Давайте сравним по всем доступным критериям разницу для покупателя покупки недвижимости в Турции или Северном Кипре. Какая из стран лучше для покупки?
Всем отличного дня! Рад тебя видеть на моем экспертном блоге о недвижимости.
Обязательно подпишитесь сразу, так как многие статьи действительно набрали огромное количество показов, что говорит об интересном контенте и правильных выводах.
Подписались? Тогда поехали!
Немного представлюсь, я являюсь спикером международной академии зарубежных риелторов, по этой причине многую информацию я долго и тщательно собирал от лучших экспертов на выбранным направлениям.
Сегодня мы обсудим с сравним два наиболее часто встречающихся направления, которые активно конкурируют друг с другом и в целом по многих критериям похожи. Точнее многие считаю, что они похожи, но это не соответствует действительности. Давайте разберемся почему.
Турция VS Северный Кипр.
Что я хочу сравнить, чтобы подойти к объективному выводу:
- Географию и климат
- Инфраструктура и туризм
- Структура рынка недвижимости на текущий момент
- Ценообразование
- Владение - все тонкости
- Выгоды от покупки и владения
- Инвестиционная выгода, если есть, то какая и где
Итак, прежде чем приступать, думаю стоит остановиться на главном вопросе, а какая цель покупки сейчас есть у покупателей?
Как правило их всегда ровно три:
- Дача на море
- Инвестиции
- Переезд, релокация.
Уверяю Вас, это абсолютно разные запросы, которые в целом может где-то и пересекаются, но для любого покупателя представляют из себя диаметрально разные критерии.
Весь 2022 и 2023 год рынок в этих направлениях прошел под эгидой релокантов.
Как правило это всегда эмоциональные и не всегда были взвешенные решения, которые сейчас в 2024 году остались в прошлом. При этом ошибок и не обдуманных решений в этот период было сделано невероятное количество, о чем сейчас не говорит разве что ленивый. Ну вот, и я это тоже сказал.
Сейчас и партнерская сеть, и наше агентство в том числе, в первую очередь видит множество обращений на покупку дачи на море. И причина конечно предельно проста: в Сочи уже все наигрались в период программы льготной ипотеки, целесообразности покупки там давно уже нет, да и ценообразование как правило в 2-3 раза ниже по сравнению с аналогичной квартирой в нашей южной столице.
Инвестиции: Я постараюсь доходчиво все рассказать в соответствующем блоке. Там действительно много интересных выводов.
География и климат
Я думаю, что все со мной согласятся, что обе страны находятся в прекрасной климатической зоне. Именно по этой причине исторически Турция в частности последние 15 лет для нас является самым посещаемым туристическим направлением. Какой же он и есть ли отличия?
Анталия:
На улице февраль 2024 года и я пишу эту статью на балконе в одной футболке. Это все что нужно знать о климате в этом городе, хотя конечно стоит рассказать больше. Купальный сезон начинается с середины апреля и заканчивается в конце ноября. Иными словами, это 7 месяцев в году теплое море и солнце. При этом есть два самых жарких месяца в году – июли и август, когда температура может достигать 42 градусов. Действительно жарковато, но в прошлом году в той же Испании пиковые значения достигали 47 градусов. Зима теплая и временами дождливая, и ветреная, но столбик на градуснике не будет падать ниже 12 градусов тепла.
Северный Кипр:
Это остров, который находится южнее, поэтому в целом климат немного отличается, он более сглаженный. Зимой на 2-4 градусов теплее, летом нет такой изнуряющей жары в том же августе. Именно по этой причине это направление так полюбили Европейцы. Дождей не много, преимущественно сухо. Конечно стоит отметить, что так как остров в целом не признан практически всем миром, добираться до него возможно только с пересадкой через Анталию или Стамбул.
Выводы:
7 месяцев в году солнце и теплое море – все это про Анталию и Северный Кипр. При этом географически на острове климат более сглажен и комфортен, кто был на южном Кипре, меня поймет.
Море:
То, ради чего собственно и едут в эти направления, это конечно теплое море и благоустроенная инфраструктура побережья.
Анталия:
Конечно же в первую очередь стоит отметить шикарную благоустроенную набережную Коньяалты, кстати самая посещаемая набережная Евразии. Длинная, благоустроенная и с большим количеством ресторанов, оборудованных пляжей. Есть конечно и минус – это галька, которая не всем нравится. Но при этом все это в черте города, туристической инфраструктуры и в шаговой доступности от апартаментов. Интересное наблюдение – каждый вечер весь город подтягивается на набережную, на газоны и раскладывает столики и стульчики, встречая закат, это такая анталийская традиция. Есть альтернатива – в восточной части города расположена большая пляжная полоса района Кунду. Там песок и так же большая инфраструктура. И именно по этой причина в том районе расположены все самые знаковые отели Анталии.
Северный Кипр:
Объективно, море на Северном Кипре гораздо комфортнее и даже в чем-то теплее. Везде уютный песок, комфортный спуск в море. Но есть следующий минус, о котором не многие хотят говорить – так как Северный Кипр только начинает развиваться с точки зрения инфраструктуры, как таковых оборудованных пляжей по острову совсем не много, как правило они находятся в черте какого-то нового жилого комплекса. Иными словами, все сконцентрировано и разнообразия вариантов мало.
Выводы:
Все зависит от того, что вы хотите. Если вы привыкли приезжать и отдыхать в уединении, то Северный Кипр – отличный вариант. Если вы более активны и вам нужно развлекать детишек, то конечно Анталия закрывает любые вопросы, а если еще взять машину на прокат, то это вообще целое путешествие каждый Ваш отпуск в Турции.
Инфраструктура и туризм
Анталия
Анталия – это южная столица Турции, которая приняла более 15 млн туристов в прошлом, 2023 году. И причина не только в большом отельном секторе, а самой развитой инфраструктуре города. Он с одной стороны для жизни, с другой для отдыха, и именно по этой причине все обеспеченные турки покупают себе тут квартиру для старости. Что тут есть? А давайте то, чего нет, это пробок. Расстояние от одной части города до другой составляет не более 35 минут. Более 700 маршрутов автобусов, где через одну пересадку можно доехать до любой точки города. Есть открытое метро. С точки зрения туризма, то для семьи с детишками невероятное количество вариантов: огромный зоопарк, самый большой в регионе океанариум, множество различных тематических парков, каньон и горнолыжный курорт в зимнее время. В целом конечно Анталия – это далеко не всегда про море.
Северный Кипр
Смотрите, этот остров воспринимается как нечто целое, но это далеко не так. По Кипру разбросано несколько достаточно крупных городов на достаточно большом удалении друг от друга. Основные направления, где активно покупают иностранцы – это Фамагуста и Кирения, население каждого не превышает 50.000 человек. По сути это как ни крути деревушки, где кроме новых комплексов и нескольких магазинов ничего нет, и пройдет, наверное, не менее 10-15 лет, прежде чем эти города разрастутся и обрастут инфраструктурой. Или нет… Соответственно, как таковой развлекательной инфраструктуры для семейного отдыха тут к сожалению, нет.
Вывод:
На Северном Кипре как таковой развитой инфраструктуры для самостоятельного туризма очень мало, пока еще нет такого количества туристов, чтобы инвестировать в этот сектор. Анталия в этом смысле прошла колоссальный путь за последние 15 лет и дает возможность проведения яркого отпуска практически круглый год.
Структура рынка недвижимости на текущий момент
Анталия
Апофеоз строительного бума в городе пришелся на эмоциональный 2022 год, когда на эмоциях иностранцы, преимущественно Россияне скупали все что продавалось, не глядя на здравый смысл и ценники. Я говорил и повторяю говорить, все решения должны быть взвешены. По итогам прошедшего 2023 года рынок недвижимости в городе прошел сильнейшую коррекцию, в первую очередь на вторичном рынке, который и показывает фундаментальную стоимость. К примеру квартира 1+1 в одном из самых востребованных районов Анталии, Лиман в позапрошлом году составляла от 150.000 и выше, сейчас аналогичные квартиры продают по цене от 90.000$. Это цены 2020 года и ниже они уже падать не будут, так как такие варианты оперативно выкупают.
В отдаленных районах города на расстоянии 15 минут от моря на такси сейчас можно найти отличные квартиры 1+1 по цене от 75.000 в новом доме с аквацентром, сауной и подземным паркингом или 6.500.000 рублей. А теперь сравните, что вы сможете купить за эти деньги в том же Сочи.
Инфраструктура комплексов.
Сама недвижимость в городе по своей структуре конечно курортная, что накладывает свои отпечатки на следующее:
- везде есть закрытая территория
- Бассейн, в некоторых комплексах зимний бассейн
- Сауна или Хамам
- Зона барбекю
- Фитнес
Начиная с 2022 года, девелоперы активно выводят новый формат жилых комплексов с отельной инфраструктурой 5*. Они конечно дороже, но по сути заменят отдых в отеле. Тут уже дополнительно будут огромные территории, свой пляж, кинотеатр под открытым небом, СПА, спортивные площадки, в некоторых даже есть обсерватории на крыше, панорамные бассейны на верхних этажах и дендрарием на территории. Главным плюсом тут является программа управления объектами, которая позволит получать доход в валюте с квартир, пока Вас нет в стране.
Северный Кипр
Рынок недвижимости для иностранцев тут более чем молодой, как такового вторичного рынка нет, поэтому сейчас активно продаются новые комплексы, которые как правило более чем габаритные, с развитой инфраструктурой для отдыха. Ценообразование везде номинировано в фунтах стерлингах, и на это стоит обращать внимание, так как курс фунта на 15% выше. Сроки строительства как правило превышают 2 года, все из-за неторопливости застройщиков и все-таки Кипр, это остров, все материалы завозятся с материковой Турции. Итак, ценообразование: Самые низкие цены на апартаменты формата 1+0 которые я видел составляют 55.000 фунтов, или 63.000$. Но если смотреть полноценную квартиру 1+1, то цены начинаются с отметки 75.000 долларов и это будут объекты на начальных этапах со сроком строительства от 2 лет и выше. Так как плотность строительства сейчас очень низкая, то как правило комплексы будут в шаговой доступности от моря, где у каждого комплекса будет свой личный благоустроенный пляж.
Инфраструктура комплексов.
Все комплексы с богатой инфраструктурой, которая включает в себя бассейн, закрытую территорию, как правило свой пляж, Хамам.
Вывод: по ценам на Кипре цена апартаментов в строящемся объекте равна стоимости уже построенной квартиры в Турции. Но тут есть еще вопрос с налогами, о котором я расскажу далее.
Владение - все тонкости
Итак, что из себя представляет процедура покупки и владения: это налоги при покупке, ежегодные налоги, обслуживание?
Анталия
Главное, о чем многие не любят говорить это налог на покупку, вроде как он не существенный, но это добавляет к стоимости определенную сумму. Итак, в Турции при получении свидетельства о собственности вы должны заплатить 4% от кадастровой стоимости объекта. При этом кадастровая оценка как правило всегда занижена в два и более раз. Иными словами, при покупке квартиры за 100.000 долларов вы должны будете дополнительно заплатить 2000. Сразу поясню, хорошо это или плохо. Если вы хотите, что ы вокруг Вас были по-прежнему прекрасные дороги, детские площадки, невероятные набережные, то тогда этот единоразовый платеж я считаю более че гуманным и адекватным.
Налог на владение составляет не более 100 долларов в год.
Типовое ежемесячное обслуживание инфраструктуры комплекса как правило не превышает 30-70 долларов. За эти деньги у Вас будет обслуживаемый бассейн, облагороженная территория, управляющий и закрытая, как правило охраняемая территория.
Северный Кипр
Так как я являюсь спикером международной академии зарубежных риелторов, в одном из модулей основной программы я готовил для выпускников исчерпывающую информацию по каждой стране. И там конечно для меня было искреннее открытие о налогах на Кипре. Итак, держитесь! Итоговый налог при покупке квартиры на острове составляет 20%! Я его дешифрую:
6.5% на покупку при заключении договора,
5% НДС перед получение ключей
3000 фунтов для подключения коммуникаций
6% налог при получении титула, свидетельства о собственности
Иными словами, глядя на стоимость в 75.000 долларов вы должны иметь в виду, что в итоге стоимость будет 90.000. И об этом почему-то не любят говорить риелторы.
Налог на владение минимальный, и не превышает 70-100 долларов в год
Обслуживание комплексов так же невысоко и равноценно тому, что вы заплатите в Анталии – 30-100 долларов в месяц в зависимости от планировки и инфраструктуры комплекса.
Вывод:
В налогах конечно кроется очень многое, и 20% сверху на финише очень сильно повышает итоговую сумму покупки квартиры на Кипре. В Анталии я считаю налог на покупку более чем щадящий и в целом не влияет на итоговый бюджет. Процесс владения своих апартаментов максимально не дорогой. Но главный момент, который меня в первую очередь сильно смущает, это статус непризнанной республики северного Кипра на протяжении 50 лет. Собственником чего вы являетесь и есть ли вероятности, что у Вас вашу недвижимость могут в последствии отобрать.
Выгоды от покупки и владения
За чем покупают квартиру за рубежом, кроме инвестиционных целей? Для получения некой свободы в виде Вида на жительства или гражданства.
Итак, по порядку: вид на жительства (ВНЖ) дает возможность постоянно находиться в стране на основании владения недвижимости.
Анталия
ВНЖ по последним условиям можно получить при покупке недвижимости от 200.000 долларов, при этом порог подняли с 75.000 полгода назад. Причина достаточно простая – турки испугались волны мигрантов из-за заварушки у себя под боком и таким образом я считаю временно себя обезопасили. Гражданство можно получить при покупке одного или нескольких объектов суммарной стоимостью 400.000 долларов, при этом паспорт республики получают все члены семью, включая детей до 18 лет. При ВНЖ на основании покупки недвижимости и проживании 5 лет и более владелец может претендовать на получение гражданства Турции.
Еще стоит отметить медицину, которая активно развивается как целый сектор в Анталии. А вы знали кстати, что медицинский туризма становится в сфере услуг одним из самых динамично развивающихся? И еще стоит отметить огромное количество крупных колледжей и международных университетов, которые очень высоко котируются сейчас в Европе.
Северный Кипр
Тут все гораздо проще, при покупке любой квартиры даже на этапе строительства вы можете получить ВНЖ. И именно это является главным триггером такого сильного всплеска на недвижимость на острове. Гражданство тут получить нельзя, так как остров никем не признан.
Наличие прекрасных европейских университетов сильно прибавило очков Кипру, и причина в большом количестве экспатов из Европы и стран СНГ. Как только появился спрос, сразу появилось предложение.
Выводы:
Эмоции спали и конечно сейчас как таковое ВНЖ нужно далеко не всем. Тем, кто принципиально задумался о релокации – конечно Кипр предлагает максимально простые условия, это главная и самая сильная выгода от покупки. Анталия в этом смысле всегда была нашим вторым Сочи, где можно отлично отдыхать в своей квартире несколько раз в году до 180 дней в году без всяких ВНЖ.
Инвестиционная выгода, если есть, то какая и где
Представляю, сколько сейчас у читателей скепсиса на физиономии) И все-таки, давайте разберемся, а есть ли она инвестиционная составляющая и какая?
Анталия
Турция переживает достаточно драматичную экономическую коррекцию, за которой многие следят. В целом, как человек, который тут живет я могу пояснить от первого лица. Итак, в целом переезд два года назад я считаю просто одним из лучших своих решений. Конечно в 2022 году, пока у меня еще не было дохода в Турции, я опирался на то, что генерировали мои актив в России и с курсом 50 за вечно зеленый я просто наслаждайся в двойне. Прошел год, и в стране прошла кроме девальвации, к которой я отношусь в целом достаточно спокойно, запустился процесс инфляции, что повысило среднюю физическую стоимость на 50-60%. Это конечно многое говорит об инвестиционной привлекательности страны. Но в плане жизни и краткосрочного отдыха я Вас уверяю как было, так и осталось сильно дешевле по сравнению с Европой или Эмиратами, и по сравнению с последним в 2-3 раза. Все познается в сравнении. Сейчас много предпринимается усилий, чтобы выровнять платёжный баланс, перестроить взаимоотношения с западом и востоком после выборов, и я уверен что правительство с этим справится. Назовем это краткосрочными вводными, которые сказываются на ценообразовании рынка недвижимости. Но есть фундаментальные показатели, а это инфраструктура, климат, огромный производственный потенциал, географическое расположение. И поэтому я остановлюсь о коррекции на рынке недвижимости Турции, какой тут есть инвестиционный потенциал? А он есть и очень большой!
Итак, первичная недвижимость практически не скорректировалась по цене, так как точка входа для многих застройщиков очень высока: это высокие цены на участки земли, резко выросла себестоимость строительства, это материалы и рабочие, и конечно элементарная жадность после ажиотажного 2022 года.
А вот на вторичном рынке сейчас прекрасные эмоциональные продажи, в первую очередь от иностранных покупателей, которые приобретали 4 и более лет назад, и это как раз и есть инвестиционная идея, при которой можно купить квартиру на коррекции. По моим наблюдениям этот этап продолжится не долго, так как такие квартиры активно выкупают, и опираясь на фразу Уорена Баффета: “покупай тогда, когда льется кровь.”
И еще одно наблюдение – сейчас рынок Турции стоит, и в первую очередь из-за отсутствия внутреннего спроса, так как по статистике только 3% составляют иностранные покупатели, хотя в определённых локациях их процент выше, к примеру, в Анталии. А спроса нет за-за стратегии правительства в моменте – в банках можно получить 45% годовых, да сейчас действительно такой процентный доход дает вклад в банке. Так вот эту лавочку скоро будут экологично закрывать, и все те, у кого есть накопления, а таких в 80-ти миллионной стране очень много, ломанутся покупать недвижимость, как главный инструмент для сохранения капитала. Вот тот триггер, который резко изменит стагнирующий рынок недвижимости, поэтому воспринимайте это как спекулятивный совет.
Рентная доходность:
Ранее многие покупатели приобретали, сдавали и периодически приезжали. Это называется комбинированная инвестиционная идея. И пассив идет, и цена актива всегда подрастала. За последнее время в угоду ей ряд застройщиков стали выводить комплексы с программой гарантированного дохода через управление, по сути аналогичная широко известной в том же Бали. По сути сама компания будет легально сдавать краткосрочно Вашу квартиру, забирать 30% от полученного дохода и возвращать Вам доход в валюте. И на море, как вы понимаете, аренда особенно в новых комплексах отельного типа составляет от 100 долларов в день, спрос очень большой, так как это дешевле чем в отелях и не в ущерб качеству отдыха.
Северный Кипр
Все активно продвигают идею о невероятной инвестиционной привлекательности острова. НО!
Как зарабатывают на недвижимости инвесторы? Правильно, дешево купил, подождал и перепродал с прибылью. Объясните мне, как это можно сделать, если в довесок вы должны будете заплатить 20% налог на покупку, при этом у застройщика для покупателя его нет. По сути выйти из объекта с прибылью не получится никак, такова структура рынка этой страны. Остается только процесс управления с доходом, и в этом смысле многие застройщики активно продвигают идею своих управляющих компаний, но будет ли такой спрос, если все иностранцы и СНГ прилетают в Турцию отдыхать. Я честно говорю о том, что сам понимаю, как и вижу.
Выводы:
При выборе страны для покупки недвижимости любой человек конечно опирается на свое внутреннее чувство: желание часто посещать страну, информационный фон, географическое расположение. И я в рамках Академии зарубежных риелторов изучил более 10 стран со многих сторон, среди которых много действительно крутых направлений в плате прибыли. Но почти все они находятся в Азии. Но при этом и Турция, и Северный Кипр – это по сути дача с возможностью сохранения капитала в условиях перманентной девальвации рубля в России. И в Анталии я считаю сейчас прекрасная точка для покупки вторичного жилью с ростом не менее 30% в течении следующего года.
Давайте сделаем общий итог:
Уверен много хейтеров напишет свое значимое мнение о покупке зарубежной недвижимости. Но либо у авторов нет никаких сбережений, либо они достаточно отдаленно что-то знают об инвестировании. Из трех основных столпов, где можно было бы сохранить те же 5 -7 млн рублей, а таких в России очень сейчас много, по сути особых вариантов нет. Недвижимость в стране и мыльный пузырь после полутора лет работы льготной ипотеки по сути поставила всех в патовую ситуацию. Цены выросли на 50% и более за короткий срок, у застройщиков миллионы нераспроданного жилья, которое они не могут никому далее продать, и цены не могут снижать. Я уверен, что сейчас это, наверное, одно из самых бестолковых занятий – покупать недвижимость в России со стратегией инвестиционного рост. Плюс совершенно не ясно, что делать с этим активом в условиях девальвации.
Второй инструмент всегда был фондовый рынок или банки. С банками и так понятно, что они по своей логике не дадут заработать, а закрытый фондовый рынок с минимальной ликвидностью и достаточно жестким гос регулированием думаю сейчас создает феноменальный риск для всех тех, кто не зафиксировал рост после экстремального падения в 2022 году.
Вот и получается, что искать путь для сохранения капитала нужно в любом активе в валюте, как это не идет в разрез с национальной идеей государства.
Если говорить про два направления, про которые мы с Вами говорили, то конечно у них разные покупатели и разные критерии приобретения.
Кипр – это про тихий отдых и в целом уединение. И про полноценную релокацию, если вы к этому созрели и у вас выстроенный дистанционных доход. Есть риски владения из-за статуса острова, и достаточно интересная налоговая модель, которая не даст заработать на покупке.
Анталия – это уже сложившийся город с достаточно большим негативным фоном, появившимся 1 год назад. По моему мнению, он как пришел, так и уйдет, фундаментальные показатели очень сильные. Это направление уже для многомесячных отпусков с семьей, в 4 часах лета из крупных городов России, и интересным кейсом по ценообразованию с учетом ценовой коррекции на рынке.
Поделитесь в комментариях, какое направление по Вашему мнению имеет смысл рассматривать?
Как спикер академии рекомендую бесплатный курс от нас для всех, кто интересуется зарубежной недвижимостью.
7 бесплатных уроков для риелторов от Академии зарубежной недвижимости: Как продавать и покупать зарубежную недвижимость: план действий
Если вы риелтор и ищите надежного партнера в Турции, напишите “партнерство”
Если Вам это откликается, пишите зарубежная недвижимость, и я отправлю удобный видео разбор лучших направлений для инвестиции из моей академии.
Наш экспертный канал входит в ТОП 20 самых читаемых каналов про недвижимость в Дзен.
Подписывайтесь, тут много чего интересного