ЧТО ТАКОЕ «ЭЛИТНЫЙ ДОМ»?
#классификация
Ответ кажется очевидным ровно до того момента, пока не соберешься четко, под запись на него ответить.
Готовясь к завтрашней записи подкаста для дружественного канала, решил, что поделиться ответом здесь будет не лишним.
Исхожу из того, что элитная жилая недвижимость должна удовлетворять трем критериям:
▪️Местоположение (место, место и еще раз место).
▪️ «Продуктовые» характеристики дома: качество строительства и отделки МОПов, квартирография, подземный паркинг должного уровня и размера, высота потолков, кол-во квартир на этаже, инженерия etc.
▪️Качественно работающая УК
❗️Цена - это производная от упомянутых выше трех пунктов.
Единой методологии, принятой профессиональным сообществом, к сожалению, не существует.
Наиболее мне близкий, подход коллег из NF Group - разделение элитной недвижимости на два класса «делюкс» и «премиум», который вполне применим к рынку новостроек и относительно недавно сданных в эксплуатацию комплексов (см. таблицу с критериями ниже).
Со своей стороны, для удобства анализа, выделяю еще один класс - «бизнес-премиум», в который входят дома, не дотягивающие до «премиум», но существенно выше по уровню, чем бизнес-класс. Недочеты таких комплексов, как правило - это местоположение, квартирография, недостаточное кол-во мест в паркинге, количество квартир на этаже.
Для анализа вторичного рынка, где порой сложно верифицировать «делюкс» с 10 или 15 стажем, в собственном анализе использую разделение на «А» и «B» класс. Категорически не хватает времени присвоить каждому дому в выборке из 110 анализируемых комплексов соответствующий класс, даже в категории «А», учитывая наличие там трех подклассов «А», «АА», «ААА». Пока сделал (еще год назад) только для Замоскворечья.
Почему так важна грамотная классификация, стоит ли так заморачиваться?
Это удобный инструмент сравнения разных объектов и помогает в ценообразовании как при покупке, так и при продаже. Иногда покупатели и продавцы сопоставляют несравнимое. Например, - Садовые Кварталы с Лаврушинским, а Космо 4/22 - с Русскими Сезонами и так далее.
