Каждый из нас мечтает о стабильном пассивном доходе. Для одних это гарантия хорошей жизни на пенсии, для других - диверсификация капитала, для третьих - защита от инфляции и отличная прибавка к заработной плате.
Одним из лучших вариантов пассивного дохода является арендный бизнес.
На этом моменте и начинаются вопросы:
- В каком городе покупать недвижимость для инвестиций?
- Что лучше: купить квартиру для долгосрочной или посуточной аренды?
- Что покупать: квартиру, апартаменты, или номер в гостиничном комплексе?
- Покупать готовую недвижимость, или выгоднее купить на этапе стройки?
Все эти вопросы подробно и разберем в данной статье.
В каком городе покупать недвижимость для инвестиций?
Чтобы правильно ответить на этот вопрос обратимся к статистике:
Таким образом мы видим, что в настоящее время основной турпоток распределен между 3 городами: Москва, Санкт-Петербург и Сочи.
По объективным причинам (отсутствие авиасообщения и непростая обстановка) в этот список не входит сейчас Крым, но как только СВО завершится этот регион также будет соревноваться за лидерство во внутреннем туризме.
Ориентируясь на эти вводные выбирать недвижимость для пассивного дохода логичнее всего между этими 4 регионами.
Однако, для объективности нужно ответить и на другие вопросы:
Что лучше: купить квартиру для долгосрочной или посуточной аренды?
Если в разделе выше 👆 мы выяснили, что для краткосрочной (посуточной) аренды выгоднее покупать недвижимость в Москве, СпБ, Сочи или в городах Крыма, то в этом разделе проанализируем арендный бизнес на долгий срок.
Статистика вещь упрямая и за уши здесь никого не притянуть. При желании Вы и самостоятельно можете проанализировать эту информацию в открытых источниках:
Вроде всё ясно. Спрос на аренду в региональных городах снижается, а в Сочи, Москве, Санкт-Петербурге и в Крыму наоборот наблюдается увеличение спроса.
На этом 👆 большинство сочинских "экспертов" по недвижимости и заканчивают свой "анализ" 🤦♂️ и говорят "Надо брать!"... А доверчивые покупатели хлопая в ладоши бегут отдавать свои честно (и нечестно) заработанные деньги, в надежде уже скоро проснуться миллионерами...
И, если Вы не прекратили чтение на этом моменте... то у Вас есть шанс не вляпаться в эту авантюру. Об этом и поговорим подробнее:
Любимый развод от сочинских риелторов выглядит следующим образом:
- "Покупаете студию в Ипотеку с Господдержкой и зарабатываете на сдаче (ипотека будет закрываться за счет аренды и еще и оставаться будет + стоимость квадратного метра растет на 30% в год"...
Давайте посчитаем:
Квартира, в уже готовом доме (можно выходить на ремонт) стоит 8 650 000 ₽.
Рассмотрим покупку подобной квартиры в ипотеку для пассивного дохода.
При стоимости 8,65 млн ₽ первоначальный взнос составит 2 595 000 ₽ + 1,8 млн ₽ необходимо будет оставить на ремонт, мебель и технику.
При долгосрочной аренде стоимость сдачи будет порядка 30-35 т.р в зимний период и 40-45 т.р летом.
Ежемесячные платежи будут составлять 44 т.р.
Берем в руки калькулятор и считаем:
За 6 месяцев межсезонья квартира принесет (35 000 * 6) 210 000 ₽.
За 6 месяцев сезона (с мая по конец октября) 270 000 ₽.
Итого за год: 480 000 ₽.
Рентабельность составит: (480 000/10 450 00)*100= 4,6% годовых.
Для объективности рассмотрим сколько же можно зарабатывать на сдаче квартиры на долгий срок в Вашем городе. Условно возьмем, что Вы живете в Тюмени:
Стоимость квартиры в доме находящемся на предсдаче (а значит сразу можно делать ремонт и начать сдавать) 4,7 млн ₽. С учетом ремонта, мебели и техники = 6,2 млн ₽. *Стоимость аналогичного ремонта взята на 300 т.р меньше (потому что в Сочи ремонтные бригады выставляют большие сметы чем в регионах).
- "Ну, так в Тюмени и стоимость аренды не такая высокая как в Сочи" - возразят мои коллеги по цеху.
Но, это же легко проверить: ищем предложения в новостройках со свежим ремонтом в этом же районе Тюмени:
При долгосрочной аренде стоимость сдачи будет порядка 25 т.р (без изменений по году).
Итого за год: 300 000 ₽.
Рентабельность составит: (300 000/6 200 000) * 100 = 4,8 % годовых.
Да, капитализация (рост стоимости) квартиры в Сочи будет намного выше, чем аналогичная квартира в Тюмени, но если речь исключительно про пассивный доход - в Вашем городе будет немного выгодней (при этом с меньшими вложениями).
Да, при посуточной сдаче в аренду доход будет выше, но на Законодательном уровне уже начинают вводить жесткие ограничения на посуточную сдачу в многоквартирных домах 🤷♂️ и этот процесс будет ужесточаться.
Что покупать: квартиру, апартаменты, или номер в гостиничном комплексе?
Инвестиции в квартирные комплексы в Сочи - это все же не про пассивный доход или заработок на перепродаже на коротком плече. Это про капитализацию и для собственного отдыха. Что мы в принципе и выяснили в разделе выше...
Чтобы иметь стабильно высокий пассивный доход от аренды нужно рассматривать только гостиничные комплексы.
Здесь важно понимать различия: есть апартаменты... а есть непосредственно гостиничные комплексы... В чем их основное различие: апартаменты, по сути это просто номер где отдыхающие спят... все остальное время они проводят на экскурсиях, кафе и ресторанах и т.д. Гостиничные же комплексы - эта то место, где можно получить весь спектр отдыха не выходя за территорию: SPA, сауны, рестораны, бассейны... есть всё... и никуда ходить не нужно...
В Сочи более 2 600 отелей. Куда же вложить свои деньги, чтобы не было мучительно больно за неправильно сделанный выбор?
Ответить на этот вопрос 👆, а так же следующий: "Покупать ли готовую недвижимость, или выгоднее купить на этапе стройки?" поможет эта статья 👇, где как раз приведено сравнение апартаментного комплекса с гостиничным... уже готового объекта, с тем, который находится на этапе стройки:
Здесь главное понимать порядок цифр:
1) если Вы рассматриваете готовую новостройку - Ваша доходность будет на уровне 4-5%;
2) если готовые апартаменты = от 5 до 6%;
3) если готовый гостиничный комплекс доходность будет составлять 7-8%;
4) если гостиничный комплекс на этапе стройки, то доходность будет от 13 до 20% (в зависимости от стадии строительства).
Теперь, обладая этими знаниями, надеюсь Вы сделаете правильный выбор 😊.
Более подробно о том как выбирать Гостиничные комплексы можете прочитать в следующей статье👇:
Если нужна более подробная информация по любому объекту Сочи и Крыма - звоните или пишите на WhatsApp, проконсультирую, дам полный анализ, а так же согласую с Застройщиком специальные цены на тот объект, который Вы захотите приобрести. Либо ответьте на 3 коротких вопроса, оставьте свой телефон 👇, и я позвоню Вам в удобное для Вас время:
Литовка Роман
Тел. 8 966 770 36 17
