмещение), причем вне очереди.
- Еще важный момент! До получения возмещения и еще как минимум месяц после этого добросовестный приобретатель со своей семьей смогут пользоваться этой квартирой. С принятыми поправками вы можете ознакомиться по ссылке.
Подписывайтесь на наш канал и получайте еще больше полезных советов и новостей для бизнеса.
Информацию об оказании услуг нашей юридической компанией вы можете получить на сайте:
