Исследования — отправная точка девелоперского проекта. Именно аналитики выдают параметры жилого комплекса, который будет востребован целевой аудиторией.
В статье рассказали, как специалисты DEVISION проводят анализ рынка недвижимости, изучают запросы потребителей и составляют рекомендации по созданию ликвидного продукта.
1. Исследование социально-экономических показателей
Первое, что делают аналитики, — это изучают демографию, численность возрастных групп, миграцию, уровень образования и уровень жизни, а также сколько строится жилья в области.
Все эти параметры помогают ответить на следующие вопросы
- Как менялась численность региона за последние 5-8 лет?
- За счет кого формируется положительная//отрицательная миграция?
- Есть ли рост населения возрастом до 20 лет, который будет активен на рынке через 5-10 лет?
- Сколько составляет среднемесячная заработная плата и какой процент населения имеет более высокий доход?
- Возрастает или снижается доля граждан, готовых купить квартиру?
- Какой формат жилья востребован у потребителей?
Отдельно стоит сказать про параметр «строительство жилья» — соотношение между покупательской способностью и обеспеченностью жильем. С одной стороны — потребители покупают, значит у них есть деньги. С другой — чем выше обеспеченность, тем ниже потребность в квартирах.
Получив все данные, можно сформулировать рабочие гипотезы относительно доходов и состава семьи потенциальных покупателей в городе, а также понять их предпочтения по квартирографии.
2. Анализ рынка недвижимости
Во втором блоке проводится анализ рынка недвижимости города. По итогам исследований составляют карту ближайших конкурентов, определяют уровень концентрации рынка застройщиков, уровень развития рынка ипотеки, а также динамику продаж.
Допустим, застройщик хочет построить ЖК бизнес-класса в пригороде. Аналитики создают своего рода список ключевых конкурентов с сопоставимыми характеристиками продукта: загородная локация, комфорт+ и бизнес класс, внешняя инфраструктура, технические параметры. Так заказчик поймет: по какой технологии другие девелоперы построили//строят жилые комплексы, какая архитектура у проектов и в чем их преимущества.
В этом блоке необходимо обратить особое внимание на два показателя: индекс Херфиндаля-Хиршмана и динамику продаж.
Индекс Херфиндаля–Хиршмана характеризует уровень концентрации и монополизации рынка. Чем он выше, тем меньше девелоперов работают в регионе.
К примеру, застройщик хочет зайти в город, где есть несколько компаний-лидеров по строительству и продажам жилья. При отсутствии других сильных игроков, эти компании диктуют цены на рынке, под которые придется подстраиваться девелоперам с точечными проектами.
Динамика продаж показывает изменение средней стоимости квартир и средней цены за квадратный метр, причем, аналитики изучают все форматы квартир. В зависимости от проекта этот блок можно дополнять.
Например, в Саратове заказчик конкурировал на рынке не только первичной, но и вторичной недвижимости. В городе было много предложений вторичного жилья с качественным ремонтом и продавали его дороже, чем в новостройках. Мы рекомендовали застройщику сдавать квартиры с чистовой отделкой, чтобы заинтересовать потенциальных клиентов.
3. Граданализ
Эксперты оценивают потенциал территории, определяют ее особенности и изучают генплан.
Анализ проходит в четыре этапа
1. Построение гипотез и ожиданий от проекта
2. Сбор данных о локации: запросы карт и статистики
3. Полевое исследование: фотопривязка местности, визуальная доступность,
интервью с жителями
4. Визуализация данных и формулировка выводов
Градостроительный анализ помогает нивелировать ограничения по территории, подготовить участок к строительству и снизить риски при реализации проекта.
4. Бенчмаркинг
На этом этапе изучаются проекты девелоперов в других городах и регионах страны: от мастер-плана застройки до инженерных решений. Это поможет понять, какими характеристиками должен обладать будущий жилой комплекс, чтобы подобрать верные решения по архитектуре, благоустройству, планировкам и квартирографии, а также отстроиться от конкурентов.
Так, в DEVISION обратился девелопер из Башкортостана — лидер по строительству малоэтажного жилья. Застройщик решил реализовать новый для себя проект — жилой комплекс комфорт-класса в Уфе. По результатам бенчмаркинга аналитики рекомендовали заказчику сделать акцент на благоустройстве, создать соседский центр и разработать планировки с мастер-спальнями.
5. Экспертные интервью
Проводим до 10 интервью со специалистами. Как правило, это топовые риэлторы, авторы генплана и жители района.
Узнаем про локацию, инфраструктуру, потенциал развития выбранной территории и запросы потребителей. Глубинные интервью с экспертами помогают определить целевую аудиторию ЖК, важные продуктовые характеристики, по которым покупатели будут оценивать проект и ключевые факторы при выборе жилья.
6. Изучение ЦА и потребительских предпочтений
В следующем блоке проводится количественный опрос покупателей жилья — от 200 до 600 человек. Специалисты задают вопросы, связанные с мотивами и целями покупки. Так, формируется основная и дополнительная аудитории проекта.
Стоит отметить, что в этом блоке решаются и узкие задачи клиента. Например, заказчику необходимо понять, насколько будут востребованы среди покупателей открытые террасы, подземный паркинг или управляющая компания от девелопера.
Аналитики DEVISION строго контролируют качество заполнения анкет: если есть хотя бы минимальная погрешность — анкета не проходит и проводится повторный опрос.
7. Рекомендации для заказчика
В заключительном блоке сводим воедино все полученные данные: демографию, социально-экономическое положение региона, спрос и предложение жилья на рынке, проекты конкурентов, потенциал развития выбранной территории.
На основе этих факторов разрабатываем для заказчика рекомендации по архитектуре, квартирографии, благоустройству, оформлению входных групп. Например, детально указываем параметры по зонированию квартир и высоте потолков.
Также, составляем рекомендации по формированию социальной и коммерческой инфраструктуры. Прогнозируем динамику выбытия квартир и формируем стартовую цену за квадратный метр.
Девелопер будет знать все ключевые характеристики для создания ликвидного жилого комплекса, который будет полностью отвечать запросам потенциальных покупателей.
