В конце статьи дам удобный способ выяснить семейное положение Продавца: достоверно и буквально за 15 минут. Но сначала - фабула дела...
Подход к работе у всех разный. Большинство коллег хочет провести сделку безопасно для своих клиентов, юридически чисто.
Увы, у некоторых корыстные цели на первом месте. В таком случае они не советуются "как правильно?", они ищут лазейки. Первая статья была как раз про такой случай: про человека с деменцией, у которого есть квартира и родня не мытьём, так катаньем хочет её продать... В общем, почитайте. Очень показательный пример. А в продолжение темы риска по статье 177 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими" - этот пост, с конкретными рекомендациями для покупателей: как обезопасить себя.
Новая "серия" про случаи из рабочих чатов - сугубо положительная.
Здесь риелтор пытается доискаться истины, без явного желания обойти закон.
Короткое сообщение вызвало бурное обсуждение, с объяснением, что так нельзя. Коллега согласилась с этим, поблагодарила, а чуть позже рассказала, что ей приходится спорить с собственным клиентом.
При этом с одной стороны находится её мнение - а с другой "авторитетного" нотариуса:
В чём проблема с продажей данной квартиры и почему нотариус не прав (если, конечно, клиентка не нафантазировала разговор с ним, такое тоже бывает)?
Согласно пункту 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 (ред. от 24.12.2020) "О судебной практике по делам о наследовании":
"В состав наследства, открывшегося со смертью наследодателя, состоявшего в браке, включается его имущество (пункт 2 статьи 256 ГК РФ, статья 36 СК РФ), а также его доля в имуществе супругов, нажитом ими во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства, если брачным договором не установлено иное (пункт 1 статьи 256 ГК РФ, статьи 33, 34 СК РФ)"
Таким образом, жена, после смерти мужа, ОБЯЗАНА вступить в наследство, или, как прописано в том же п. 33:
"При этом переживший супруг вправе подать заявление об отсутствии его доли в имуществе, приобретенном во время брака. В этом случае все это имущество входит в состав наследства."
То есть, например, жена не хочет вступать в наследство и готова половину квартиры полностью уступить совместным детям/ребёнку.
Однако, в приведённом примере речь не идёт за отказ от наследства. Да и Брачный договор между супругами не заключался.
Жена вообще в наследство вступать не намерена. Она уверена, что квартира полностью её и не через 6 месяцев после смерти мужа - а прям сейчас.
Основание уверенности простое: "Квартира оформлена только на меня, при чем здесь вообще наследство?"
Спустя несколько дней списывались с коллегой. Ей удалось урезонить клиентку и объяснить, что нужно действовать по закону. То есть:
1. Пойти к нотариусу и заявить о вступлении в наследство на "супружескую" долю в её квартире.
2. Дождаться истечения 6-месячного срока после смерти супруга.
3. Получить права на 1/2 квартиры на полном основании, законно. Ну или поделить эту 1/2 с другими наследниками, которые, вполне возможно, существуют.
4. Только после этого - начать продавать квартиру.
Предположим, на минуту, что коллеге не удалось бы урезонить жену? Если бы её клиентка отказалась от услуг докучливого специалиста, который что-то там втолковывает невыгодное?
Чем такая сделка грозила бы покупателю и как он мог бы себя обезопасить?
Уверенность жены может объясняться "начитанностью" в интернете. Дело в том, что в уже упомянутом Постановлении Пленума ВС №9 имеется отличный "защитный" для покупателей наследственной недвижимости пункт 42:
"Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников - при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ)"
В процессе изучения практики по этой статье нашел 22 дела в Консультанте+, где упомянут данный пункт 42. Из них 21 - прошли апелляцию и кассацию и 1 дошло до Верховного суда.
Не нашел среди них ни одного случая, когда объявившиеся после 6-месячного срока наследники - получали бы проданную/подаренную уже недвижимость обратно в "состав наследства". Вместо этого вполне обоснованно удовлетворялись их требования по компенсации полагающейся им доли от продажи.
Показательным, например, является Определение Четвертого Кассационного суда от 12 октября 2020 года, засилившего позиции нижестоящих инстанций: добросовестный покупатель не должен страдать из-за того, что некоторые наследники "не успели к раздаче пирога" и свои требования объявили уже после проведенной сделки купли-продажи. Максимум, на что может рассчитывать опоздавший - денежная компенсация от наследников, которые получили выгоду от продажи.
Вернёмся к нашей жене, желающей продать квартиру сразу после смерти мужа. Получается, покупателям такой квартиры ничего не грозит? Если даже появится кто-то, претендующий на "супружескую долю" - они получат от этой жены возмещение, а к покупателю претензий иметь не будут... Или нет?
Дьявол кроется в деталях. "Защитный" пункт 42 Постановления Пленума ВС №9 (далее по тексту: "Защитный пункт 42") действует только в случае, когда срок принятия наследства уже прошёл.
На это указал в недавнем Решении, от 26.06.2023 года - Серпуховской городской суд:
"Доводы ответчиков, изложенные в письменных возражениях о несогласии с заявленной суммой компенсации 1/6 доли земельного участка и необходимостью руководствоваться при исчислении указанной суммы положениями п. 42 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" и пп. 8 и 9 п. 1 ст. 333.25 НК РФ не обоснованы, поскольку данные нормы применяются при условии, что наследник принял наследство после истечении установленного срока."
Судом было установлено, что наследник (муж) умершей жены продал участок, дом и гараж спустя месяц после её смерти - третьему лицу. Нужно подчеркнуть: переход права был зарегистрирован.
Однако под самый конец срока принятия наследства объявился сын от первого брака. Который сказал: непорядок, землю-дом-гараж - вертать в наследственную массу! Сделку между мужем и третьим лицом - признать недействительной!
Суд решил, что сын прав. Недвижимость у третьего лица - забрали.
Решение первой инстанции было изменено в апелляции: не целиком признать договор купли-продажи недействительным, а только в 1/2 части (вторая часть всё же принадлежала мужу, так что он имел право ею распоряжаться). В общем, в результате, Покупатель получил не целиковый участок, дом и гараж, а 1/2 часть от них. Вторую половину, видимо, прийдется докупать у сына от первого брака.
Данное решение было засилено свежайшей кассацией: Определение от 07.02.2024 года!
УИД 50RS0044-01-2023-001698-71
Какова мораль?
Если срок принятия наследства не завершён и вы покупаете недвижимость в этот период - вы в зоне повышенного риска. Что делать, чтобы обезопасить себя?
Во-первых
Нужно выяснить семейное положение продавца. Не с его слов! И не по "Заявлению", пусть даже и нотариальному. Оно абсолютно ничего не значит: продавец может банально соврать, а нотариус не проверяет достоверность его слов, он только заверяет его подпись под заявлением (короче, удостоверяет личность подписавшего). Вот пример такого Заявления, которое часто запрашивают коллеги, непонятно зачем.
Есть два способа выявить наличие брака / бывшего брака у Продавца (не забываем, что недвижимость, купленная в браке, не лишается статуса "общей совместной" после развода. Исключение только в случае наличия Брачника / Соглашения о разделе):
1. Отправить продавца в МФЦ / ЗАГС за справкой по Форме №15. Она делается в день обращения и стоит 200 рублей. Там будут отражены все данные о "активных" и завершенных браках. Вот как она выглядит:
2. Если нет возможности, по какой-то причине, посетить МФЦ / ЗАГС - есть ещё один хороший способ узнать достоверные сведения о заключенных / расторгнутых браках: с помощью Госуслуг. К сожалению, у вас не останется на руках документального подтверждения, но вы будете уверены, что слова продавца - правда.
Алгоритм такой: Продавец заходит по этой ссылке, проматывает чутка вниз и делает запрос на "Автообновление данных ЗАГС". После этого его перекидывает в Госуслуги, где он подтверждает это и... ждём от 15 минут до часа. Данные о браках - подгрузятся в раздел "Документы" - "Семья и дети", а также появится отметка "Автообновление подключено", что будет подтверждать актуальность этих данных.
В случае, если выяснится наличие супруга в момент приобретения сегодняшним продавцом недвижимости (не забываем про ст. 37 СК РФ, поэтому именно "приобретения", а не "покупки"!) - запросите у продавца Согласие данного супруга. Или - Брачный договор / Соглашение о разделе после развода. Где бы этот супруг не находился, хоть заграницей - он может и должен это сделать. Например, в этой статье рассказываю случай о сделанном в Испании Согласии.
Если же он умер и это произошло недавно, менее 9 месяцев назад - НЕ ПОКУПАЙТЕ эту недвижимость. Именно девять месяцев, а не шесть: наследники второй очереди имеют право заявить о себе именно в этот срок (ст. 1154 ГК РФ)
Во-вторых
Если вы покупаете недвижимость, полученную по наследству, имейте в виду: "защитный пункт 42" не закрывает всех рисков! Например, при покупке завещанного наследства, а не принятого по наследству. Или риск по "фактически принявшим" наследство.
Защитный пункт 42 может также не иметь никакого значения, если наследники, принявшие наследство - "недостойные". Сделка может быть признана недействительной, если её провёл недостойный наследник (ст. 1117 ГК РФ).
В общем, покупая наследственное имущество, или имея в переходах прав таковое (особенно, если переход прав был недавний) - нужно очень внимательно относиться к изучению документов и, в том числе, опросу соседей.
Нюансов очень много и их невозможно описать в одной статье!
Во многом, пишу данную статью для коллег, которые понимают остальные моменты, но могут упустить вот этот. Запрашивайте у своих клиентов-продавцов сведения о браке, в самом начале продажи. Вам это будет несложно и это сэкономит кучу времени и нервов, в том числе и ваших собственных.
Удачных вам сделок!