Несмотря на то, что юридически апартаменты являются нежилыми помещениями, на практике внешне апартамент часто ничем не отличается от квартиры и используется в качестве постоянного места жительства. Такая недвижимость может приобретаться как для себя, так и для последующей сдачи в аренду. Рассмотрим, окупится ли такое вложение и что стоит учесть при сдаче апартаментов арендаторам.
Чем апартаменты отличаются от квартир?
Так как юридически апартаменты не являются жилыми помещениями, нормы, предусмотренные для квартир, при строительстве апартаментов не учитываются. Инсоляция, шумоизоляция, обеспечение социальными объектами и коэффициент обеспеченности парковками и прочее, для коммерческих помещений, которыми фактически являются апартаменты отличаются от нормативов для жилых помещений.
В апартаментах нельзя «прописаться», но можно оформить временную регистрацию, если назначение комплекса апартаментов «гостиничное» (не общественно-деловое).
Коммунальные платежи в апартаментах будут на примерно треть выше, чем в квартире. Кроме того, есть риск, что неожиданно высокой окажется плата за общедомовые нужны и аренду земельного участка, на котором расположен комплекс.
Если у собственника апартаментов есть финансовые проблемы, апартаменты могут быть взысканы в счет погашения долгов перед кредиторами, так как они не попадают под определение «единственное жилье» даже в том случае, если владелец использует апартаменты для собственного проживания.
Наконец, чтобы официально сдавать апартаменты в аренду, необходимо быть индивидуальным предпринимателем (в отличие от квартир, которые можно сдавать как физическое лицо). В заявлении о регистрации ИП нужно указать ОКВЭД, подходящий будущему бизнесу — код 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».
Как сдавать апартаменты в аренду?
Процесс поиска арендатора апартаментов ничем не отличается от сдачи в аренду квартиры. Необходимо подготовить помещение к проживанию, разместить объявление, а все договоренности зафиксировать в письменной форме. Но в отличие от квартиры, на которую заключается договор найма, в случае с апартаментами заключается договор аренды. В документе должно быть сказано, что сдается нежилое помещение. Если договор заключается на срок от года и больше, то обременение помещения в виде аренды должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Затраты при сдаче апартаментов в аренду
Первым делом необходимо будет зарегистрировать ИП. В 2024 году пошлина за регистрацию составляет 800 рублей.
Налоги предпринимателей составляют 6% с общих доходов или 15% с чистой прибыли (в зависимости от выбранной системы налогообложения), 49500 рублей в год — страховые взносы, а также дополнительные взносы на пенсионное страхование.
Коммунальные услуги в комплексах апартаментов тарифицируются, как для коммерческих помещений. У каждой ресурсоснабжающей организации своя сетка, но в среднем тепло, электричество, водоснабжение и водоотведение обходится в апартаменте на треть дороже, чем для аналогичной квартиры. Кроме этого, каждый собственник оплачивает услуги обслуживания комплекса и прилегающей территории управляющей компании пропорционально площади апартамента. Тарифы управляющих компаний не зависят от юридического статуса лотов, на них в первую очередь влияет размер самого комплекса и прилегающей территории, сложность обслуживания. Чаще всего расходы на содержание оплачивает арендатор, но по договоренности часть затрат может нести собственник.
Владелец апартаментов ежегодно уплачивает налог на имущество в размере от 0,5 до 1,5% от кадастровой стоимости помещения (рассчитывает ФНС).
Перед подготовкой апартаментов к въезду арендаторов, необходимо сделать косметический ремонт, приобрести минимальный набор мебели и техники, установить сантехнику.
Давайте рассчитаем
Минимальная стоимость квартиры на территории «старой» Москвы в начале 2024 года составила 5,6 млн рублей. Минимальная стоимость апартамента — 3,1 млн рублей, то есть на 2,5 млн дешевле. В бюджете 5-6 млн рублей — начальной цены на квартиры в отдалённых от центра локациях — сегодня на рынке Москвы можно найти более 350 предложений апартаментов, в том числе с отделкой «под ключ».
Апартаменты часто бывают удачно расположены — в центре города и у метро, новое жилое строительство в таких локациях редкость, а стоимость квартир высокая.. Удобная локациях позволит сдавать апартамент на лучших условиях, а купить в среднем на 25% выгоднее квартиры. Эффект от инвестиций выше, а срок окупаемости меньше.
Например, в районе метро Алтуфьево, арендная ставка на студии составляет 45–47 тысяч рублей. Апартамент за 4,6 млн рублей при такой ставке (без учета инфляции) должен окупиться за 8–9 лет. Даже с учетом налоговых отчислений полностью окупить вложения получится меньше, чем за 10 лет.
Схожая по параметрам квартира будет стоить на 7,2 млн рублей. Если сдавать её на тех же условиях, срок окупаемости составит уже больше 13 лет, и это без учета налогов.
Таким образом, на сегодняшний момент инвестиции в апартаменты для дальнейшего рентного дохода привлекательнее, чем покупка квартиры для сдачи в аренду.
ВАЖНО! Дорогие читатели, обращаем ваше внимание, что на момент написания этого обзора (март 2024 года) не все представленные на рынке апартаменты возможно купить и продать, поскольку Росреестр приостановил регистрацию сделок в ряде проектов, где вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому использованию помещений.
Наши эксперты помогут вам сориентироваться в мире рентной недвижимости и проконсультируют при выборе проекта +7 495 032 45 15
Читайте ещё:
Анализ выгод покупки квартиры в 2024 году в ипотеку для инвестиций
Анализ выгод покупки квартиры в 2024 году в ипотеку «для жизни»
А самые свежие новости попадают в телеграм:
Ставьте лайки, делитесь статьей и задавайте вопросы в комментариях!