Ранее я уже проводил обзор фонда "Рентный доход" (RU000A102N77), можете почитать обзорную статью отдельно. Также в августе 23-го я проводил анализ финансовой отчетности, которую УК регулярно выкладывает на сайте. Статья тут. В этой статье я продолжу обзор основных финансовых показателей фонда в двух аспектах: состав фонда и доходы/расходы фонда.
Состав активов в фонде "Рентный доход"
С августа никаких изменений в составе фонда не было: на 90% своей стоимости он состоит из недвижимости. Были небольшие переоценки в бОльшую сторону, что вполне ожидаемо, ведь "недвижимость всегда растет в цене".
Дополнительно я сравнил перечень объектов недвижимости в фонде, с августа ничего не поменялось: новые объекты не покупали, имеющиеся не продавали. Фонд стабилен. Может это хорошо, а может плохо - решать каждому самостоятельно.
Доходы и расходы фонда
Структура доходов фонда стабильна, так же, как и его состав:
Интересно отметить, что в ноябре комиссия УК была поднята до 2% от СЧА в год, это не сильно повлияло на прибыль, но, тем не менее внесло свою лепту в итоговые результаты работы фонда.
По аналогии с фондом "Современный Арендный бизнес 7" я также сравниваю суммы полученной прибыли (доходы минус расходы) и суммы выплат инвесторам:
Как видите, последние 3 квартала выплаты были чуть больше, чем полученная прибыль. Прослеживается та же тенденция, что и у "Современного арендного бизнеса 7", но в данном фонде разница не такая уж и большая, кроме того, СЧА на пай продолжает расти, пусть не очень быстро, но все же расчетная стоимость пая увеличивается:
Выводы
Как и писал ранее, "Рентный доход" - классический фонд на недвижимость со стабильными и вполне предсказуемыми выплатами. Если Вам в принципе подходит этот класс активов в портфель, то окончательное решение о его покупке упирается только в цену. Для меня 90 тысяч рублей - приемлемая цена. Но это для меня. Ваши аппетиты (и взгляды на фонд) могут от моих отличаться, это нормально.
Давайте я немного "повангую". Прогнозы дело неблагодарное, однако, будет интересно почитать мои расчеты через 3-4 года.
Если предположить, что доходы фонда, а значит и выплаты пайщикам, останутся примерно такими же, какими были в 2023-м, то можно прикинуть доходность выплат к текущей цене на бирже.
За 2023-й год было выплачено 9 476,75 рублей на пай. Округлим до 9400.
Вычитаем налоги 13%, получаем 8 178 руб. К текущей цене в 90 тысяч выходит около 9% годовых чистыми. Мне - вполне достаточно (важно: для этого класса активов).
Если предположить, что в декабре 2027-го фонд все же прекратит свою работу, и пайщики получат средства в размере СЧА на пай, то помимо ежеквартальных выплат к доходности можно приплюсовать еще и разницу между текущей стоимостью пая и СЧА пая в момент погашения.
Допустим, СЧА в момент погашения будет такой же, как на 31 декабря 2023-го (115 392 руб), Тогда к 17 декабря 2027-го вырисовывается уже где-то 16% годовых чистыми за вычетом налогов. Часть дохода будет получена в виде ежеквартальных выплат, другая часть - в виде разницы между ценой покупки и ценой погашения.
На основе таких вот примерных расчетов я и принимаю решение о покупке фонда себе в портфель по цене ~90 тысяч рублей. Но покупать буду опять же немного: максимум 2 пая. Первый куплю в феврале. Второй - неизвестно когда, может и не куплю вовсе, если цена перестанет быть для меня привлекательной.
Подписывайтесь на мой Телеграм-канал: https://t.me/rationalapp
ВАЖНО! ВСЕ НАПИСАННОЕ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ РЕКОМЕНДАЦИЯМИ ДЛЯ КОГО-ЛИБО. ЭТО ВСЕГО ЛИШЬ МОЕ ЛИЧНОЕ СУБЪЕКТИВНОЕ МНЕНИЕ И ОБЩИЙ СУБЪЕКТИВНЫЙ ВЫВОД О ФИНАНСОВОМ ИНСТРУМЕНТЕ. ВАШИ ДЕНЬГИ - ВАШИ РЕШЕНИЯ.
