Что проверить риелтору при покупке квартиры в старом фонде

Если клиент хочет купить квартиру в старом фонде, риелтору нужно тщательно подойти к проверке жилья. Рассказали о том, какие риски могут встретиться при сделках с такой недвижимостью. Больше скрытых рисков разобрали в этой статье.

Незаконная перепланировка

Многие старые дома строили без кухни или ванной — их достраивали позже. Кроме того, в СССР люди нередко самовольно делили большие комнаты в домах на несколько маленьких и не регистрировали перепланировку. У покупателя могут возникнуть проблемы, если он купит такую квартиру.

Что делать: проверить техпаспорт или техплан помещения и посмотреть, соответствует ли описание тому, что есть на самом деле.

В техпаспорте описано количество комнат, площадь и другие характеристики квартиры, а ещё приведена карта помещения

Пожароопасные перекрытия

В дореволюционных домах перекрытия делали из дерева, и много где они сохранились до сих пор. Такие дома небезопасны: в них выше риск пожара, к тому же старые перекрытия могут быть в плохом состоянии и не выдержать нагрузок при ремонте.

Что делать: выбирать дома с железобетонными перекрытиями, например после реновации. Материал перекрытий можно посмотреть в техническом плане или паспорте объекта.

Обычно материал перекрытий указывают в разделе под названием «Сведения о здании»

Плохое состояние сантехники

Не во всех старых домах изначально была ванная. Если её достраивали позже, высок риск, что сантехнику установили с ошибками, она может отказать в неподходящий момент и привести к потопу. К тому же трубы могли просто износиться от старости.

Что делать: тщательно проверить состояние сантехники лично, уточнить у соседей, не бывает ли в доме частых затоплений. При необходимости вызвать эксперта, который оценит надёжность труб.

Объект культурного наследия

Многие дореволюционные дома относятся к объектам культурного наследия. В таких домах много ограничений: например, собственник не сможет установить кондиционер или остеклить балкон, а ремонт придётся согласовывать. Сделать перепланировку, скорее всего, не разрешат вовсе.

Что делать: проверить дом в открытом списке объектов культурного наследия. Такие перечни есть для объектов в Москве, Санкт-Петербурге и других городах.

Например, в перечне для Санкт-Петербурга объекты культурного наследия можно отобразить на карте и сразу увидеть, какие здания охраняются в конкретном районе

Другие собственники

У старых домов долгая история собственности. Уже после сделки могут обнаружиться наследники, о которых не было известно раньше. Обычно чем старше дом, тем больше риск, что найдётся ещё кто-то, имеющий права на квартиру. После появления новых собственников сделку могут признать недействительной.

Что делать: запросить у владельца выписку из ЕГРН, где прописаны все собственники квартиры. Если квартира наследовалась, стоит получить копии наследственных документов.

Выписку должен запрашивать именно собственник. Постороннему человеку или откажут в получении сведений, или не раскроют персональные данные владельцев — укажут только «Физическое лицо»

Как защититься от рисков

Чтобы обезопасить клиента при покупке квартиры в старом фонде, воспользуйтесь Защитой сделки от М2. Юристы проверят все возможные риски, дадут рекомендации по оформлению сделки, а при необходимости будут защищать права клиента в суде.

Защита действует минимум 10 лет после оформления сделки — даже если проблемы обнаружатся позже, специалисты всё равно помогут клиенту. А если тот лишится права на квартиру, ему вернут стоимость жилья.

А вы работаете с квартирами в старом фонде? С какими проблемами сталкивались? Делитесь в комментариях 👇