Статья 177 ГК РФ: "Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения".
К сожалению, есть масса решений суда, где статья 177 ГК РФ является основанием для признания их недействительной. Как мы видим, поиск по Консультант+ даёт такие данные: 164 (!) дела, где упомянута данная статья и Исковые требования покупателя удовлетворены полностью. И это только те дела, которое прошли апелляцию и кассацию.
Обратите внимание - статья 177 не про признание сделки по основании недееспособности! Про недееспособность - статья 171. И в последнем случае можно легко убрать данный риск:
1. Или делать сделку через нотариуса. Нотариус имеет право и даже обязанность - запросить сведения о лишении лиц, участвующих в сделке дееспособности (ст. 32 Регламента нотариальных действий).
2. Или получить данную справку от продавца, с помощью Госуслуг. Она стоит 470 рублей. Делается за три дня. Вот как она выглядит:
Оба варианта касаются недееспособности. Но! Дееспособность и СДЕЛКОспособность - разные понятия! Нотариус и вышеозвученная справка - не является страховкой по данной статье 177 ГК РФ!
Что нужно сделать для того, чтобы обезопасить себя, как покупателя в этом случае?
1. Взять с продавца справки из психо-неврологического и наркологического диспансерах (ПНД/НД).
Это - обязательно. Независимо от возраста, начиная с 18 лет.
Да, человек может лечить алкоголизм / депрессию в частных клиниках. Таким образом, он никак не отмечается в государственных диспансерах и справка у него будет чистая. Однако! Что если продавец-таки состоит в ПНД/НД, а вы справку с него НЕ взяли?
О полезности справок - суд 2020 года: ФИО1 купила квартиру у ФИО2, который за два месяца до этого приобрёл её у ФИО3. Справки ПНД у ФИО3 не спросил, а ФИО3 оказался "инвалидом с детства, установлена 1 группа инвалидности бессрочно, наблюдается в филиале ГБУЗ ПКБ N 1 ПНД N 13 с диагнозом умственная отсталость умеренная (F71-0) с 2013 года".
Сделка между ФИО1 и ФИО2 признана недействительной решением первой инстанции, которое устояло в апелляции и кассации.
УИД 77RS0009-01-2020-007220-60
Справки ПНД/НД выдаются бесплатно, в регистратуре диспансера. Диспансер должен быть по месту регистрации. Если место регистрации менялось за последние три года и в особенности, если регистрация поменялась недавно - нужны справки с прежнего места, а не с сегодняшнего. Или - справки с обоих мест (например, год уже живёт в Москве, а до этого жил в Мурманске - значит запрашиваем и московскую справку, и мурманскую). Почему?
Увы, нет никакой общей базы психбольниц или наркодиспансеров... Поэтому приходится вот так делать. Важно! Не обязательно в приведенном примере ехать в Мурманск! Достаточно в здешнем, московском диспансере - сделать соответствующий запрос в тот диспансер. По внутренней электронной почте московский психиатр пишет в мурманский диспансер и ему приходит ответ оттуда через несколько дней (в среднем, уходит неделя на это, учитывайте!). После этого местный доктор сможет выдать вам справку "на учёте не состоит", и поставит свою печать и подпись.
2. Провести с Продавцом личную беседу.
Так как справки ПНД и НД - не закрывает проблему полностью, обязательно нужно проводить беседу с Продавцом, лично.
Константин Владимирович Лапин - Врач психиатр-нарколог, специалист по судебно-психиатрической экспертизе, кандидат медицинских наук.
Работал в "Кащенко", в институте психиатрии, Психиатрической больнице №17, многократно выступал экспертом в судах.
На основании своей многолетней практики (более 40 лет) им был составлен "Психометр", для выявления в процессе беседы хотя бы самых очевидных и распространенных симптомов психических заболеваний.
Рекомендую покупателям и представителям покупателей - тестировать продавцов по этим пяти позициям. Всегда. Независимо от возраста продавца.
Если по итогам тестирования на "Психометре" одной из позиций у вас УВЕРЕННЫЙ МИНУС - стоит насторожиться. Тем более, если таких позиций несколько.
В таком случае, возможно перед сделкой нужно посетить соответствующее учреждение в вашем регионе, где проведут психиатрическое освидетельствование или вызывать психиатра на сделку.
Освидетельствование стоит от 20 до 35 тысяч. Выглядит вот так.
"Соответствующее учреждение" - это крупные психиатрические центры/больницы. В Москве/МО, например, это "Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии имени В.П.Сербского" или просто: "клиника Сербского". Почему именно в эти учреждения, а не в рядовые психиатрические больницы следует обратиться? Потому что суды именно к ним обращаются суды за судебной психиатрической экспертизой.
Если нет возможности приехать в Сербского или другую подобную больницу - вызывайте практикующего врача-психиатра. Как понять, что это тот врач, который вам нужен? Во-первых, нужно спросить, ходит ли такой врач в суды, если что. И ходил ли уже. Во-вторых, запросить у него следующие документы:
- Копия диплома врача. Диплом врача действителен бессрочно.
- Копии сертификатов на право работы в качестве врача-психиатра и психиатра-нарколога. Это два отдельных документа. Сертификаты должны быть выданы известным образовательным учреждением, например, Центром Социальной и Судебной психиатрии им. В.П.Сербского. Обращайте внимание на дату выдачи, так как срок действия сертификата – пять лет. По истечении срока действия, сертификаты должны быть подтверждены соответствующей записью и печатью учреждения.
В местных диспансерах освидетельствование проводят в "быстром режиме", там это делают за 1,5-2 тысячи и выдают такой документ. Этого достаточно, если у вас нет никаких подозрений по данному человеку. И НЕДОСТАТОЧНО, если есть "зацепки" по "Психометру"
Моменты, которые должны вас заставить насторожиться
Кроме явных признаков психических проблем, которые выявляются через "Психометр" К.В. Лапина, есть те моменты, которые могут быть потом быть использованы против покупателя в суде, как "зацепки" для признания сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ.
1. Пожилой одинокий человек, который продаёт и уезжает "к детям", однако детей мы не видим. Обязательно спрашивать контакты сына, дочери, сестры. Не стал бы доверять дальним родственникам, всяческой "седьмой воде на киселе".
Из практики. Бабушку начала разводить на продажу работница санатория, где она имела неосторожность отдыхать. Познакомилась с бабулей, узнала, что та живёт в двушке. "Да зачем вам двушка неотремонтированная, давайте лучше купим вам однушку с ремонтом!"
Позвонила мне сама работница санатория, представилась подругой собственницы.
Когда пришёл на просмотр, всё время была рядом, в обнимку в буквальном смысле с бабулей. Я еле-еле улучил момент, взял у бабушки её личный телефон.
Позвонил, поговорил, попросил связаться с сыном, живущем в другом городе. Сын был в шоке от таких инициатив: квартиру пожилой маме только в прошлом году купили и тут нате...
Насколько я понял, "работница" хотела со мной какой-то схематоз прокрутить, получив свою долю, но до этого разговора дело у нас не дошло. Неопытная мошенница попалась, на мой взгляд. Начинающая)
Надеюсь, отбил ей желание в развитии.
2. Низкая цена продажи, по сравнению с аналогами. Или мгновенное согласие на внушительный торг.
Почему так? Ведь это заведомо невыгодная сделка для продавца. Что его спровоцировало? Нужно обязательно доискаться до истины.
Из практики. Моему клиенту понравилась квартира по низкой цене. Да, без ремонта, но всё равно слишком дешёвая. Продающий агент сказал, что собственнику нужны деньги на операцию. На какую именно операцию не знает: "Зачем мне это знать? Спрашивать не этично!". Ну а я спросил, при встрече с продавцом вживую. Оказывается, операция планируется на мозге, в связи с опухолью. Операция очень дорогая и продажа квартиры - вопрос выживания, в буквальном смысле. Здесь моим клиентам-покупателям грозила бы, в случае покупки, не только ст. 177, но и ст. 179 ГК РФ, п. 3:
"Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего."
Клиенту порекомендовал выходить на сделку с данным продавцом только при условии проведения психиатрического освидетельствования. Но продавец от этого наотрез отказался... Кстати, продавец - молодой человек, 30 лет. К вопросу о том, что не стоит быть внимательным только к пожилым.
3. Недавно перенесенные серьёзные проблемы со здоровьем, такие как:
- Гипертонический криз
- Инфаркт
- Инсульт
Из практики. При проверке сведений о клиенте в интернете нашёл его недавний отзыв о том, как хорошо от полечился в кардиологическом отделении, после гипертонического криза. Как говорится, выдал себя с головой. На сделку вышли после консультации с врачом-кардиологом, который рассказал нам, что криз бывает разный, 3 степени. И вот конкретно та степень, которая была у нашего продавца - самая лёгкая, на когнитивные функции повлиять не может.
4. Психологическое потрясение, например потеря близкого человека.
Из практики. У продавца только что умер сын, а за год до того - мама. Это было видно из документов, но вживую с продавцом не встречались. Настоял на предварительной встрече, не смотря на то, что деньги были наличные и на сделку можно было выходить сразу, без аванса. В процессе общения женщина подтвердила мотивацию продажи (по "Психометру") и рассказала, куда потратит деньги: на достройку дома. Вела себя вполне адекватно. На сделку вышли, ограничились справками ПНД/НД.
Наркология
Здесь можно быть кратким, так как выявляются проблемы с алкоголизмом/наркологией проще, чем психиатрические.
Во-первых, через тот же "Психометр".
Во-вторых, через беседу с соседями. Да, это важно. Не стесняйтесь познакомиться с будущими соседями. Это вам пригодится в любом случае. Пообщайтесь с ними, узнайте, кто является собственником покупаемой вами квартиры.
В случае, если есть подозрение на наличие наркотической/алкогольной зависимости - проводите наркологическое освидетельствование! В наркодиспансере, в день сделки.
Если нет возможности посетить наркодиспансер - имеются соответствующие тесты, продающиеся практически в любой аптеке и даже на Озон. Они различаются по количеству психически-активных веществ, которые могут быть выявлены: 3 / 5 / 10.
Проводится он так же, как тест на беременность. В день сделки. В присутствии представителя покупателя / врача (для того, чтобы исключить подмену "биологической жидкости")
Так же может быть использован алко-тест, как в этом видео.
Сроки исковой давности
Согласно статье 181 ГК РФ: "Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Для покупателя недвижимости принципиально важно, что значит фраза "истец узнал или должен был узнать"?
1. Сам продавец "вышел из состояния измененного сознания". Например, вышел из депрессии. Или осознал, что попался на уловки мошенников, каких сейчас много. Это может быть через день, а может быть через год.
2. Супруг (бывший супруг) продавца выяснил, что недвижимость продана без его ведома. Да, это возможно, к сожалению. Тема отдельного разговора.
3. Наследники. Например, после смерти бабушки узнали, что она продала свою дачу. Это не единственная её недвижимость, поэтому при жизни у них узнать об этом не было возможности. А может быть, просто с ней не общались. Теперь они надеялись получить наследство, а его... нет. Идут в суд, признают бабушку невменяемой на день сделки, с помощью посмертной психиатрической экспертизы. Вуаля! У вас нет дачи.
Констатирую: проверять "зацепки" по психическому состоянию, которые я излагал выше ("Моменты, которые должны заставить вас настрожиться") нужно не только по сегодняшней сделке, но и по предыдущим переходам прав.
Особенно в случае, если эти переходы были недавние и/или многократные.
Например, нужно спросить у продавца: а брал ли он справки ПНД/НД у предыдущего собственника, когда покупал у него недвижимость?
Из практики. Именно с этим столкнулись недавно мои клиенты. В 2021 году сегодняшний собственник купил участок. После этого построил дом на нём и продаёт сейчас за 10 млн. Три года назад, когда покупал участок у пожилой дамы (76 лет) справки ПНД/НД у неё не брал. Сделка была не нотариальной. Бабушка всё ещё жива, а значит если даже она сама не против продажи - против могут быть наследники... через неопределенное количество лет. Решили эту проблему, найдя бабушку (она всё ещё живёт в этом же селе) и взяв-таки у неё ПНД/НД, заодно познакомившись, пообщавшись и убедившись в её полной адекватности, несмотря на преклонный возраст.
Если кратко
1. Берите с продавца недвижимости справки ПНД/НД. Если будут подозрения о психическом здоровье / зависимостях - проводите освидетельствование. Это стоит не так дорого, как суды и потеря квартиры.
2. Пообщайтесь с продавцом недвижимости до сделки, протестируйте его на "Психометре", особое внимание уделите мотивации продажи.
3. Пообщайтесь с соседями, если есть возможность. Пособирайте сведения о продавце из разных источников, в том числе из интернета.
4. Обращайте внимание на "маркеры", которые могут вести к статьям 177 и 179: подозрительно низкая цена, продажа недвижимости пожилым одиноким человеком, недавние потрясения и серьезные заболевания.
5. Обращайте внимание на те же "маркеры" не только в сегодняшней сделке, но и в предыдущих
Константин Каупуш
