Цены на недвижимость должны падать, но похоже это будет крайне сложно сделать. Давайте разберемся почему.
Всем отличного дня!
Рад Вас видеть на страницах моего экспертного блога про недвижимость. За последнее время количество просмотров превысило 1.000.000, поэтому думаю и Вам тоже стоит подписаться на канал, тут много интересных статей. Подписались? Тогда поехали!
Являясь спикером международной Академии зарубежного риелтора, мне часто приходится проводить технические вебинары для специалистов, и конечно у многих пристальное внимание на нашему, Российскому рынку.
Кстати, ссылкой на академию я конечно тоже поделюсь в конце статьи.
Итак, главным триггером структуры рынка недвижимости в России последние 1,5 года конечно же являлась программа стимулирования спроса на первичную недвижимость, конечно мы говорим про широко известную программу льготной ипотеки.
Почему ее вообще внедрили и как это в итоге повлияло на рынок в целом? Спойлер – ничего хорошего в целом она не принесла.
Зачем нужна была льготная ипотека правительству?
В период неопределённости и вероятных потрясений в экономики страны любое правительство всегда спасает два основных столпа, на которых строится финансовая система страны: банковский сектор и строительная индустрия. Они очень сильно завязаны друг на друга, и любые сложности там неминуемо приводит к краху экономической модели государства.
Дополнительно в 2022 году ну ОООчень большой стимул был у населения вывести свои накопления из страны, на всякий случай. И это тоже максимально идет в разрез с интересами государства, так как это привело бы к гораздо большему ослаблению рубля и максимальному перекосу платежного баланса. Вот два основных триггера, которые легли в основу запуска программы стимулирования.
Итак, весело и задорно запустили повсеместно совместно с банками максимально упрощенную программу субсидирования, при которой любой желающий, не подтверждал свою платежеспособность, и имея не более 15% на старте программы, мог приобрести квартиры. И конечно целевым бенефициаром программы являлись застройщики, так как ее цель была поддержка именно строительного сектора. Вторичный рынок недвижимости в этот момент мало кого интересует.
В итоге по состоянию на конец 2023 что мы получили?
- Более 5 трлн рублей было выдано кредитов, при которой в условиях ажиотажного спроса огромное количество заемщиков приобрело квартиры в строящихся домах. Это было шикарное время для всех участников рынка, одобрение максимально упрощено, застройщики вывели в этот период максимальное количество новых объектов, большинство из которых были на этапе карандаша.
- Естественно за этот период было продано на 40% больше кв.м. чем годом ранее. В целом для сектора недвижимости — это экстраординарные цифры.
- Цены на первичную недвижимость были взвинчены от 35 до 65% за очень короткое время.
- Разница в ценообразовании между однотипной вторичной и первичной недвижимостью достигла 30-40%. Я думаю не нужно говорить, что это очень плохой признак. И вторичка это то, куда в результате должно прийти ценообразование без мер стимулирования.
- Более 40% всего возводимого сейчас жилья не нашло своего покупателя, так как очень многие застройщики переоценили свои возможности и это очень большая проблема для них и банков. И об это я расскажу во второй части нашей статьи.
- В угоду коньюктуры рынка на рынок вышло огромное количество максимально неликвидного жилья, не приспособленного для жизни. И конечно самым показательным является рынок Сочи, где большинство апартаментов имеет площадь до 30 кв.м. Покупали ежемесячной платеж в договоре, а не объект недвижимости, совершенно не оценивая объективно такое приобретение.
Какие в итоге плюсы от программы стимулирования получило государство?
- Застройщиков максимально поддержали. Им работы хватит на 2-4 года вперед. Это цикл реализации проектов.
- Деньги максимально остались в стране, это остановило эмоциональный отток капитала и не спровоцировало более глубокой девальвации.
- Все ипотечники исправно будут оплачивать свои займы и далее оставлять свой доход в стране.
- Было создано большое количество рабочих мест в смежных областях. Дом — это не только про бетон, работяг и металл. Это и стеклопакеты, сантехника, электрика, инженерное оборудование.
Какие минусы сейчас для государства и сектора, и почему я считаю, что продлевать программу стимулирования категорически нельзя.
- 5 трлн рублей ничем не обеспеченных кредитов иначе чем мыльным пузырем назвать нельзя. Достаточно было иметь паспорт, водительство удостоверение и минимальны платеж на покупку. И в целом с массовых неплатежей, тех кто переоценил свои возможности, и вероятных сложностей в строительном секторе начинаются все глобальные кризисы.
- Стоимость кв.м. в первичной недвижимости взвинчена на 40-60%, в которую перезакладывали все возможные и невозможные риски как застройщики, так и банки, по сути пользуясь ажиотажным спросом.
- Для строительного сектора образовался феномен – покупатели закончились. Иными словами, все кто хотел купить, уже купил. И следующие 2-3 года новых ждать не откуда в условиях нашей закрытой экономики.
- И самое главное, сейчас более 40% возводимого жилья не распродано, и это самая большая проблема, о которой я расскажу позже.
- Для рынка недвижимости стоит отметить большое количество неликвидного жилья, с которым однозначно встрянут не очень опытные покупатели и инвесторы. По сути девелоперы оперативно писали модель под ипотечную программу, но не для долгосрочного пользования. А недвижимость — это не акции купил –продал.
- И еще один минус я вижу в том, что 5 трлн. который золотым дождем за короткое вылили в экономику страны из фонда национального благосостояние страны должно где-то раствориться. И растворяется оно, только взвинчивая инфляцию или абсорбируясь в каких-то крупных национальных проектах, которых у нас сейчас я что то не вижу.
В итоге мы имеем так называемый тяни-толкай из любимой сказки моего сына Доктор Айболит. Цб упирается рогом, понимая, что у него на носу массовый перекос и кризис в финансовой сфере, у государства свои заботы и задачи.
Итак, главный итог как я вижу: то что должно развиваться органично и постепенно вихрем и скоропалительно провели за очень короткое время в течении 1,5 лет, не оценивая риски в следующие 2-3 года. Впереди я вижу совсем не радужную картинку как для уже состоявшихся покупателей, так и для всех участников это программы – банков и девелоперов. И я сейчас расскажу почему.
Эскроу счета и принцип ее работы или почему цены стали такими высокими.
До 2019 года любой желающий мог купить квартиру у застройщика по договору ДДУ. Как это работало? Девелопер приступал к строительству, согласовывал с банком свой объект и покупатель брал кредит в банке, оплачивая полную сумму на счет застройщика. Это позволяло достаточно вариативно подходить к ценообразованию, предлагать действительно хорошие цены на первых этапах строительства. И это же в свою очередь привлекало большое количество спекулянтов, покупатели и инвесторов. Грубо говоря, это было шикарное время для тех, кто хотел проинвестировать свои накопления и будущий доход и хорошо приумножить его. Плюс были всегда хорошие скидки за 100% оплату. При этом обеспечением для банка являлось будущее построенное жилье.
Минусы ДДУ. Конечно же вероятные сложности с застройщиком, если он неправильно сверстал свой фин. план, так как его касса на строительство должна была наполняться в процессе возведения дома или ЖК. Как мы знаем, это удавалось далеко не всем, и некоторые замораживали или останавливали строительство. Это не принимало массового характера, но всегда придавалось широкой публично огласке.
В итоге было принято решение о смене стратегии взаимодействия банковской и строительной сферы и более глубокой увязке их, как основных столпов экономики. Мы перешли к программе работы с застройщиками через так называемые Эскроу счета, которые по идее должны были защитить покупателей.
Эскроу счета и как это работает?
Есть банк и есть застройщик и есть клиент, который покупает квартиру. Застройщик согласовывает с банком финансовую модель будущего объекта, вырабатывает программу финансирования и последовательно начинает получать от банка деньги на строительство траншами. Банк тотально контролирует эти этапы.
С другой стороны, для этого застройщика создается так называемый эскроу счет, куда падают деньги от покупателей, которые приобретают будущие квартиры за свои деньги или беря кредит в том же банке, где банк кредитует уже вторую сторону – приобретателя квартиры.
Когда комплекс будет достроен и сдан, застройщик получает из эскроу счета свои деньги и возвращает кредит банку, оставляя прибыль себе. Иными словами, прибыль девелопер получает сильно позже.
В итоге это стимулирует застройщика на выполнение своих обязательств, и он имеет выстроенную программу финансирования объекта без кассового разрыва. Все в угоду защиты покупателя.
Классно же звучит, не так ли? Как так, да не так..
В этом формате работы главным игроком становится далеко не застройщик, а банк. И я сейчас расскажу почему. С одной стороны, он тотально контролирует застройщика, закладывая в свой кредитный продукт все риски, а именно то, что ему в нагрузку может остаться недострой, с которым непонятно что делать, если застройщик примет решение об остановке строительства или банкротстве. Это однозначно приводит к увеличению цены кв.м. для покупателя.
А теперь добавим сюда покупателя, который наполняет наш сосуд эксрой счета при покупке квартиры у этого застройщика. Он так же, как правило, особенно с учетом программы ипотеки и ее субсидирования, покупает ее через кредит у банка. Иными словами, одну и ту же стройку банк кредитует дважды. И это конечно же дополнительно ведет к стоимости того же квадратного метра. А теперь самое интересное, и по сути самое опасное на текущий момент, над чем крепко сейчас думают наши умы в ЦБ. Я Вам уже говорил о том, что более 40% строящегося жилья не нашло своего покупателя после сворачивания стимулирования. Иными словами, она не вывезла всего того объема доступного предложения, или что скорее всего, не был согласован объем с девелоперами, которые пожадничали и вывели на рынок гораздо больше объектов, чем готов был проглотить рынок. И именно это еще больше влияет на риски банков, и ценообразование.
Цены, по которым продаются квартиры или почему они не будут падать.
Подписав меморандум о финансировании с банком застройщик определяет с ним финансовую модель, а именно какая стоимость должна быть 1 кв.м. К примеру, если она определена в размере 250.000 рублей с учетом всех рисков и интересов сторон, то она не будет ниже, так как именно исходя их этой экономики застройщик должен вернуть деньги, получив после окончания деньги со своего эскроу счета. Вы понимаете, к чему я еду?
Во-первых, историй о том, что на старте продаж цены должны быть сильно ниже и потом повышаться тут точно не будет работать, поэтому с точки зрения классической инвестиционной идеи – купи раньше и продай на финише дороже тут уже не будет работать.
Если у застройщика застопорились продажи или на рынке произошли сильные изменения, как сейчас, то он не может в одностороннем порядке сделать дисконт для стимулирования продаж. Ему не даст это сделать банк, так как в таком случае он окажется в минусе и в кассе эскроу счета будет меньше денег, чем он выдал застройщику на строительство и организацию продаж. Вот такие неутешительные выводы. И именно по этой причине я не жду каких-то подвижек в ценообразовании, на которое многие рассчитывают. И именно по этой причине так взлетела стоимость кв.м. В ней все максимально перезакладываются, понимая какие колоссальные риски она несет. За что собственно платят покупатели, не опытные инвесторы и в целом рынок. И именно о этой причине сейчас сформировался такой перекос в ценообразовании между однотипным вторичным и первичным рынком.
Все, кто купил квартиру через программу льготной ипотеки очень много переплатили и все выгоды от этих нулевых процентов ничего общего с выгодами не имеют. Достаточно посмотреть среднюю стоимость кв.м. на районе во вторичном свежем жилом фонде. Вот истинная стоимость вашей будущей квартиры.
Инвесторы. Какой план Б?
По статистике в стране более 24 млн человек, которые причисляют себя к инвесторам. Да, у всех разные накопления, и разное понимание о том, как сохранить свой заработок и деньги. Основной посыл для большинства – системный и долгосрочный тренд на ослабление рубля и обесценивание ваших денег. К сожалению, мы находимся в этом среднесрочном тренде уже не одно десятилетие. И я считаю, что всегда нужно воспринимать ваш капитал в первую очередь в валюте, а не рублях. К примеру, одна из моих квартир в Бутово в 2022 году стоила 210.000 долларов, а в конце прошлого года 110.000. Для меня это понятная цифра денежного эквивалента, на который я могу опираться. Он подешевела по сути в 2! Раза.
Так как я профессионально занимаюсь недвижимостью, преимущественно международной, в компанию обращается большое количество целевых клиентов со следующим запросом. Есть н-ная сумма денег, что можете предложить для ее сохранения.
Всегда в любой стране было три столпа, в которые население копило деньга на обеспеченную старость.
Это недвижимость, инвестиции в бизнес и производство, банки и фондовый рынок.
Что сейчас происходит с этими сегментами в России?
Недвижимость:
А ВСЕ. На текущий момент — это абсолютно неправильное направление. Пока непонятно каким образом не схлопнется разница между вторичным и первичным рынком и с учетом дальнейших предпосылок к ослаблению рубля нет там никаких плюсов, дни минусы. И добавим еще тишину на рынке, при которой быстрая продажа и возврат тела инвестиции будет мучительно долгим в угоду редкого покупателя. Новых объектов на рынке тоже не будет, так как застройщикам нет смысла их выводить на рынок, пока не распродадут то, что зависло. Да и клиентов нет, рынок насытился и находится под воздействием негативного информационного фона.
Инвестиции в бизнес и производство.
В период неопределенности самое непопулярное направление. Стоимость оборудования и сложности к доступу к нему сейчас такое, что из него сложно сверстать какой-то план по расширению. Плюс наш рынок сейчас в целом наглухо закрыт для масштабирования. Все держаться за то, что было сделано ранее, за редким исключением.
Банки и фондовый рынок.
Банки по определению не даст Вам заработать, это не их модель. Фондовый рынок по итогам 2023 года вырос на 50%, и конечно те, кто купил на низах заработали. А теперь вопрос, среди Вас многие это сделали? Наш рынок закрыт, в нем нет ликвидности, и он очень шаткий, так как в нем очень много непрофессионалов, легкими на подъем и эмоции. И добавим сюда мощные государственный рычаг, который может делать что угодно, и интересы инвесторов тут вообще никто не будет учитывать.
Мы получаем удивительную вещь: денег у населения будет копиться много, а вкладывать для их сохранения будет не во что. Или предложите свои варианты, уверен, что среди моих читателей много толковых и мыслящих.
Именно по этой причине сейчас на 100% загружена моя Академия зарубежных риелторов, которая так же адресована инвесторам. Вот кто сразу понял, во что это все выльется, так это армия риелторов. Впереди у них откровенно голодные времена, их очень много по России, более 450.000 человек. А в прошлом году зарубежная недвижимость вообще никому не была нужна, все занимались повальным пристраиванием одобренных ипотечных контрактов. Это-ж манна небесная!
И в целом большинство из них уже адаптируется и учатся зарубежке, так как это будет тренд на следующие минимум 2+3 года. И они же будут создавать спрос на рынке, как это реализовали при дружном марше программы льготной ипотеки. Признайтесь, кто воспользовался? Какое Ваше мнение о ней?
Автор статьи Смирнов Иван
Спикер Международной академии зарубежных риелторов
Руководитель международного брокера в Турции, Грузии, Бали и Омане.
Удобный каталог инвестиционных проектов на нашем сайте
Если Вам интересно, отправьте сообщение “Недвижимость в Турции” или “Недвижимость в Грузии” и я отправлю Вам удобный разбор и подборку.
У нас самая сильная партнёрская сеть – более 250 агентов работает с нами. Пишите для условий сотрудничества.
Друзья! Подпишитесь и поставьте лайк – это поможет прочитать статью широкой аудитории. Спасибо!
Наш экспертный канал входит в ТОП 20 самых читаемых каналов про недвижимость в Дзен.
Другие интересные статьи: