Начало года считается благоприятным периодом для покупки квартиры. В это время на рынке активно появляются новые и ранее непроданные девелоперами объекты недвижимости, открываются дополнительные ипотечные программы и специальные предложения от застройщиков.
Тем не менее привычной активности среди покупателей по итогам первого квартала 2025-го не наблюдается. Разве что в Москве эксперты фиксируют рост числа сделок относительно прошлогодних показателей. Тогда как в Северной столице продажи упали до минимума.
Основной преградой для приобретателей жилья в новостройках с прошлого года остаются высокие ипотечные ставки. Однако ситуация меняется. С февраля-марта крупные банки приступили к снижению процентов по ипотечным кредитам. В начале апреля ставки уменьшились с 28 до 25%. По оценкам финансовых аналитиков, в текущем году они могут достигнуть 20%. Вырастет ли на этом фоне спрос на жилье и как отразится на ценах? Об этом ниже.
Откуда ветер дует
Ситуация со спросом на квартиры в новостройках сегодня развивается неоднозначно. Это особенно хорошо видно на примере двух столиц. По данным NSP, за минувшие три месяца в моем родном Петербурге и Ленобласти заключено около 15 тыс. сделок – худший результат за последнее десятилетие. Несмотря на это, цены относительно аналогичного периода прошлого года выросли от 9% в спальных райнах до 33% в центре города.
В Москве спрос, напротив, идет вверх. По оценкам IRN, за один лишь февраль покупатели заключили свыше 7,7 тыс. договоров долевого участия. Рост относительно февраля 2024-го составил 1,6 раза. Казалось бы, при текущих банковских ставках привлекательность новостроек среди заемщиков должна была снизиться, а цены – скорректироваться в сторону занижения.
Но ничего подобного не случилось и парадокса здесь нет. Уровень цен на первичном рынке жилья целиком держится на льготных ипотечных программах. По данным ЦБ, на ипотеку с господдержкой ныне приходится 87% кредитования, а конкретно на семейную ипотеку – 76%. Убери этот кирпичик из конструкции, и цены обвалятся. Однако государство таких намерений пока не вынашивает.
Тем временем снижение спроса на ипотечное жилье в большинстве регионов очевидно вынуждает банки наряду с процентами по депозитам снижать ставки по жилищным кредитам. За счет этого они немного теряют в марже, зато расширяют круг заемщиков – привлекают тех, кому льготные программы недоступны.
В начале апреля Сбер и ВТБ во второй раз за эту весну снизили ставки по рыночным ипотечным программам на 1,1–2,5%. Тем самым они вернули ипотечные условия к уровню октября-ноября, когда ЦБ повысил ключевую ставку до рекордной отметки 21%. Понятно, что с учетом конкуренции на рынке кредитования их примеру вскоре последуют другие. В частности, Альфа-Банк и Транскапиталбанк уже начали это делать.
Но до какой отметки крупные кредитные организации способны снизить ипотечную планку?
Мы за ценой не постоим
Пределы возможностей банков во многом определяет ставка ЦБ. Пока регулятор держит ее на уровне 21%.
На прошедшем в начале апреля заседании комитетов Госдумы председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что совет директоров пока не настроен к решительному снижению ключевой ставки. «Более того, на столе все еще повышение ставки, если – как это было в прошлом году – реализуются инфляционные риски», – сказала она.
Да, ставки по кредитам и депозитам для россиян уже снижаются, отметила глава Центробанка. Однако сегодняшняя ситуация – не предвестник и не повод для снижения ключевика, а всего лишь «естественная реакция рынка» на ослабление инфляционных опасений. «Конечно, нам всем хотелось бы, чтобы ставки снижались быстрее. Но наивно полагать, что ключевая ставка – это волшебная палочка. Если снизить ставку, не обращая внимания на высокую инфляцию, последствия будут печальными – в виде нового взлета цен, еще более значительного роста рыночных ставок», – заявила Набиуллина.
По ее словам, среднегодовая ключевая ставка в 2025-м прогнозируется в диапазоне 19-22%. Это значит, что банки едва ли опустят кредитные ставки ниже 20%. Преодоление такого порога более вероятно в следующем году. К аналогичному выводу склоняются аналитики IRN. В 2026-м мы можем увидеть предложения по ипотеке на уровне 18 и даже 15%, полагают эксперты. Но это все еще не тот показатель, на который рассчитывает покупатель. В особенности, при текущей стоимости жилой недвижимости.
Возможности потенциальных заемщиков, не имеющих доступа к семейной ипотеке, останутся ограниченными. Следовательно, значительного роста спроса на ипотеку раньше 2026 года не последует. Как и снижения цен.
Напротив, более вероятно дальнейшее удорожание первичных квартир с учетом роста стоимости стройматериалов и рабочей силы. В Москве к этому добавляется ужесточение требований относительно метража жилых помещений: со второго полугодия 2024-го в столице нельзя строить квартиры площадью менее 28 м². Это значит, что все последующие ЖК обойдутся застройщикам и, следовательно, покупателям дороже.
Кроме того, финансовое положение большинства девелоперов ухудшается. О причинах я подробно писал в этой статье. Как следствие, рынок на фоне невысокого спроса и ограниченных возможностей застройщиков будет стагнировать и прирастать новыми комплексами менее активно. А цены в силу ограниченности предложения продолжат расти.
На этом пока всё, друзья. Подписывайтесь на канал, пишите комментарии. И до новых встреч!