В одной из прошлых публикаций на канале мы говорили о том, что лучше при сдаче квартиры быть индивидуальным предпринимателем (ИП), а не самозанятым. Обсуждение данного вопроса вы можете найти здесь:
Один из читателей канала высказал следующую точку зрения:
Если ИП использовал квартиру в предпринимательской деятельности (сдавал ее в аренду), то с суммы продажи он должен заплатить налог. Ни НДФЛ-вычетами, ни освобождением от налога при длительном владении он воспользоваться не сможет.
Читатель прав, что вопрос уплаты налогов при продаже квартиры, которая сдавалась, является непростым. На канале эта тема несколько раз поднималась. Более того, учитывая скорость переписывания Налогового кодекса, зачастую необходимо осуществлять налоговое планирование с чистого листа. Последнюю публикацию по этой теме вы можете найти здесь:
В данной статье я бы хотел разобрать другой вопрос. Действительно ли статус индивидуального предпринимателя добавляет какие-то дополнительные проблемы при последующей продаже недвижимости или, наоборот, является преимуществом?
Основным камнем преткновения является термин «предпринимательская деятельность», именно он используется в главе по НДФЛ, а не термин «индивидуальный предприниматель».
Понятное дело, что ИП осуществляет предпринимательскую деятельность. А вот что относительно самозанятых? Если самозанятые также осуществляет предпринимательскую деятельность, то никаких преференций при продаже квартиры они не получают.
Более того, напомню, что ИП может выбирать режим налогообложения, например, выбрать упрощённую систему налогообложения, а самозанятые этой возможности лишены. Таким образом, если самозанятый является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, то их положение хуже, чем у ИП.
Моя позиция следующая. При продаже квартиры надо опираться на самый негативный сценарий. Так как сумма сделки большая, то и хватка налоговой будет мёртвой. Готовы ли вы поставить в сделке, которая часто исчисляется десятками миллионов рублей, на то, что самозанятое лицо не осуществляет предпринимательскую деятельность? Я не готов.
При этом позиция сотрудников Минфина на эту тему давно известна. Так, Стельмах Николай Николаевич, который является заместителем начальника отдела налогообложения доходов физических лиц Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России, в журнале «Главная книга» №19 от 2021 года отмечает, что:
Гражданин, который зарегистрирован как самозанятый и платит налог на профессиональный доход с сумм, получаемых за сдачу в аренду собственного жилья, в случае продажи этого жилья раньше минимального срока владения не вправе применить имущественный вычет по НДФЛ из полученного дохода.
При этом Николай Николаевич ссылается на п. 1 ст. 2 ГК РФ, в котором говорится, что под предпринимательством понимается:
деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Полную версию статьи вы можете найти здесь.
И что в сухом остатке? Для продажи квартиры, которая сдавалась в аренду, лучше иметь статус индивидуального предпринимателя. Пожалуй, единственный вопрос, который может вызвать затруднения — это открытие и использования счёта ИП. Но в этом плане вы можете обратиться ко мне. Консультации по открытию и ведению счёта ИП для арендного бизнеса я осуществляю бесплатно.
У вас есть вопросы к автору? Вы хотите поговорить со мной? Мои контактные данные вы можете найти здесь.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 02.02.2024г. — 13,2 тысяч квартир.