Друзья, в предыдущих статьях мы с Вами рассмотрели 1-комнатные в московской вторичке (смотрите: статья и статья). Убедились, что до сих пор есть варианты однокомнатных с ремонтом до 7 млн рублей и ценой до 200 т.р за кв.м. Давайте теперь рассмотрим самые бюджетные варианты в новостройках, оценим стоимость за кв.м и подумаем об особенностях ценообразования. Как всегда не рассматриваем апартаменты, только квартиры, исключаем первый этаж и остаемся внутри МКАД. Для того, чтобы сравнение было более-менее корректным выбираем новостройки со сроком сдачи не позднее 4 квартала 2025 года.
Готовы? Поехали.
Не буду Вас утомлять долгими подробностями, скажу только, что большая часть предложения на рынке в этом бюджете представлена застройщиками ПИК, ЛСР и Seven Suns и, если Вы ищете что-нибудь такое, рассматривайте следующие ЖК: Полар, Семеновский Парк 2, City Bay, Большая Очаковская 2, Русич-Кантемировская, ПаркСайд, Светлый Мир Станция Л, Квартал на Воде, Левел Южнопортовая, Волжский Парк, Первый Дубровский, Проспект 39, Руставели 14, Сигнальный 16, Дмитровское Небо, Римского-Корсакова 11 ,Кольская 8.
Самые дешевые варианты стартуют от цены 270 т.р за кв.м и это "Светлый Мир станция Л" от Seven Suns. Не готов ничего озвучивать об этом питерском застройщике, но рекомендую погуглить его первый московский проект "Сказочный Лес", а также зайти на форумы сданных объектов в Питере, а также открыть картотеку судебных дел. Цена остальных проектов - 400 - 450 т.р за кв.м.
Но как же так? Это ведь не квартира, это обещание, что квартира когда-нибудь в будущем появиться, потом ремонт, потом еще много хлопот и только после этого она превратится в аналог вторички, которая, удивительно, стоит, например 350 т.р. Уже готовая. С ремонтом. С возможностью сдачи в аренду на следующий день. Что-то не правильно, согласитесь? Давайте разбираться.
Обращаю Ваше внимание, что, когда мы сравниваем квартиры в новостройках со вторичкой, у нас должна быть какая-то общая методология. Т.е., я могу купить квартиру во вторичке, квартира уже с ремонтом и я практически сразу могу ее сдавать (конечно, может быть немного иначе, но упростим). С другой стороны, я могу купить квартиру в строящемся доме, подождать пару лет, получить ключи, сделать ремонт и тоже начать квартиру сдавать. Абсолютно привычный "доходный метод оценки", самый главный инструмент любого инвестора. Раньше, считали следующим образом. Однокомнатная квартира 40 кв.м во вторичке с ремонтом стоит 12 млн рублей, или 300 000 рублей за кв.м. Квартира в новостройке такого же комфорт-класса стоит 8 млн, или 200 000 рублей за кв.м, квартира сдается без ремонта и это должно произойти через 1,5 года. Но выдача ключей и ремонт, посчитаю-ка 2 года. Внимание вопрос, если покупка инвестиционная: какой вариант предпочтительней?
Ответ: нужно считать. Предполагаем, что мы покупаем квартиру для инвестиций, как только она станет нашей, мы начнем ее сдавать, у нас есть на руках 4 млн и нам необходимо либо взять еще 4 и купить новостройку, либо 8 и купить вторичку. Для простоты предположим, что цены на вторичку остаются неизменными - наша квартира стоит 300 000 за кв.м сейчас и будет стоить 300 000 за кв.м через 2 года. При покупке вторички, мы больше не несем дополнительных расходов, а при покупке новостройки, через 2 года нам придется вложить еще 1 млн рублей. Из чего складывается инвестиционная привлекательность объекта недвижимости? Из 2х факторов - дохода от аренды и увеличения стоимости актива.
Квартира во вторичке увеличение стоимости актива нам не покажет - цена останется 300 000 рублей за кв.м. Зато Вы сразу начнете квартиру сдавать, предположим, за 60 т.р. Таким образом, через 2 года квартира принесет Вам 1,44 млн дохода. В расходной части у Вас будут ежемесячные выплаты по ипотеке.
Квартиру в новостройке до выдачи ключей и ремонта, Вы сдавать, очевидно, не можете. Но, Вы, допустим, передумали и решили сделать ремонт и сразу ее продать. Тоже инвестиции, но не арендная модель, а спекулятивная. Здесь модель иная. За 2 года произошло увеличение стоимости актива, скажем, с 200 000 рублей, до 250 000, Вы уже заработали 2 млн рублей. После ремонта, Вы сможете продать квартиру по той же цене, как аналог во вторичке - за 12 млн рублей. Соответственно, за счет своего предпринимательского таланта и произведенных улучшений, Вы заработали ещё 1 млн. Т.е. в доходной части у Вас 3 млн, в расходной - также ежемесячные выплаты по ипотеке.
В этом примере вроде как всё очевидно. Можем сделать горизонт планирования на 5 лет и посчитать доходы от аренды квартиры в новостройке, но суть ясна. Считать абсолютно просто. Но это было раньше. А сейчас...
Представьте, что на одной лестничной площадке живут три семьи. Холостяк, айтишник Борис, взрослая семейная пара с 25-летним сыном Петр и Мария, и семейная пара с 2-мя детьми-школьниками Владимир и Ольга. Соседи дружат, общаются между собой, вместе ходят в лес. В общем, однажды им в голову приходит мысль, что было бы здорово переехать в новостройку, строящуюся по соседству. Квартиры сдаются уже с ремонтом, заезжай и живи, а произойти это чудесное событие должно через 2 года. В общем, наши соседи приходят в отдел продаж и выбирают 3 идентичные квартиры на одном и том же этаже. Естественно, у них одинаковая цена - 23 млн. У каждого из наших друзей есть только 5 млн, в итоге им всем нужна ипотека. И вот тут начинается цирк :-)
Итак, в самом удобном положении айтишник Борис. Ему без проблем одобряют IT-ипотеку - 18 млн на 30 лет под 5% годовых. Ежемесячный платеж - 96 627 рублей.
Дальше, семейная пара со школьниками. Им одобряют семейную ипотеку. 12 млн под 6% годовых. Ноу них, как и у Бориса, только 5 млн. А нужно 23-12 = 11 млн. 6 млн не хватает. И банк приходит на помощь :-) Находят самую интересную программу. В итоге ежемесячный платеж - 123 567 рублей.
Ну и, наконец, взрослые Петр и Мария. Они подходят под программу "Ипотека с господдержкой" - 6 млн под 8% годовых. У них тоже только 5 млн, а нужно 23-6=17 млн, не хватает целых 12 млн. Но и тут банк не подвел. В реальных условиях, с таким первоначальным взносом Петр и Мария бы эту квартиру не купили, но давайте, для иллюстрации, предположим, что все получилось. Им насчитали - 188 527.
Дальше, предположим, через 2 года, все соседи передумали переезжать и решили свои квартиры продать. Сколько квартира стоила каждому из них?
За 2 года Борис выплатил по ипотеке - 2,3 млн рублей, Владимир и Ольга - 2,9 млн, а Петр и Мария - 4,5 млн. Т.е., по-хорошему, Петру и Марии квартиру нужно продавать на 2,2 млн дороже, чем Борису, правильно? Но квартиры же одинаковые. И вот ещё засада. Продавать они будут их как вторичку, и далеко не факт, что у покупателей будет 25 млн налом. А значит - покупать также будут в ипотеку. Но под 18% годовых :-) Если взять 20 млн под 18% на 30 лет получится 301 417 т.р. Может, этому потенциальному покупателю стоит взять у Застройщика, с субсидированной ставкой :-)?
Без выводов и морали :-)
Будет интересно обсудить - с удовольствием почитаю Ваше мнение.
Благодарю Вас за проявленный интерес. Успешных инвестиций!
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Жду Вас на своей странице Instagram
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве +7 919 7782622