Турция — страна, которая привлекает иностранцев своей красотой, приятным климатом, богатой культурой и развивающейся экономикой. Многие люди мечтают жить или проводить отпуск здесь, а некоторые даже решают инвестировать в турецкую недвижимость. Но как сделать так, чтобы ваша инвестиция приносила не только удовольствие, но и стабильный доход? В этой статье мы расскажем, как выбрать правильный объект недвижимости, который будет востребован и выгоден, а также как максимизировать доход от аренды.
Давайте рассмотрим конкретный пример, демонстрирующий, насколько выгодным может быть вложение в турецкую недвижимость. Один из самых популярных и востребованных объектов находится в туристическом районе Алании — Тюрклере. Здесь расположен торговый центр, где продаются коммерческие помещения различной площади. Возьмем магазин площадью 60 м², стоимость которого составляет 192 500 евро. У этого заведения уже есть арендатор, который платит 16 042 евро в год за аренду. Это означает, что ваш годовой доход составляет 8,3% от стоимости объекта. При этом, окупаемость магазина составляет всего 12 лет, а стоимость аренды зафиксирована в евро, что обеспечивает защиту от валютных рисков. Кроме того, стоимость заведения ежегодно растет на 8-10%, что способствует увеличению вашего капитала. Если сложить доход от аренды и рост стоимости объекта, вы получите 16,3-18,3% годовых в евро — это гораздо выше, чем доходы от банковских депозитов или других инвестиций.
Это лишь один из успешных примеров вложения в турецкую недвижимость. На рынке существует множество других объектов, предлагающих гарантированный доход от аренды. Вы можете выбрать тот, который соответствует вашему бюджету, срокам окупаемости и уровню доходности. Агентство Uptrend homes готово помочь вам сделать правильный выбор в сфере недвижимости, чтобы вы могли получать стабильный и надежный доход от вашей инвестиции.
Доходы и расходы при инвестировании в турецкую недвижимость
Прежде чем мы углубимся в детали возможных вариантов инвестирования, давайте рассмотрим основные факторы, которые следует учитывать. Это поможет вам понять, в каких случаях можно установить более высокую стоимость.
- Чем ближе ваша недвижимость к морю, центру города, достопримечательностям и транспорту, тем больше спрос на нее, что позволяет установить более высокую цену за аренду;
- В Турции существуют высокий и низкий сезоны, которые влияют на спрос и цены на недвижимость. Лето — высокий сезон, когда многие приезжают отдыхать. Зима — низкий, но здесь есть возможность привлечь другие категории клиентов, такие как студенты, бизнесмены или пенсионеры;
- Чем лучше состояние вашей недвижимости, тем больше шансов, что она понравится арендаторам. Обеспечьте объект всем необходимым для комфортного проживания: мебелью, техникой, посудой, постельным бельем, интернетом и так далее.
Однако не забывайте о затратах:
- В Турции существует налог на доход от аренды. Он составляет 15-35% в зависимости от суммы прибыли;
- Если вы сдаете недвижимость через агентство или онлайн-платформу, вам придется заплатить комиссию (обычно 10-30% от суммы аренды).
Чтобы уменьшить налог, укажите в декларации расходы на недвижимость, такие как ремонт, мебель и коммунальные платежи. Также можно сэкономить на комиссии, если сдавать объект напрямую арендаторам. Важно правильно составить договор, чтобы обеспечить гибкость в установке цены аренды и условиях продления контракта.
Краткосрочная аренда недвижимости
Краткосрочная аренда предоставляет уникальную возможность сдавать свою недвижимость на периоды от нескольких дней до нескольких месяцев, что позволяет владельцам максимизировать свою прибыль.
Одним из главных вопросов, которые часто задают владельцы недвижимости — это вопрос о цене аренды. Согласно анализу рынка, стоимость аренды недвижимости в Турции начинается от 30 евро в сутки. Если говорить о сезонной аренде с мая по октябрь, то стоимость за месяц составит примерно 900-1200 евро. В то же время, в период с ноября по апрель цена снижается и составляет от 20 до 25 евро в сутки.
Однако, чтобы получать максимальную выгоду от своей недвижимости, необходимо учесть последние изменения в законодательстве относительно краткосрочной аренды. Согласно новым правилам, сдача в аренду на короткий срок стала строго регулируемым процессом. Теперь краткосрочная аренда имеет свои особенности, к которым надо быть готовыми. Среди таких требований законодатель выделяет:
- Обязательное согласие всех собственников квартир в доме на краткосрочную сдачу;
- Правильная комплектация квартиры (наличие необходимых предметов быта, мебели, ремонта);
- Наличие лицензии на краткосрочную аренду.
Несмотря на то, что сам процесс сдачи квартиры в краткосрочную аренду может быть несколько сложнее, он приносит собственнику значительно больше дохода.
Долгосрочная аренда недвижимости
Долгосрочная аренда недвижимости в Турции охватывает периоды, начиная от 101 дня и более, либо от 6 месяцев и дольше. Для собственников долгосрочной аренды существует всего два обязательных платежа:
- Налог на недвижимость;
- Налог на доход от аренды недвижимости.
Арендаторы оплачивают арендную плату, счетчики за электричество и воду, а также уборку после себя. Оплата интернета и использование инфраструктуры (айдат) зависят от срока аренды. Например, при сдаче на 4-5 месяцев этими расходами занимается собственник, а при более длительной аренде — арендатор.
Давайте рассмотрим конкретный пример. Предположим, что мы сдали квартиру за 550 евро в месяц, при стоимости квартиры в 80 000 евро. Ежегодная арендная плата составляет 6600 евро. Из этой суммы собственник может списать 600 евро на айдат и 1000 евро на необлагаемую сумму в год. Налог на оставшуюся прибыль от аренды составит 30 000 турецких лир, что по сегодняшнему курсу примерно равно 1000 евро.
Итак, доход от аренды квартиры стоимостью 80 000 евро составляет около 6600 евро, после вычета налогов остается 5600 евро. Важно отметить, что в среднем цены на недвижимость растут на 8-10% в год, что позволяет увеличить ваш капитал на этот процент за год.
Коммерческая недвижимость
Для тех, кто предпочитает гарантированные денежные потоки и стабильные 8% годовых пассивного дохода, рекомендуется обратить внимание на коммерческую недвижимость. В данном случае речь идет о сдаче в аренду конкретных помещений и магазинов в торговых центрах. Вот преимущества такого вида инвестиций:
- Сумму аренды в год можно определить, разделив стоимость помещения на 12 месяцев. Это позволяет заранее спланировать получение дохода на протяжении года;
- Сразу после покупки коммерческой недвижимости начинают действовать условия аренды. Арендная плата оплачивается сразу на год вперед в первой половине января. Это обеспечивает стабильность и надежность дохода;
- Сумма арендной платы фиксируется в евро, а в договоре указываются даты получения платежей за каждый год, что помогает планировать бюджет заранее;
- Расходы, связанные с арендой (налоги, коммунальные услуги, электричество и вода), осуществляются арендатором. Владелец недвижимости обязан платить только 0,4% от кадастровой стоимости, что в среднем составляет до 200 евро в год;
- Каждый арендатор обустраивает помещение по своему усмотрению и за свой счет, поэтому собственник не несет затрат за ремонт, в отличие от сдачи жилых помещений.
Сдача коммерческой недвижимости в аренду в Турции предоставляет широкие возможности для получения стабильного и выгодного дохода. Инвестиции в магазины и помещения в торговых центрах существенно упрощены и обеспечивают гарантированную прибыль.
Покупка недвижимости с целью перепродажи
Покупка и перепродажа недвижимости — это стратегия, при которой вы приобретаете объект с целью продать его позже по более высокой цене. Данный способ подходит для тех, кто стремится получить быструю и значительную прибыль от инвестиций, не занимаясь арендой или обслуживанием объекта. Покупка и перепродажа особенно эффективны на начальных этапах строительства. Средний рост стоимости объекта от этапа «карандаша» до завершения строительства составляет около 30%.
Преимущества такого вида инвестирования:
- Вы можете оплачивать покупку частями, при этом обходясь без дополнительных процентов. Обычно 30% стоимости оплачивается при подписании договора, а остальная сумма – в течение строительства;
- При перепродаже недвижимости на момент ввода дома в эксплуатацию уже есть покупатель, и право собственности оформляется на него через договор переуступки. Это позволяет избежать налога на покупку и на прибыль.
Если вы приобретаете готовую недвижимость с целью перепродажи, важно улучшить ее состояние, чтобы повысить стоимость и привлечь покупателей. Вам придется оплачивать айдат, а также учитывать ежегодный налог на недвижимость, который составляет 0.2-0.4% от кадастровой стоимости, что обычно ниже рыночной.
Расчет дохода от аренды недвижимости
Для расчета чистого дохода от аренды следует вычесть из гросс-дохода все затраты. Гросс-доход представляет собой сумму, которую вы получаете за аренду вашей недвижимости. Затраты включают налоги, комиссии, обслуживание, ремонт и другие расходы. Формула для расчета чистого дохода выглядит следующим образом:
Чистый доход = Гросс-доход – Затраты
Давайте рассмотрим пример. Предположим, что вы сдаете квартиру в Алании на краткосрочную аренду. Стоимость квартиры составляет 80 000 евро, а цена аренды — 50 евро в сутки. В среднем квартира занята на 80% в год. Тогда гросс-доход можно рассчитать следующим образом:
Гросс-доход = 50 * 0.8 * 365 = 14 600 евро
Теперь давайте учтем затраты. Предположим, что вы платите 20% налога на доход от аренды недвижимости, 20% комиссии агентству или платформе, а также 100 евро в месяц на обслуживание и ремонт. Сумма, не облагаемая налогом в Турции в 2024 году, составляет 33 000 турецких лир, что примерно равно 1000 евро. Также можно вычесть расходы на обслуживание квартиры. Тогда затраты составят:
Комиссия агентству или платформе = 0.2 * 14 600 = 2920 евро
Расходы по уходу за квартирой и обслуживанием комплекса = 100 * 12 = 1200 евро
Сумма, не облагаемая налогом = 1.000 + 2920 + 1200 = 5120 евро
Сумма, облагаемая налогом = 14600 - 5120 = 9480 евро
Налог на прибыль = 0.2 * 9480 = 1896 евро
Итак, ваш чистый доход составит:
Чистый доход = 14 600 – 2920 - 1200 - 1896 = 8584 евро
Ваш доход от сдачи квартиры в аренду составляет 11% годовых, а окупаемость недвижимости — 9 лет.
Рассмотрим еще один пример. Предположим, что вы сдаете квартиру в Алании в долгосрочную аренду. Стоимость этой квартиры составляет 80 000 евро, а арендная плата — 550 евро в месяц. При полной занятости квартиры в течение года, ваш гросс-доход будет следующим:
Гросс-доход = 550 * 12 = 6600 евро
Теперь давайте рассмотрим затраты. Вы платите 20% налога на доход от аренды, но сумма 1000 евро не облагается налогом. Айдат и коммунальные платежи оплачивает арендатор, но вы можете списать их из арендной платы (600 евро). Тогда ваш чистый доход составит:
Чистый доход = 6600 - 600 - 0,2 * 5000 = 5600 евро
Как видите, различные подходы могут приносить большую прибыль, если правильно выбирать объект недвижимости и грамотно управлять им.
Агентство Uptrend homes готово предоставить вам помощь по тем или иным вопросам, связанным с инвестициями. Чтобы получить индивидуальную консультацию по покупке недвижимости в Турции и расчету ее рентабельности, свяжитесь с нами по номеру +905495287051 или по электронной почте infouptrendhomes@gmail.com
