Добрый день, мои дорогие читатели! Сегодня мы поговорим о ситуации с апартаментами в Ростовской области. Почему именно в Ростовской области? А все очень просто – я проживаю в г.Таганроге Ростовской области, прекрасном провинциальном городке на юге России.
Ростовская область - субъект Российской Федерации на юге европейской части России, входит в состав Южного федерального округа. Административный центр — город Ростов-на-Дону. Площадь области составляет 100,9 тысяч кв.км.; население по последним официальным данным согласно переписи населения 4,2 млн человек. В состав области входят 43 муниципальных района, 12 городских округов, 18 городских поселений. Крупные города: Шахты, Волгодонск, Таганрог, Новочеркасск, Каменск-Шахтинский, Новошахтинск.
Ростовская область как одно из крупнейших территориальных образований в Российской Федерации среди других субъектов нашей страны выделяется высокими финансовыми, ресурсными и научно-производственными потенциалами. Выгодное экономико-территориальное/географическое расположение является основным фактором развития экономики данного субъекта. Большое количество природных ресурсов не дает нашей области стоять на месте и является мощным двигателем в развитии области, обеспечивая тем самым не только увеличение рабочих мест, но и привлечение туристического потока, так как развитие финансового состояния области позволяет воздействовать на основные направления коммерческой деятельности в регионе. Немаловажное значение в развитии нашего субъекта играют такие факторы как: исторически благоприятные условия развития и в настоящее время хорошо развитая транспортная инфраструктура.
Анализируя экономико-финансовое состояние Ростовской области, можно с большой уверенностью сказать, что в настоящее время динамично развиваются и совершенствуются производственная и непроизводственная сферы. Производственная сфера включает в себя: промышленность (легкая и тяжелая; добывающая и обрабатывающая; промышленность строительных материалов, химическая промышленность, электроэнергетика, черная и цветная металлургия и т.д.), грузовой транспорт, связь, строительство, торговля, общественное питание, информационно-вычислительное обслуживание и иные разновидности материального производства. А непроизводственная сфера в нашем регионе – это жилищно-коммунальное хозяйство, пассажирский транспорт, здравоохранение, физическая культура, социальное обслуживание, культура, искусство, кредитование, страхование и т.д.
Как было отмечено выше, одна из важных и динамично развивающихся отраслей в производственной сфере экономики Ростовской области является строительство – не только производственных зданий, строений и сооружений, но и такого вида недвижимого имущества как объектов жилого фонда. Согласно информации, размещенной на официальном портале Правительства Ростовской области только по итогам 2023 года на Дону введено в эксплуатацию 2 млн 963 тысячи кв.метров жилья. Темп роста ввода жилья к значению показателя 2022 года, по предварительным оценкам, составил 109,6%. Всего по региональному проекту «Жилье» нацпроекта «Жилье и городская среда» в минувшем году планировалось ввести 2 900 тысяч кв. метров. Выполнение годовой программы к установленному показателю составило 102,2%.
Таким образом, рынок недвижимости в Ростовской области стремительно растет по всем показателям. Жилой фонд в нашем регионе разнообразен:
- хорошо развито индивидуальное жилищное строительство. Частный жилой сектор пользуется большим спросом у населения, начиная от обычного жилого дома в центре городского или сельского поселения и заканчивая дачным домиком в обычном дачном некоммерческом товариществе (сокращенно ДНТ) в пригороде;
- многоквартирные жилые дома. Как показывает практика такой вид жилья как квартиры пользуются наибольшим спросом среди дончан. Это наиболее доступный для населения вид жилья. Большой спрос на квартиры в многоквартирных домах объясняется созданием за последние годы для населения более-менее благоприятных условий ипотечного кредитования, позволяя людям приобрести жилье на любой вкус (комнаты в коммунальных квартирах; квартиры в многоквартирных домах, студии; квартиры одноуровневые и многоуровневые; меньшей и большей площадью; однокомнатные, двухкомнатные и многокомнатные; квартиры эконом, комфорт, бизнес и премиум класса; квартиры в многоквартирных домах, расположенных в центре населенного пункта или на окраине в зависимости от предпочтений и пожеланий потенциального покупателя и т.д.);
- в нашем регионе неплохо развито строительство социального жилья, которое после введения в эксплуатацию передается в пользование определенным категориям населения в рамках заключаемого с ними договора социального найма, в частности, на неопределенный срок (бессрочный договор);
- динамично развивается и становится привычным для нашего региона строительство так называемых домов коттеджного типа. Коттедж – это загородный дом, но не каждый загородный дом – это коттедж. Загородные дома – это дачи, таунхаусы и дуплексы.
Особо хотелось бы обратить внимание на то, что в Ростовской области, как и в других регионах, вся жилая недвижимость делится на классы: эконом, комфорт, бизнес и премиум. Критериями оценки элитности жилья являются:
1. расположение/местонахождение – принцип относимости к центру или периферии (центр, окраина);
2. расположение по принципу «все включено или частично», то есть, наличие или отсутствие:
- благоустроенной и оборудованной придомовой территории;
- детской или спортивной площадок;
- охраняемой и закрытой придомовой территории;
- дополнительных мест для отдыха для взрослых и детей (беседки, навесы, лавочки и т.д.);
- парковочных мест или машино-мест в самом доме;
- прачечных, службы консьержей, бассейнов, игровых комнат;
- дополнительных источников освещения;
- расположения рядом скверов, парков;
- расположения рядом с домом магазинов, аптек, больниц, школ, детских садов и других важных для населения объектов. Данный критерий значительно увеличивает стоимость квадратного метра такого жилья;
3. технология строительства, качество строительных материалов и материалов отделки как внешней, так и внутренней;
4. клубность. Это характерно для жилья бизнес и премиум класса;
5. наличие хорошо развитой и современной системы инженерных коммуникаций: система вентиляции, шумный или бесшумный лифт и т.д.;
6. хорошо развитая система предоставления услуг и выполнения работ, организованной в самих домах, к которым могут прибегнуть люди, не выходя из дома (например, услуги швеи, няни, электрика, сантехника, повара, уборщицы и т.д.). Сейчас на стадии проектирования многоквартирных домов бизнес и премиум класса уже предусмотрены нежилые помещения под размещение в них в будущем всевозможных служб и агентств по предоставлению подобного рода услуг.
Изучая рынок недвижимости в Ростовской области за последние годы, можно с большой уверенностью сказать, что в нашем регионе дефицита жилья точно не наблюдается. Помимо большого разнообразия вторичного жилья на рынке недвижимости, застройщики с каждым годом все больше и больше осваивают свободные от застройки земельные участки, выстраивая целые жилые комплексы и кварталы с достаточно развитой инфраструктурой, предлагая своему потенциальному покупателю широкий выбор жилья на любой вкус и ценовой категории.
Однако, несмотря на большое разнообразие имеющейся в нашем регионе недвижимости, как первичного, так и вторичного жилья, не каждая среднестатистическая семья, а особенно многодетная семья, в силу своего материального и финансового положения может позволить самостоятельно приобрести такое жилье, даже при условии льготного ипотечного кредитования в рамках всевозможных программ поддержки многодетных семей как федеральных, так и региональных.
Более того, в последние годы в Ростовской области наблюдается значительный прирост населения за счет прибывающих граждан из соседних государств, особенно, в связи со сложившейся ситуацией на Украине, граждане которой получают в упрощенном порядке вид на жительство и в итоге становятся нашими гражданами, получая российское гражданство. Таким образом, рост населения в нашем регионе автоматически приводит к росту спроса на недвижимость. Но, здесь следует отметить, что большим спросом пользуется жилье, которое сдается в аренду и на длительный срок.
Хотелось бы отметить, что значительный спрос на арендное жилье на длительный срок влияют не только такие факторы как:
- широкий спектр жилья и на любой вкус и любую стоимость, которые в настоящее время в массовом порядке предлагает потенциальному квартиросъемщику не только застройщик первичного жилья, но и собственник вторичного жилья;
- значительный прирост населения за последние годы, но и такие факторы, как:
- расширение туристического потока в нашем регионе в связи с развитием как внутреннего, так и международного туризма;
- создание и увеличение количества рабочих мест в связи с перепрофилированием уже имеющихся предприятий и учреждений и открытием новых во всех секторах и сферах экономики нашего региона;
- реализация в различных направлениях всевозможных инвестиционных проектов, будь то это сфера строительства, жилищно-коммунального хозяйства, легкой или тяжелой промышленности, неважно, главное, что с каждым годом, наш регион участвует в различных проектах, в том числе и в рамках международного сотрудничества;
- в связи с необходимостью осуществления предпринимательской деятельности в Ростовской области, а также в целях сосредоточения в центрах крупных городов основных направлений такой деятельности, в последние годы достаточно широко развито строительство и открытие так называемых бизнес-центров. Данные бизнес-центры представляют собой современные офисные здания или комплексы с необходимой и хорошо развитой инфраструктурой для осуществления предпринимательской деятельности. В настоящее время стало модно называть такие бизнес-центры многофункциональными зданиями (действующее российское законодательство пока юридически не закрепило понятие «многофункциональное здание», но все предпосылки к этому имеются), в котором объединяются различные функции: деловая, торговая, управленческая, спортивная, развлекательная, жилая и т.д.
Указанные выше факторы в последние годы явились основанием для появления особого направления в сфере строительства коммерческой недвижимости в Ростовской области – строительства апартаментов.
Ранее в предыдущей статье «Виды и классификация апартаментов» я рассматривала такие виды апартаментов как: апарт-отели; кондо-отели (кондоминиум-отели); инвестиционные апартаменты (инвест-отели); доходные дома; комплекс апартаментов/многофункциональный комплекс с апартаментами; клубные дома применительно к нашей стране в целом и действующему российскому законодательству.
Применительно к Ростовской области не все виды указанных выше апартаментов нашли свое развитие и существование в нашем регионе. Рассмотрим каждый вид апартаментов в отдельности.
1. Апарт-отели. С каждым годом в Ростовской области данный вид апартаментов набирает все большую популярность и становится наиболее распространенным видом недвижимости в качестве арендного фонда, предназначенного для временного проживания людей, в том числе и на длительный период времени. Пользуется спросом как у местного населения, так и у приезжающих в наш регион туристов и представителей бизнеса. Например, апарт-отели имеются в таких крупных городах нашей области, как Ростов-на-Дону, Таганрог, Шахты, Аксай. В связи с тем, что данный вид апартаментов пользуется с каждым годом все большим спросом за счет увеличения туристического потока в нашем регионе, то проектируются и строятся такие отели уже не только в крупных городах, но и в городах меньших по площади и по количеству населения. Располагаются данные апарт-отели в крупных городах, как правило, в центральной части города, где хорошо развита вся инфраструктура, имеются: дорожная развязка, наличие основных достопримечательностей города, места для досуга и отдыха людей, магазины, аптеки и другие места массового посещения людей, то есть поблизости с апартаментами имеется все необходимое для комфортного проживания людей с учетом их потребностей и возможностей.
Что же представляют собой апарт-отели в нашем регионе? Апартаменты данного вида представляют собой одноместные, двухместные, трехместные, четырехместные и пятиместные номера, студии (сейчас модно говорить «студио»), семейные номера. Все номера делятся на три категории – vip, lux и standart.
Апартаменты включают в себя нескольких комнат: жилые комнаты – спальня, гостиная; наличие кухни обязательно, санузел (раздельный или совмещенный), может быть и отдельная гардеробная. В каждой комнате имеется вся необходимая мебель: кровати, диваны, кресла, шкафы, кухонный гарнитур и другие предметы мебели, а также имеется бытовая техника и оборудование, которые необходимы для комфортного проживания людей или целых семей с детьми, учитывая тот факт, что аренда такого апартамента порой предполагает длительный срок проживания людей. В номерах подобного вида апартаментов имеется все, что так необходимо в быту людям, начиная от гигиенических принадлежностей и заканчивая столовыми приборами. На территории апарт-отелей имеются: частная парковка, детские игровые площадки и детские клубы (детские развлекательные центры), бассейны, всевозможные террасы для отдыха проживающих, аквапарк, сауна, фитнес-центр, спа и оздоровительный центр, массажные кабинеты, купальни, бани и т.д. Что касается предоставляемых услуг проживающим в таких апартаментах, что они включают в себя: трансфер от и до аэропорта, вокзалов; интернет; ежедневная уборка; доставка продуктов питания; услуги няни; прачечные, химчистки и даже присмотр за домашними животными, а также иные услуги в зависимости от «звездности» апарт-отелей. Таким образом, апартаменты в апарт-отелях представляют собой что-то среднее между квартирами и гостиничными номерами. Условия комфортности и проживания в таких апартаментах могут быть абсолютно разными, но их объединяет следующее:
- отсутствие возможности регистрации по месту жительства, пусть даже временной регистрации, так как данные апартаменты являются объектом нежилого фонда, это коммерческая недвижимость;
- наличие кухни обязательно;
- срок аренды от одних суток и до нескольких месяцев;
- предварительное бронирование;
- в апартаментах имеется все для проживания людей (от мебели до предметов бытой техники);
- стоимость аренды таких апартаментов значительно ниже стоимости аренды в том же районе того же города (населенного пункта) квартиры или дома (части дома).
Апарт-отели в нашем регионе как таковые не только строят согласно проекту их строительства, но и очень часто такие отели возникают в силу произведенной реконструкции и переоборудования объектов жилого и нежилого фонда. Например, здание бывшего многоквартирного дома реконструируют, переделывая бывшие квартиры с соответствующей перепланировкой в номера гостиничного типа. Наличие жилых комнат, кухни, санузла и коридоров в бывшей квартире намного упрощают задачи собственника такого апарт-отеля в переделке таких помещений, чтобы потом возник комфортный апартамент. Для того, чтобы в будущем возник очередной апарт-отель, достаточно порой просто провести такие работы как: перепланировка помещений, замена инженерных коммуникаций, ремонт мест общего пользования, укрепление кровли, обновление фасада здания и прилегающей территории со стороны двора. И ву а-ля, новый апарт-отель для будущих постояльцев уже готов к открытию!
2. Кондо-отели (кондоминиум-отели). На территории Ростовской области проектирование и строительство подобного вида апартаментов не развито в силу отсутствия в России единых параметров и требований к планировочным решениям апартаментов в формате кондо-отеля.
Однако, хотелось бы обратить внимание на то, что понятие «кондоминиум» для нашего региона не является новым, просто в настоящее время данное определение потеряло свою актуальность и значимость, а именно: в 90-х годах – начала 2000-х в Ростовской области наименование «кондоминиум» имели так называемые товарищества собственников жилья – организации, основным видом деятельности которых было управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе. Они так и назывались, например, ТСЖ Кондоминиум «ТОПОЛЕК», кондоминиум «Дружба» и т.д. Всех кондоминиумов объединяли следующие критерии:
- в наименовании юридических лиц использовалось обязательное слово «кондоминиум»;
- организационно-правовая форма всех кондоминиумов – товарищество собственников жилья;
- вид деятельности у всех кондоминиумов – управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе. Большинство таких организаций до 2010 года в основном самоликвидировались или были реорганизованы.
До сих пор на территории Ростовской области можно встретить название действующих организаций/предприятий, которое содержит слово кондоминиум.
Отмечу, что указанные товарищества собственников жилья, имеющие в своих наименованиях слово «кондоминиум», не имеют ничего общего с такой разновидностью апартаментов как кондо-отели или кондоминиум-отели. Это абсолютно разные по своей смысловой нагрузке и по содержанию объекты.
3. Инвестиционные апартаменты (инвест-отели). Как мною было указано ранее в предыдущих статьях, в России сдача в аренду такого вида апартаментов не так сильно развита, но она существует в крупных городах, в частности, в Москве и Санкт-Петербурге. Что касается, нашей Ростовской области, то проектирование и строительство таких отелей в нашем регионе не развито, у нас нет ни одного инвест-отеля, который бы отвечал всем требованиям, предъявляемым к такому виду апартаментов. Но гостиничный бизнес в Ростовской области активно развивается и все больше привлекает внимание инвесторов, как представителей российского, так и зарубежного бизнеса. Это связано со следующими факторами:
- рост туристического потока. Наш регион привлекателен как для туристов внутренних (граждан России), так и для иностранных туристов, количество которых увеличивается все больше с каждым годом;
- развитие делового туризма. Ростовская область является одним из крупнейших в России деловых центров. И если посмотреть статистику развития экономики и предпринимательства в нашем регионе за последние годы, то можно увидеть, что Ростовская область является не только одной из житниц страны, но и важным деловым центром. Строительство крупных деловых центров, разработка и участие в различных инвестиционных программах и проектах, проведение деловых мероприятий, носящих внутренний, так и международный характер, многочисленные выставки и конференции – все это говорит о необходимости пересмотреть и модернизировать гостиничный бизнес с возможностью его расширения путем строительства и внедрения все новых видов апартаментов, отвечающих интересам и возможностям как населения самого региона, так и приезжающим из других регионов нашей страны и из-за рубежа;
- развитие инфраструктуры. В настоящее время активно развивается транспортная, коммуникационная и социальная инфраструктура. Важным составляющим являются следующие обстоятельства: развитие и разнообразие общественного транспорта в области, в частности, водного транспорта; строительство нового аэропорта в Ростове-на-Дону (пока временно закрыт для полетов); развитие и расширение дорожной магистрали; строительство крупных торговых центров, магазинов, развлекательных центров и мест для проведения досуга, объектов общественного питания и т.д.;
- развитие цифровых технологий. В настоящее время цифровые технологии позволяют усовершенствовать весь гостиничный бизнес в нашем регионе. Во-первых, они позволяют улучшить систему онлайн-бронирования апартаментов с возможностью выбрать целый комплекс необходимых для людей услуг в сфере обслуживания на любой вкус и любой стоимостной категории. Во-вторых, разработка и расширение интернет-сайтов, позволяющих выбрать апартаменты и не только их, не только в нашем регионе, но и по всей стране, что очень удобно, прежде всего для самих туристов, которым теперь не нужно искать конкретный официальный сайт конкретного отеля или гостиницы, чтобы забронировать номер, а теперь в широком доступе все объекты гостиничного бизнеса на одном сайте. В-третьих, разработка и внедрение мобильных приложений, позволяющих без проблем и особых усилий выбрать нужный объект для временного проживания;
- развитие экологического туризма. Ростовская область – это один из тех регионов, который все больше привлекает туристов в виду огромного разнообразия природных ресурсов, сюда же следует отнести парки, заповедники, озера и реки. А самое главное наличие моря - Азовского.
Все указанные выше факторы являются основанием для развития и совершенствования нового формата гостиничного бизнеса. Несмотря на то, что в Ростовской области пока нет крупных отельных инвестиционных программ, но это не значит, что в ближайшем будущем они не появятся. Ведь все предпосылки для возникновения и развития строительства инвестиционных отелей у нас имеются.
4. Доходные дома. Данные виды домов и апартаменты в них заслуживают особого внимания. Это не просто разновидность коммерческой недвижимости в Ростовской области. Это прежде всего особая архитектура, эстетика и стиль. Да, именно так. Такие дома нужно рассматривать через призму истории развития нашего края и его культуры. История доходных домов в Ростовской области начинается с конца ΧΙΧ – начала ΧΧ века. Именно тогда аренда жилья для большинства граждан стала популярной и активно пользовалась спросом, это была особая часть нашей культуры. Доходные дома получали имена своих владельцев – купцов, предпринимателей, промышленников, штурманов торгового флота, которые не только вкладывали в такую недвижимость денежные средства, но и, прежде всего, свою душу и силы. Это были те дома, где квартиры и помещения не только сдавались в аренду постояльцам, но и где проживали сами собственники и их семьи. Нередко такие дома передавались по наследству. Собственники квартир в доходных домах не только получали неплохой пассивный доход от сдачи в аренду таких помещений, но и были широко известны и пользовались особым уважением у представителей богатой знати нашего края. В таких домах нередко проводились балы, важные встречи, выступали известные музыканты, поэты и писатели, о которых писали потом в газетах и такие события становились порой одними из самых громких на весь город. Первые этажи доходных домов занимали всевозможные магазины, бакалея, салоны, торговые предприятия, бюро, конторы и даже библиотеки. Верхние этажи сдавались в аренду. В те времена съем жилья осуществлялся представителями разных сословий и слоев населения, но как правило, пользовался большим спросом у чиновников. Порой достаточно было посмотреть только на один фасад такого доходного дома, чтобы можно было сразу определить кто его собственник и, кто там проживает. Поэтому, неудивительно, что большая часть доходных домов, сохранившихся до нашего времени, признаны объектами культурного наследия (памятниками истории, архитектуры, монументального искусства) и имеют культурную и историческую ценность не только для нашего региона, но и в целом для всей нашей великой страны.
Ростов-на-Дону являлся одним из самых крупных и знаменитых городов России, в котором строились доходные дома. В настоящее время большинство из них находится в аварийном состоянии, требующие масштабной реконструкции, некоторые вообще заброшены и забыты, а некоторые просто проданы крупным компаниям, которые так и не смогли привести в должное состояние такие дома. Реконструкция и содержание в последующем таких домов требует колоссального финансового вложения, труда и сил.
Что касается сдачи в аренду помещений в доходных домах в настоящее время, то можно с большой уверенностью сказать, что практика сдачи жилья в таких домах сохранилась до сих пор. Например, в Ростове-на-Дону сохранилось несколько таких зданий, которые при помощи государственного финансирования приобрели свой исторический облик, претерпели масштабную реконструкцию, тем самым были сохранены и радуют сейчас как горожан, так и туристов своим обликом и внутренним наполнением. На первых этажах в таких домах также расположены, как и раньше, магазины, аптеки, офисы, а на верхних этажах квартиры сдаются в аренду. Такие квартиры принято называть апартаментами. В свое время часть квартир в таких домах была выкуплена и сейчас собственники таких квартир сдают в аренду как посуточно, так и на более длительный срок, получая при этом пассивный доход от сдачи. Такие апартаменты похожи в целом на квартиры с элементами гостиничного сервиса:
- нередко съемщику предоставляется парковочное место;
- квартира состоит из жилых комнат, кухни, санузла и других мест общего пользования (прихожие, коридоры, гардеробные);
- в квартире имеется вся необходимая мебель, оборудование и бытовая техника;
- в квартирах имеется все необходимое для комфортного проживания людей, начиная с элементов декора в интерьере, предметов гигиены, и заканчивая столовыми приборами.
Квартиросъемщики, пребывая в таких апартаментах, не испытывают неудобств, так как собственник такого жилья старается максимально угодить своим постояльцам. Аренда таких апартаментов является распространенной в основном среди туристов, которым важна история и дух помещения в таком доме, в котором они размещаются, испытывая неподдельный интерес к прошлому данного дома.
Что касается строительства современных доходных домов, то ранее до 2014 года в Ростове-на-Дону предпринимались попытки строительства таких домов, но на практике они стали представлять собой разновидность гостиниц или так называемых «квартир посуточно», а не как жилье для долгосрочного проживания.
Однако, начиная с 2014 года в Ростовской области активно обсуждается вопрос о возвращении на рынок съемного жилья так называемых доходных домов в новом формате. В 2014 году между Правительством Ростовской области и Агентством финансирования жилищного строительства подписано Соглашение «О развитии жилищного арендного жилья». Реализация Соглашения должна идти с применением финансового инструмента «Арендное жилье», разработанного для развития доступного фонда наемного жилья.
Данное Агентство являлось в то время единственной структурой в стране, которая предлагала готовый кредитный продукт на арендное жилье. На практике это представляет собой аналог ипотечного кредитования на 20 лет, но берет его не семья, а компания на строительство арендного дома. Данный продукт дает возможность организациям, заинтересованным в создании арендного жилищного фонда, приобрести его в кредит, по аналогии с гражданами – физическими лицами. Согласно данному Соглашению все сдаваемые квартиры в так называемых доходных домах должны быть меблированы, включая наличие бытовой техники. Кредит будет предоставляться на срок в 20 лет с льготной процентной ставкой от 8,8 % годовых. Погашать ипотечный кредит заемщик-наймодатель будет за счет поступающих арендных платежей от квартиросъемщиков. В качестве объекта приобретения и залога может выступать как многоквартирный дом целиком, так и его обособленная секция, а также несколько индивидуальных соседних домов, расположенных в пределах территории комплексной малоэтажной застройки.
Предполагается, что развитие рынка арендного жилья позволит тем самым решить многие социальные и экономические задачи в регионе, например, от увеличения мобильности рабочей силы до обеспечения населения доступным и комфортным жильем. Введение в эксплуатацию и заселение первых арендных домов планировалось осуществить еще в 2015 году. Предполагалось и планировалось не только строительство и введение в эксплуатацию таких домов, но управление ими в последующем, которое осуществлялось бы по двум направлениям: физическое содержание, которое осуществляется органами местного самоуправления и управляющими компаниями на местах; управление доходностью – выручка операторов должна ставиться в зависимость от заполняемости таких арендных домов. Таким оператором должно было стать определенное юридическое лицо.
Таким образом, Ростовская область стала шестнадцатой в списке региональных партнерств Агентства финансирования жилищного строительства. Хотелось бы отметить, данный проект по строительству арендного жилья направлен не только на выполнение социально-экономических задач, но и направлен на реализацию и воплощение в жизнь Указа Президента Российской Федерации №600 от 7 мая 2012 года «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», который был направлен на формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан с невысоким уровнем дохода.
Таким образом, доходные дома возвращаются в нашем регионе и набирают популярность, но уже в абсолютно ином формате, отличном от доходных домов прошлых столетий в рамках нового пилотного проекта Агентства финансирования жилищного строительства.
5. Комплекс апартаментов/многофункциональный комплекс с апартаментами. Как ранее мною было указано в предыдущих статьях, в соответствии с Постановлением Правительства РФ №1860 от 18 ноября 2020 года «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» комплекс апартаментов - вид гостиниц, расположенных в одном или нескольких зданиях (корпусах, строениях), объединенных одной территорией, или в части здания, с номерным фондом, состоящим из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и санузлом (душ и (или) ванная, туалет). Таким образом, законодатель определяет комплекс апартаментов как отдельный вид гостиницы, номерной фонд которой включает в себя жилые комнаты, кухню, мебель и необходимую в быту технику.
В апреле 2021 года в Государственную Думу Российской Федерации на рассмотрение был внесен законопроект за регистрационным номером №1162929-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий». Как указано в пояснительной записке к данному законопроекту, законопроектом предлагается ввести в сфере правового регулирования понятие «многофункциональные здания», т.е. здание, состоящее из нежилых и жилых помещений, расположенное вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне, предусмотрев отдельные критерии для расположения таких зданий в составе территориальных зон и требования к расположению жилых и нежилых помещений внутри здания. Многофункциональное здание – это объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений (магазины, офисные площади, развлекательные заведения), в которых могут быть объединены коммерческая и жилая функции. При этом, как правило, одна из функций является основной. Данный законопроект еще не прошел и первое чтение в Государственной Думе Российской Федерации и очередное его рассмотрение было перенесено на другое пленарное заседание еще в том же 2021 году. До настоящего момента данный документ не вступил в силу, и, соответственно, вопрос о многофункциональном центре остается открытым и нерешенным.
Наша Ростовская область – это один из тех регионов, где вопрос о строительстве комплексов апартаментов или многофункциональных комплексов с апартаментами стоит очень остро и с каждым годом все актуальнее и актуальнее по многим причинам. Таковыми являются: рост туристического потока, развитие делового туризма, развитие инфраструктуры, развитие цифровых технологий и развитие экологического туризма. О них я писала ранее в этой статье.
На сегодняшний день в нашем регионе, особенно в крупных городах, таких как например, Ростове-на-Дону, можно выделить два подвида таких комплексов апартаментов.
Первый подвид комплексов апартаментов – это так называемые «малые» или «небольшие комплексы». Здесь можно разделить также на две группы.
Первая группа комплексов апартаментов представляют собой малоэтажные, как правило, одноэтажные и двухэтажные здания, размещенные в исторической части города. Это здания, признанные либо объектами культурного наследия регионального и федерального значения, нередко претерпевшие реконструкцию и дорогостоящий ремонт, либо, современные здания, построенные частными лицами или юридическими лицами на основании специального разрешения на строительство, выданными уполномоченными на то органами власти. Такие комплексы расположены в пешей доступности от основных достопримечательностей города, мест отдыха горожан и туристов, рядом с музеями, театрами, магазинами и торговыми центрами. В таких зданиях апартаментов немного, но в независимости от сезонности, как правило у них стопроцентная заполняемость. Данные апартаменты также представляют собой изолированные квартиры с элементами гостиничного сервиса и могут быть как состоящие из нескольких отдельных комнат, так и быть студиями. В таких апартаментах есть все необходимое для комфортного проживания: жилые комнаты, кухня, санузел, коридоры, прихожие и даже отдельные гардеробные, вся необходимая мебель, предметы интерьера, которые делают такие апартаменты уютными и удобными, бытовая техника, посуда и столовые приборы, а также иные предметы и вещи, которые необходимы в быту людям. Что касается сервиса, то здесь он как в обычной гостинице: постояльцам предоставляется парковочное место, ежедневная уборка и замена белья, питание, трансфер и многие другие услуги. В связи с тем, что таких апартаментов в комплексе мало, то собственники стараются сделать максимально комфортным проживание постояльцев, минимизируя их неудобства и недовольства.
Вторая группа комплексов апартаментов – это апартаменты, размещенные на первом или на любом из этажей многоквартирного жилого дома. Это комплексы, которые включают в себя небольшой номерной фонд, занимающий либо весь первый этаж многоквартирного жилого дома, может даже иметь в названии слова «Комплекс апартаментов», или же может быть в виде квартиры и в единичном порядке находиться на любом из этажей и сдаваться в аренду, представляя собой просто обычную изолированную квартиру.
Очень часто среди объявлений о сдаче в аренду жилья можно увидеть большое количество объявлений о сдаче в аренду апартаментов. Собственники обычных изолированных квартир (однокомнатных, двухкомнатных и т.д., студий) выставляют объявление о сдаче в аренду так называемых апартаментов, подменяя тем самым юридический статус такого жилья, ведь слово «апартаменты» звучит намного эффектнее и значимо, чем просто квартира или комната, рассчитывая на особое отношение к апартаментам со стороны приезжающих туристов. Такие «апартаменты» также включают в себя все необходимое для комфортного проживания: жилые комнаты, кухня, санузел, другие места общего пользования, мебель, бытовая техника, посуда, средства гигиены и т.д. Нередко среди объявлений можно увидеть объявления о сдаче в аренду апартаментов - дома, части дома, отдельного помещения в таком доме, также выдавая их за апартаменты, а там на самом деле не апартаменты, а самый обычный дом или коттедж.
Что касается комплекса апартаментов, размещенного на первом этаже, то это могут быть либо обычные изолированные квартиры, принадлежащие как разным собственникам, так и одному собственнику, а могут представлять собой обычный гостиничный комплекс, где каждый апартамент – гостиничный номер и также со всем необходимым для проживания людей и комплексом услуг, который может быть предоставлен персоналом своим постояльцам.
Вариантов сдачи в аренду апартаментов великое множество, и здесь самое главное – это фантазия и предложение самого собственника или владельца. Договор аренды может быть, как краткосрочным, например, на сутки, или долгосрочным, тут все зависит от пожеланий и материального положения самого съемщика.
Иногда среди объявлений можно увидеть и такие, которые наводят на определенные мысли и непонимание. Например, в качестве апартаментов может быть предложена комната в коммунальной квартире, часть обычного дома, коттеджа или просто дача в пригороде, а бывает и такое, что выставляют полуразрушенное здание, описывая его как здание с «особой историей», имеющее «особую ценность», а когда узнаешь историю этого здания, то оказывается это здание бывшего магазина райпо или вообще мастерская. Что только не увидишь среди объявлений.
Второй подвид комплексов апартаментов или так называемых многофункциональных комплексов с апартаментами – это большие по площади и многоэтажные комплексы (бизнес-центры), включающие в себя административные, банковские, офисные помещения, помещения буфетов и столовых, рестораны, магазины, аптеки, студии, бизнес-школы, салоны красоты, спа-салоны и т.д., помещения инженерно-технического, санитарно-бытового, вспомогательного и производственного назначения, апарт-отели или гостиницы различной звездности, занимающий один или несколько этажей. Под всем многофункциональным зданием размещаются подземные автостоянки как для сотрудников таких бизнес-центров, так и для проживающих в апарт-отелях или гостиницах таких центров. Такие центры оснащены всеми современными инженерно-техническими системами, в том числе автоматическими системами пожаротушения, а также скоростными грузопассажирскими и пассажирскими лифтами, оснащены современными системами охраны такого объекта и безопасности и т.д. Например, в Ростове-на-Дону имеются такие центры и они пользуются особой популярностью у представителей как внутреннего, так и зарубежного бизнеса. Они расположены в центре города, что делает ведение бизнеса очень удобным с точки зрения сосредоточения такого бизнеса и транспортной развязки.
Проектирование и строительство таких бизнес-центров осуществляются в Ростовской области не так массово, но с каждым годом таких центров становится все больше. Проектирование и строительство таких многофункциональных зданий всегда является очень сложным и затратным мероприятием, требующим максимального сосредоточения сил, времени и финансовых вложений.
Более того, с расширением различных видов туризма, развитием социального-экономического положения нашего региона все больше указывает на то, что мы нуждаемся в таких центрах и их существование всегда будет актуальным и пользующимся спросом.
6. Клубные дома. Такой вид апартаментов ассоциируется у нас с такими понятиями как: «статус», «элита», «звездность», «престижность», «бизнес», «качество», «стиль» «закрытость», «комфорт», «безопасность» и самое главное - «круг по интересам и увлечениям». Мне кажется именно эти понятия и характеризуют клубные дома как разновидность апартаментов. Ранее в предыдущей статье я говорила о клубных домах, но в этой статье мы рассмотрим положение дел с клубными домами в Ростовской области.
Исходя из зарубежной практики проектирования и строительства таких апартаментов важным критерием клубных домов является то, что внутренняя и внешняя отделка таких домов является дорогостоящей, осуществляемой по отдельным дизайнерским проектам. Материалы для такой отделки должны отвечать всем требованиям безопасности. Более того, в таких домах до мелочей продуманы инженерные технологии, функционирование которых значительно отличается от технологий в других домах, и, в частности, многоквартирных, например, бесшумный лифт, улучшенная система вентиляции, оснащение особыми системами охраны объектов и т.д. Обязательным условием таких апартаментов является закрытая и охраняемая территория. Таким образом, потенциальный покупатель таких апартаментов получает в будущем не только красивое и комфортное место проживания, но в первую очередь безопасную зону для своего отдыха.
Еще одной из главных особенностей клубного дома является то, что такие объекты недвижимости ориентированы на узкий круг людей определенного статуса, как правило, достаточно состоятельных и имеющих схожие интересы и увлечения. Этим и объясняется понятие «клубность». Указанные выше критерии и особенности характерны для апартаментов в первую очередь за рубежом. Таким требованиям отвечают большинство клубных домов в Москве и Санкт-Петербурге.
Ростовская область не является тому исключением, и с каждым годом актуальность строительства и появления подобного вида апартаментов только возрастает, но не совсем в том формате, как указано выше.
В Ростовской области следует выделить два подвида клубных домов:
- клубные дома с небольшим количеством апартаментов. Это, как правило, малоэтажные дома или многоэтажные, но в них каждый апартамент занимает значительную площадь;
- клубные дома с большим количеством и разнообразием апартаментов. Это многоэтажные дома, похожие на многоквартирные жилые дома или комплексы, где за апартаменты принимают квартиры.
Несмотря на наличие подвидов клубных домов, всех их объединяет следующее: большие по площади помещения; большие окна; функциональная планировка помещений; нестандартная высота потолков (более трех метров); закрытые этажи в доме (вход исключительно для жильцов); частный бассейн в доме (может быть, как внутри дома, так и снаружи: открытые и крытые); тренажерные залы; спа-салоны прямо в доме и только для самих жильцов; детские игровые комнаты и комплексы; банкетные залы; стильная и продуманная входная группа с рецепцией; зона отдыха и ожидания; прачечные и клининговые службы прямо в самом доме; своя собственная котельная система; многоуровневый паркинг и т.д.
Проанализировав рынок недвижимости в Ростовской области, можно сказать, что такой вид апартаментов не так широко распространен, в основном, он имеется в Ростове-на-Дону, и в принципе нам понятно почему именно в этом городе.
Особо хотелось бы обратить внимание на следующее обстоятельство: в Ростовской области, в отличие от таких крупных городов как Москва и Санкт-Петербург, многие застройщики, проектируя и возводя клубные дома нередко подменяют их статус, превращая на бумаге и на практике обычный многоквартирный дом бизнес и премиум класса (элитный жилой комплекс) в клубный дом, выдавая дорогие по стоимости квартиры за апартаменты. Анализируя порой объявления о продаже или сдаче в аренду апартаментов в клубном доме, можно увидеть, что это вовсе не клубный дом, и не апартаменты, а престижный жилой комплекс с нестандартными квартирами. Ведь клубный дом и апартаменты в нем, звучат намного пафоснее и красивее. Но здесь очень важно понимать, что клубный дом – это не элитный жилой комплекс или многоквартирный дом, а апартаменты в нем – это не квартиры, так как клубный дом и апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость без права постоянной и временной регистрации в таких апартаментах, а жилой комплекс или многоквартирный дом и квартиры в них – это основа всего жилого некоммерческого фонда с возможностью как постоянной, так и временной регистрации в таких квартирах. Это самое важное отличие данных объектов недвижимости!!!
Застройщики и многие эксперты в сфере проектирования и строительства клубных домов в Ростовской области дают определение «клубности» таких домов. «Клубность» таких домов объясняется не узким кругом собственников и владельцев, которые приобретают и владеют такими апартаментами исходя из возможности тесного общения в зависимости от круга их интересов и увлечений, а наличием всего лишь собственного комфортабельного зеленого пространства в центре города, наличием закрытой территории, современных систем охраны и безопасности, а также системой сбалансированного освещения. То есть, основной акцент на «клубность» нашими застройщиками делается через призму всевозможного современного оснащения различными системами, необходимыми для комфортного и безопасного проживания в таких домах и наличием обособленности, а не спецификой подбора определенного круга людей с их интересами, как это происходит, например, в Москве.
Это объясняется тем, что мы еще не научились до конца понимать статус апартаментов и клубных домов, которые имеются, например, за рубежом. Мы может быть и переняли из-за рубежа в каком-то смысле технологию строительства и опыт в этой сфере по проектированию такой недвижимости, но не можем перенять саму культуру и эстетику такой недвижимости. Ведь за рубежом клубный дом, это не просто объект недвижимости, это прежде всего особая история, культура, этика, эстетика, определенное чувство вкуса с более глубоким смыслом, чем мы это понимаем. Поэтому за рубежом у людей складывается особое и более тонкое отношение к такой недвижимости, они видят ее по-другому. А у нас в России пока до конца не могут понять специфики таких апартаментов, превращая в них обычную квартиру и называя ее апартаментами. За рубежом клубный дом и апартаменты – это особый стиль жизни представителей элиты и бизнеса, где апартаменты – это прежде всего особое вдохновение и шарм, а в России – апартаменты – это средство и источник получения дохода.
Таким образом, мы рассмотрели тему апартаментов в Ростовской области и в заключение хочется сказать, что с каждым годом вопрос о статусе и видах апартаментов в нашем регионе становится все более актуальным. Последние реалии нашей жизни в регионе свидетельствуют о необходимости пересмотра отношения к недвижимости как к коммерческой, так и некоммерческой, в силу развития всех сфер экономики, политики, промышленности, в какой-то степени и культуры нашего региона. Жизнь не стоит на месте и нужно двигаться вперед и развиваться, ведь потребности людей только увеличиваются и расширяются. С ростом численности населения в нашем регионе, а также с возрастающими с каждым годом проблемами, связанными с приобретением своего отдельного жилья, несмотря на то, что как бы федеральные органы, органы субъекта и органы местной власти не стремились помочь населению в решении жилищных вопросов, почему-то это не всегда помогает и является не таким действенным. Десятки тысяч семей в нашем регионе нуждаются в жилье, в улучшении своих жилищных условий, а если проанализовать сколько семей многодетных ютятся в маленьких квартирках или дешевом съемном жилье, то может быть и следует в ближайшее время пересмотреть статус апартаментов или иного арендного жилья. Но для этого, в первую очередь нужно на законодательном уровне урегулировать статус апартаментов и их основных видов, основные требования к ним и критерии, которые бы помогли будущему покупателю или съемщику лучше ориентироваться и точно понимать что он приобретает и каковы последствия приобретения такой недвижимости, урегулировать основные требования к проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию такой недвижимости; урегулировать требования к финансированию, содержанию и управлению таким нежилым фондом и еще многое другое необходимо пересмотреть и принять нашему законодателю в целях реализации не только многих жилищных программ, утверждаемых на уровне субъектов и в целом по стране, но в целях систематизации и совершенствования самого рынка недвижимости в нашей стране и ее субъектах.
