Такой вот вопрос задаёт "коллега" и, тем самым, отвечает на вопрос: Насколько тщательно проверять покупаемую недвижимость?
Нотариуса, например, будет достаточно?
Нет, нотариус проверяет только сегодняшних собственников, и то по поверхности. Нужно всегда копать по предыдущим и даже пред-предыдущим! В общем, от последнего и до первого правообладателя.
Итак, предположим, товарищ из чата провернул какой-то из предложенных им вариантов. То есть подписал договор в простой письменной или даже нотариальной форме (не исключаю последнего) с гражданином, подверженным деменции. Человек с деменцией не может в полной мере отдавать отчёт в своих действиях, не смотря на то, что не признан недееспособным/ограниченно дееспособным.
Подписание таким гражданином юридически значимых документов подпадает под ст. 177 ГК РФ, то есть при должной доказательной базе (обычно используется прижизненная/посмертная психиатрическая экспертиза, но привлекаются так же выписки из истории болезней, из истории вызова скорой помощи, свидетельских показаний соседей, участкового и т.д.) может повлечь признание сделки (будь то купля-продажа, дарение, рента или завещание) недействительной.
При этом исковые требования могут предъявить как другие заинтересованные в недвижимости родственники (потенциальные наследники), так и администрация, которая может рассматривать данную недвижимость как выморочное имущество (если на момент смерти гражданина у него не будет родственников). Последний вариант пишу на случай, если все существующие родственники старенькие, такое тоже бывает...
Как распознать в предыдущем собственнике человека с "диагнозом"?
Не так-то просто, только "по косвенным". Следует быть особенно внимательными к недвижимости, в которой предыдущий владелец:
- Возрастной (более 65 лет)
- Поставил кривую/косую подпись в договоре/завещании
- Переход права собственности от него произошел недавно (менее 3 лет назад)
Вот если всё вместе складывается, или хотя бы первый и второй момент - не стоит пренебрегать опросом соседей. Да, это неудобно и хлопотно. Но имеет смысл, согласитесь. Не стесняйтесь, поговорите с бабушками у подъезда, с соседями по лестничной клетке, с "главным по подъезду", с председателем ТСЖ (если он живёт в этом же доме, такое бывает). Большинство ничего не знают, но иногда можно выявить такие моменты, которые не узнаешь ни из каких документов...
Если вы влюбились в квартиру, где предыдущим собственником был человек с подобным диагнозом, риск невозможно убрать, можно только немного уменьшить. Убедиться что:
- Точно нет других родственников, которые живут в других городах, которые давно забыли о старике (старушке), но... не забыли про квартиру. Иногда проговариваются сами продающие, если правильно задавать вопросы. Иногда - соседи. Или, чем черт не шутит, у вас есть личные связи в ЗАГС, где вам дадут всю генеалогию?
- Точно нет уже составленного гражданином завещания на какое-либо третье лицо (соседка, подруга, священник). Ибо такие лица тоже будут не в восторге от уплывания квартиры из-под их носа. Как проверить - только через личные связи с нотариусом/нотариусами вашего города.
- Человек с деменцией точно не набрал кредитов и кредиторы вот-вот собираются его банкротить. Финансовый управляющий на раз развалит прошедшую в пределах 3(5) лет сделку. Как проверить - заказать БКИ из Госуслуг предыдущего собственника.
Честно говоря, всё это всё равно не обезопасит на 100%. Единственный правильный выход: отказаться от покупки.
P.s. Как следовало бы поступить товарищу из чата - правильно, без кривых серых схем? Варианта два:
- Или оформить опекунство над гражданином и проводить сделку под надзором органов опеки и попечительства. Ничего сложного в этом нет, на самом деле.
- Или, как ни цинично, дождаться смерти гражданина и получить наследство ПО ЗАКОНУ, никаких завещаний!