Разберём основные тенденции 2023 года и аккуратно спрогнозируем 2024 год на пострынке недвижимость.
Каким был 2023 год на пострынке недвижимости?
Больше критик, поэтому склонен давать жёсткие реалистичные прогнозы.
В 2023 году чуть лучше получилось, чем я предполагал. Напомню, мы исходили из того, что особых потрясений не будет, и все индикаторы рынка останутся +/- такими же, как в 2022 году, с динамикой к улучшению.
Однако 2023 год превзошёл даже самые смелые ожидания относительно ярко выраженного интереса к покупке новостроек.
2023-й год превзошёл в цифрах пиковый 2021-й!
Какие это цифры?
1. Цены по сравнению с 2022-м годом выросли на 7 % в Петербурге и на 3 % в области. Данные Росреестра от БнМап.
Понимаю, что эта информация многим неприятна. Некоторые годами ждут снижения, а его всё нет.
Намного ли этот номинальный рост в цифрах больше инфляции?
Если мы допускаем инфляцию выше 15 %, а я допускаю все 20 % по нециклическим товарам и более 30 % по товарам регулярного спроса FMCG, то реальный рост не намного выше инфляции в стране. Напомню, что официальная инфляция порядка 8 %, а на встрече с Набиуллиной депутаты предложили цифру 13 %.
Почему растут цены на новостройки Петербурга?
Причин много, но основные подтверждает в деловых СМИ министр строительства России Ирек Файзуллин. Их три:
1) Рост цен на стройматериалы. Например, арматура подорожала на 30 %, а цемент под 50 %. А это основные «ингредиенты» жилого комплекса.
2) Рост стоимости импортных материалов и издержек на параллельный импорт.
Кто-то возмутится: какие импортные материалы в «человейниках»? Я ему отвечу, что запчасти для импортной строительной техники (другой нет) растут в цене. Также растут издержки на их ввоз через схемы параллельного импорта.
В странах-производителях кранов, тягачей, спецтехники тоже инфляция, поэтому валютные цены выросли более чем на 10 %.
Стоимость доставки через параллельный импорт — это ещё + 30 % к цене.
Обратите внимание, что всё это не зашивается в цены на квартиры. Потому что как мы установили ранее, выросли они номинально — догнали инфляцию.
Всё это преимущественно издержки из маржи застройщиков. А то многие возмущаются, что она слишком высокая 28–35 %.
Никто не хочет специально повышать цены, чтобы заработать дополнительно, потому что постоянный рост цен раздражает потенциальных покупателей, хотя радует инвесторов.
Именно поэтому ведущие застройщики отказались выплачивать банкам 8–11 % комиссии за возможность предлагать льготную ипотеку.
Застройщики, которые согласились с условиями банков, уже объявили о повышении цен на размер комиссии.
Да-да, стремление некоторых чиновников ограничить льготную ипотеку, дорого обходится гражданам.
Комиссию банки вводят из-за недостатка субсидий ипотечной ставки. Чтобы она была не 17 %, а только 8 %, деньги выделяются из бюджета. Последовательно противодействуют этому некоторые «талантливые макроэкономисты».
Вот поэтому кто-то не только заплатит первый взнос не 20 %, как планировал, а уже 30 %, но и заплатит на 10 % больше за квартиру, которую уже присмотрел.
Если вы только присматриваетесь, обращайтесь. Предложим бесплатную подборку. Проведëм персональную экскурсию по объектам. Организуем оптимальную ипотеку. Проконсультируем и выберете.
3) Третья причина, из-за чего растут цены на квартиры, — это рост заработных плат во всех секторах экономики, в том числе и в строительном.
Имеются ввиду не зарплаты менеджеров и «синих воротничков», а простых работяг на стройках.
Парни ушли на фронт, мигранты уехали на родину из-за обвала рубля. Теперь им не так выгодно вкалывать на российских стройках.
Есть Китай, есть Эмираты с более подходящим климатом и валютными зарплатами. Появляются хорошие вакансии в Узбекистане, который стремительно развивается последнее время.
Тем, кто остался, надо платить больше, чтобы работяги не ушли к конкурентам.
Для обоснованного прогноза по рынку недвижимости на 2024 год коротко анализируем основные тенденции 2023 г.
2. Кроме причин роста цен, которые подтвердил министр, есть ещё два важных индикатора, которые идут в связке. Поэтому рассмотрим их вместе.
«Талантливые макроэкономисты», которые борются со льготной ипотекой, договорились до того, что даже «ждуны» поверили, что скоро лавочку ипотеки за государственный счёт закроют, и отправились за покупками.
В результате:
✔️ 2023 год по продажам застройщиков сравнялся с пиковым 2021-м годом.
✔️ С экспозиции вымылись самые интересные планировки и квартиры средней площади. Это самое ходовое предложение, поэтому на них возник повышенный спрос.
В первой части мы установили, почему растут цены на недвижимость в номинальном денежном выражении, несмотря на то, что застройщики специально их не накручивают.
В целях экономии времени не будем сравнивать другие индикаторы 2022-го и 2023-го годов, а коротко закроем прошлый год и перейдем к прогнозам на нынешний 2024-й.
3. Третья и последняя важная тенденция 2023 г. Здесь мы объединим их две:
✔️ Похоже строители Хуснуллина проиграли финансистам Набиуллиной, и «безадресную» льготную ипотеку сворачивают, причём не дожидаясь «дня икс» — 01 июля 2024 года, когда её отменят уже формально.
Ужесточили условия. Что именно и как поменялось в худшую сторону обсуждали в Телеграм-канале.
Но и это ещё не всё. С марта условия для банков, в том числе коэффициент надбавки к рискам ипотеки ухудшатся.
Можно предположить, что по замыслу ЦБ «безадресная» льготная ипотека завершится сама собой как невыгодная для банков задолго до «дня икс» — 01 июля 2024 года.
Неожиданно застройщики оказали противодействие, и сейчас проблемой занимается ФАС.
Можно сказать с уверенностью: «безадресная» льготная ипотека доживает последние месяцы.
✔️ Вопреки прогнозам, застройщики Петербурга торопятся и выводят на рынок новые жилые комплексы.
Казалось бы логичным притормозить, чтобы распродать остатки, но есть и поводы поторопиться:
1) Льготная ипотека всё. Это значит, лучше вывести старты продаж, чтобы в период ажиотажного спроса из-за сворачивания «безадресной» льготной ипотеки наполнить эскроу счета.
2) По новому градплану застройку надо согласовывать с муниципалитетами. Это переделка документации. Вот и ещё один повод поторопиться с выводами новых проектов.
Это были основные глобальные тренды 2023 года, важные для простых покупателей квартир. Теперь переходим к осторожным прогнозам на 2024 год.
2024 год на пострынке недвижимости
Главное ожидание относительно льготной ипотеки я комментировал многократно. Из-за сворачивания «безадресной» льготной ипотеки замедления рынка не случится, потому что:
1. Семейная ипотека и IT ипотека, на которые делают акцент власти, продолжатся и расширятся, а это 30 % от всей льготной ипотеки.
Как же заместить 70 % основного спроса, который генерировала «безадресная» льготная ипотека?
Здесь мнения экспертов разделяются.
«Обвальщики», например, руководитель компании IRNru Олег Репченко и мой сосед по ютубу «математик» считают, что никак не заместить спрос, поэтому прогнозы пессимистические для застройщиков — падение спроса на 40 % — и радостные для покупателей — снижение цен.
2. Я считаю позицию этого лагеря маргинальной и необоснованной и вот почему:
1) «Безадресную» льготную ипотеку заменят новые адресные: арктическая, дальневосточная, сельская.
2) Появится новая категория заёмщиков — семьи ветеранов. Также обсуждается адресная льготная ипотека для госслужащих и сотрудников госкорпораций. И есть люди, связанные с оборонкой, у которых появились крупные деньги как раз благодаря нынешней ситуации. Куда они их «понесут»?
Суммарно это большой объëм новых покупателей недвижимости, которые заместят уходящий спрос от заёмщиков по «безадресной» льготной ипотеке.
Для этого важно:
2.1 чтобы новых льготников утвердили;
2.2 чтобы ветераны вернулись домой с фронта.
Понятно, что это не железобетонная гарантия, поэтому есть 3-й фактор поддержки спроса, который уже набирает мощь.
3) Рассрочки от застройщика вместо ипотеки.
Это старый инструмент, который уступил популярность «безадресной» льготной ипотеке. И вот пришло время не только вспомнить старое, но и обновить рассрочки.
Подробнее рассрочки от застройщиков мы разбираем в Телеграм-канале и считаем цифры.
Приведу пример:
Рассрочка, где от 50 до 75 % стоимости квартиры нужно внести за 3 месяца до завершения строительства дома, то есть через 2–3 года.
Подразумевается, что к этому времени ключевая ставка снизится точно, и обычная рыночная ипотека станет вместо заградительных 17 % приемлемой — в районе 10–12 %. И тогда на остаток можно взять обычную рыночную ипотеку по приемлемой ставке.
Представители лагеря постоянного роста цен тоже убедительно аргументируют позицию:
1) Рынок недвижимости «догонит» инфляция. Это + 20 % к рублëвым ценам.
2) Подорожание на 10 % из-за комиссии, которую застройщики платят банкам за возможность выдавать льготную ипотеку. А по «славной» российской традиции все дополнительные издержки застройщиков зашиваются в цены на квартиры.
За нейтральную модель — умеренный рост сектора «Строительство и недвижимость» говорят следующие аргументы:
1. Более 10 млн людей работает в строительном секторе. Государству важна стабильность. Для этого нужно, чтобы сотрудники зарабатывали. Поэтому застройщикам должно быть интересно работать.
При обвале и даже сильной коррекции рынка так не получится. Поэтому государство будет поддерживать строительный сектор.
2. Застройщики платят до 30 % налогов в бюджеты крупных городов. Поэтому деньги остаются в финансовой системе страны.
Не будем забывать, что застройщики производят единственный российский дорогой товар повышенного спроса, который ориентирован на внутреннего потребителя.
То есть кроме недвижимости у нас ничего не строится и не производится для нужд населения. Второй мощный сектор — это ОПК, третий — сырьевые компании.
У строителей уникальная позиция в экономике.
Почему же тогда государство дало добро на сворачивание ключевой меры поддержки — «безадресной» льготной ипотеки?
То есть когда воспользоваться государственной субсидией ипотечной ставки может любой желающий, который хотя бы минимально соответствует требованиям банков.
Одна из причин — необходимость поддержки новых приоритетных ипотечных программ: дальневосточной, арктической, сельской ипотеки, а также ипотеки на строительство частного дома.
Для этого переключают внимание граждан с обычной «безадресной» льготной ипотеки, которая прекращает существование.
Пожалуй, приоритетная задача государства не в том, чтобы граждане инвестировали в недвижимость и богатели, а в поддержке строительного сектора экономики, определённых территорий и видов человеческой деятельности.
Например, ипотека на ИЖС косвенно способствует росту рождаемости. Дальневосточная и арктическая ипотеки содействуют развитию регионов, а сельская — сельской местности.
Вы можете придерживаться любой из крайних позиций: обвал или рост. Однако предупреждаю, что обвальщики годами ждут распродаж, а сторонники постоянного роста цен на недвижимость забывают, что периоды сильной коррекции были и в кризис 2008–2009 годов, и в кризис 2014–2015 годов.
Ничего нельзя исключать. Поэтому предлагаю рассматривать как базовый средний вариант умеренного роста цен в качестве коррекции на инфляцию.
Причём возможна парадоксальная ситуация. Если ЦБ удастся обуздать инфляцию, снизится ключевая ставка, и это подтолкнёт цены на недвижимость вверх.
Это был мой традиционный прогноз по рынку недвижимости за год.
Жду ваше мнение в комментариях
Также приглашаю вас подписаться на авторский Телеграм-канал, где больше интересного. Например, в первом закреплённом комментарии делюсь методикой объективного выбора недвижимости на основе цифр, фактов и доказательств: https://t.me/belikrealtylive
С уважением, Леонид Белик, независимый эксперт по недвижимости г. Санкт-Петербург. Все контакты и соцсети автора
