Старые читатели канала знают, что я всегда выступаю за официальную аренду. Но как тогда можно объяснить заголовок статьи? Почему я считаю, что регистрация в качестве самозанятого является грубейшей ошибкой в начале арендного бизнеса?
Во-первых, надо разделять понятие самозанятого и налога на профессиональный доход (НПД). Это две разные вещи. Почему многие их отождествляют? Я не знаю.
Во-вторых, самозанятый не может выбирать режим налогообложения. Он может применять только НПД. А если собственник квартиры регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), то он может выбрать любой режим налогообложения, в том числе и НПД. То есть ИП может менять режим налогообложения, а самозанятый — не может.
И что получается? А в итоге получается, что, зарегистрировавшись в качестве самозанятого, собственник сам себя загоняет в рамки.
Вы спросите, а какие рамки есть у самозанятого гражданина? Вот несколько примеров:
1. Самозанятые не могут сдавать апартаменты. Почему? Потому что на НПД это запрещено, а ИП просто поменяет систему налогообложения и продолжит работать.
2. Самозанятые имеют лимит доходов в сумме 2,4 миллиона рублей в год. Получается, что при самозанятости зачастую не получится сдавать квартиру стоимостью даже 200 тысяч рублей в месяц. Почему? Потому что в течение года легко могут быть 13 платежей. А ещё арендные ставки сейчас растут. Как будет соотноситься потолок дохода по НПД с доходом от сдачи квартиры?
3. Если в последующем понадобится масштабировать бизнес, например, выходить на Маркетплейсы, то самозанятые это сделать не смогут, так как у них нет права изменять систему налогообложения, а НПД накладывает массу ограничений.
Получается, что регистрация в качестве самозанятого лишь ставит рамки, не принося никакой пользы. Поэтому, по моему мнению, надо изначально регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Ну а если в последующем с НПД станет невозможно работать, то вы всегда сможете сменить систему налогообложения.
Мне обычно задают два вопроса при регистрации ИП для сдачи квартир.
1. А действительно ли индивидуальный предприниматель может применять НПД?
Ниже представлен скрин личного кабинета индивидуального предпринимателя на сайте ФНС. Работа ИП на НПД ничем не отличается от работы самозанятого на НПД.
2. А что делать с расчётным счётом?
Да, индивидуальные предприниматели, в отличие от самозанятых, не могут использовать обычные счета физических лиц. Нужен счёт для ИП. Есть определённые сложности, так как:
1. Многие банки в России ИП отождествляют с полноценным бизнесом.
2. Корпоративный интернет-банк может не всегда иметь дружественный интерфейс.
3. Часто банки хоронят всё желание сотрудничать бесконечными бюрократическими процедурами.
Если у вас есть вопросы, пишите в комментариях.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 26.12.2023г. — 12,1 тысяч квартир.
P.S.S. На канале вышло продолжение данной публикации, которое вы можете найти здесь: