Я всегда выступаю за легализацию рынка аренды. Это правильно когда договор аренды официальный, платятся все налоги и отношения собственника и арендатора регламентируются законом, а не понятиями, но когда начинаешь читать законодательство, то понимаешь почему рынок аренды у нас в основном находится в серой зоне.
Итак, вы официально, как индивидуальный предприниматель сдавали квартиру и в один день решили продать квартиру квартиру. Что вас ждет?
Возможно пять сценариев.
1. Квартира продается в рамках применения Упрощенной системы налогообложения (с базой налогообложения доходы). В этом случае налоговая нагрузка составит 6% от стоимости реализации объекта, но нужно учесть ряд подводных камней, например, для продаже по этому сценарию нужно будет приобрести кассовый аппарат.
2. Продажа квартиры с уплатой налога на доходы физических лиц, приобретенной до 01.01.2016 и используемой в предпринимательской деятельности. Вы давно приобрели квартиру? Мои соболезнования. Дело в том, что новая редакция налогового кодекса к вам не относится, так в свою бытность Федеральный закон от 29 ноября 2014 года N 382-ФЗ изложил пункт 17.1. ст 217 НК РФ в новой редакции, попутно в этом законе было указано, что новая редакция пункта 17.1 действует "в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года".
Позже Федеральный закон от 27 ноября 2018 года N 425-ФЗ добавил несколько слов в п.17.1, которые разрешили ИП продавать имущество без уплаты НДФЛ, но сам пункт 17.1, как мы помним действует для имущества, приобретенного до 01.01.2016 и эту норму никто не отменял.
Что это значит? А это означает, что при выборе данного сценария вам возможно придется заплатить 13% от стоимости реализации.
3. Реализация квартиры приобретенной после 01.01.2016 и используемой в предпринимательской деятельности (условие по минимальному сроку владения для продажи без НДФЛ выполнено). Все без облачно? Чтобы использовать этот сценарий нужно выполнить ряд условий, например, на сайте ФНС говорится:
Освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилья и транспорта и бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности. Основное условие - минимальный срок владения также три или пять лет.
Разъяснения ФНС вы можете прочитать здесь, но мне бы хотелось заострить внимание на ключевых словах "бывшие индивидуальные предприниматели". Если все правильно сделано, то налог с продажи не платится.
4. Реализация квартиры приобретенной после 01.01.2016 и используемой в предпринимательской деятельности (условие по минимальному сроку владения для продажи без НДФЛ не выполнено). Как вы понимаете в этом случае вы не можете использовать по минимальному сроку владения, но можно ли использовать вычет по расходам на приобретение? Нельзя в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 стать 220 Налогового кодекса в котором отражен запрет на применение вычета, используемого в предпринимательской деятельности, таким образом налог на доходы физических лиц придется уплатить.
5. Перевод квартиры в статус не используемой в предпринимательской деятельности. Да, квартира, которая имела статус используемой в предпринимательской деятельности, может приобрести статус квартиры, которая не использовалась в предпринимательской деятельность. В этом случае продажа осуществляется в обычно порядке, но перевод квартиры из одного статуса в другой требует времени, которое не всегда есть.