Поводом к написанию данной статьи послужил вопрос одной из управляющих организаций о необходимости расторжения прямых договоров с РСО в случае расторжении договора управления и смене управляющей организации.
Согласно п. 21 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, договоры с ресурсоснабжающей организацией, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг, заключаются на неопределенный срок по форме типового договора согласно приложению N 1(1) к Правилам N 354 (далее - Типовая форма).
В соответствии с п. 28 Типовой формы договор может быть изменен или досрочно расторгнут по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
Как указано в ч.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч.4 ст.421 ГПК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Как указано в ч.1,2 ст.1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Условия всякого гражданско-правового договора порождают обязательственные отношения лишь между его сторонами и дают им право требовать исполнения друг от друга, но не от третьих лиц, которые не участвуют в этом договоре.
В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Поэтому обязательство не порождает и основанных на договоре прав требования к лицам, не состоящим в этих обязательственных отношениях.
Учитывая изложенное, расторжение договора управления с управляющей организацией не означает автоматического расторжения прямых договоров, заключенных между собственниками помещений и РСО.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ в письме от 21 декабря 2020 г. № 38140-ОГ/06 «Об осуществлении «обратного» перехода с прямого договора и досрочном расторжении с РСО договора о предоставлении коммунальных услуг» указало, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе посредством нового решения общего собрания собственников отменить ранее принятое решение о заключении прямого договора с ресурсоснабжающей организацией.
Кроме того, федеральный закон от 12.12.2023 N 593-ФЗ «О внесении изменений в статьи 44 и 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 9 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внес изменение в порядок расторжения прямых договоров с РСО.
Указанный закон дополнил ст.157.2 ЖК РФ пунктом 7.1, согласно которому изменение и (или) расторжение договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, если иное не установлено настоящим Кодексом. Изменение и (или) расторжение договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, возможны при получении согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
До вступления в силу указанных поправок судебная практика по данному вопросу была противоречивой. При этом, на сегодняшний день, учитывая положения ст.157.2 ЖК РФ, можно сделать однозначный вывод о том, что основаниями расторжения прямых договоров с РСО является решение общего собрания собственников помещений ( при 100 % голосов собственников) или вступившее в силу решение суда.
При том, что вопрос о переходе на прямые договоры решается простым большинством голосов, не совсем понятна логика законодателя о 100% голосов при их расторжении. А учитывая тот факт, что 100% голосов собрать практически не реально, шансы расторгнуть прямые договоры теперь стремятся к нулю.
