Уходящий 2024 год оказался переломным для российского рынка жилой недвижимости. Высокая ключевая ставка вместе с отменой льготной ипотеки значительно снизила объемы ипотечного кредитования. Это привело к двукратному падению продаж жилья и росту процентов по проектным кредитам для застройщиков. При этом строительство жилья в России, по оценкам «Дом.РФ», сегодня на 98% ведется за счет проектного финансирования. Деньги покупателей квартир лежат на эскроу-счетах по три-четыре года и недосягаемы для строительных компаний до момента ввода ЖК в эксплуатацию.
Вынужденные сегодня кредитоваться в банках по высоким ставкам застройщики испытывают небывалые финансовые трудности. Что, в свою очередь, сказывается, на затягивании сроков строительства и грозит им дополнительными издержками в виде штрафов от недовольных дольщиков.
Помочь девелоперам избежать серии банкротств государство решило за счет покупателей квартир. Для чего этой весной ввело мораторий на любые взыскания с застройщиков.
Миллионы граждан оказались в подвешенном состоянии. Строительство растягивается на неопределенные сроки. Траты на аренду чужих помещений в ожидании собственных бьют по карману. Вложенные средства осели на эскроу мертвым грузом, обесцениваются по мере разгона инфляции и не подлежат возврату до конца моратория, если застройщик не находится в стадии банкротства. А потребовать через суд у строителей компенсацию не дают.
Срок моратория истекает 31 декабря. Но с учетом непростой экономической ситуации может быть продлен или в ближайшие месяцы запущен заново. Мало того, уже в ноябре Минстрой выступил с предложением ввести новый мораторий – на банкротство застройщиков до конца 2025 года. Если инициатива получит одобрение, деньги дольщиков многих проектов пролежат без дела еще как минимум год. Тем временем личные траты на съем жилья и подорожающий к моменту запуска ЖК ремонт вырастут до колоссальных размеров.
Как изменится рынок девелопмента в следующем году? Что станет с «первичкой»? И чего ожидать приобретателям жилья в новостройках – читайте ниже.
Что с девелоперами?
Банкротство строительной компании возможно в двух случаях. Первый – когда масса квартир в ЖК к моменту ввода в эксплуатацию не распродана. На эскроу-счетах скоплено мало денег для погашения долга застройщика перед банком. Второй вариант наступает еще в период строительства, когда компании оказывается нечем обслуживать текущие долги перед банками. На фоне повышения кредитных ставок до рекордных значений и такого же рекордного падения объемов продаж после отмены льготной ипотеки риски финансовых крахов среди девелоперов в 2024-м явно выросли.
По оценкам агентства недвижимости «НДВ-Групп», сегодня в непростом положении находятся больше половины застройщиков. Преимущественно тех, кто сконцентрировал работу с субсидированными программами кредитования. В своих финансовых моделях на вторую половину года многие девелоперы не учли и едва ли могли учесть стремительный рост ключевой ставки. В нынешних условиях профит от субсидирования сходит на нет. Притом, что шансы отбить растущие траты уменьшаются. Спрос на новостройки в ряде регионов России упал в среднем на 50% и продолжит падение. Поскольку цены на «первичку» тем временем не снижаются, а ситуация с недоступностью ипотеки только усугубляется. Для застройщиков столь непростое положение подогревается дополнительными расходами в связи с удорожанием строительных материалов и труда на фоне оттока дешевой рабочей силы.
С другой стороны, за время действия массовой программы льготной ипотеки и роста цен многие застройщики сформировали финансовые подушки безопасности по крайней мере на один-два года вперед. К тому же в преддверии упразднения льготной ипотеки в стране наблюдался бум на покупку жилья в новостройках. В результате распроданность лотов в текущих проектах ЖК оказалась высокой.
Тем не менее Минстрой неслучайно под конец года забил тревогу и выступил с пакетом возможных мер по спасению представителей строительной отрасли от серии банкротств.
В качестве наиболее действенного шага министерство рассматривает наложение прямого моратория на банкротства застройщиков до конца 2025 года. За этот период снижать уровень закредитованности компаний планируют за счет возмещения части затрат по кредитам.
Уберечь девелоперов от преждевременной несостоятельности под силу и банкам. Кредитные организации заинтересованы в завершении строительных проектов, и скорее всего, пойдут на уступки застройщикам в виде рефинансирования или оформления нового кредитования с господдержкой.
С моей точки зрения, массовых банкротств в предстоящем году не предвидится. Разве что рынок покинут наиболее слабые в материальном отношении игроки. Счет таковых пойдет на единицы – максимум на дясяток-другой. По данным «Строительной газеты», всего в стране пока работают почти 2,5 тысячи застройщиков.
Положением наиболее уязвимых компаний наверняка воспользуются федеральные и более разветвленные региональные структуры. Поглощение крупной рыбой более мелких и интенсивная монополизация отрасли – характерные явления в период усиления кризиса. Уже сегодня 10 топовых застройщиков – ГК «Самолет», ПИК, ЛСР и прочие – возводит 23 млн м² жилья, что составляет без малого пятую часть общего объема текущего строительства. Патовая ситуация на рынке недвижимости коснется их в меньшей степени. Хотя в силу падения продаж намечаются сокращения штатов. На этой неделе тг-канал SHOT написал, что вышеупомянутый «Самолет» уже приступил к увольнениям и до конца года намерен сократить около двух тысяч человек. Схожие процессы, уверен, стартуют и в других строительных холдингах.
Что с дольщиками?
Если за представителей строительного бизнеса заступятся государство и банки, то за дольщиков заступиться некому. Процесс перекладывания на них бремени непростого положения застройщиков начался еще в 2020 году. Тогда, в разгар пандемии, власти ввели первый мораторий на взыскания штрафов и неустоек с девелоперов в качестве антикризисной поддержки отрасли. Затем подобный механизм запустили весной 2022 года и отменили только летом 2023-го. 22 марта 2024-го правительство выступило с очередным постановлением о введении моратория. С этого периода и до 31 декабря участники долевого строительства не могут взыскать компенсации со строительных компаний за просрочку строительства. А размер процентов со штрафов и пеней, предъявленных до 22 марта, исчисляется по ключевой ставке на уровне 7,5%. Инициаторы моратория понимают, что взыскание по нынешней ставке – каким оно и должны быть – ведет к катастрофическим убыткам для девелоперов и спровоцирует ту самую волну банкротств.
В результате убытки терпят граждане. Вынужденную аренду жилья за время растянувшегося возведения ЖК людям никто не оплатит. Не говоря уже о том, что за время простоя на фоне удорожания отделочных материалов, сантехники и услуг рабочих будущий ремонт в приобретенных квартирах выльется в астрономические для рядовых граждан суммы.
Тем временем, как пишет РИА Новости, Минстрой в числе других мер по спасению застройщиков сегодня рассматривает вариант продления либо повторного принятия указанного моратория. Такой исход логичен. Ведь в случае снятия нынешнего моратория в суды хлынет поток исков от недовольных дольщиков. Рассчитываться с ними сейчас застройщикам крайне обременительно.
Если мораторий на штрафы продлят и добавят к нему второй – на банкротство застройщиков до конца 2025 года, покупателям квартир придется еще тяжелее. При таком варианте они лишаются возможности ускорить строительство на основании банкротства первого застройщика и передачи стройки новому. И заодно теряют все основания для возвращения денег с эскроу-счетов. Потому что до окончания срока депонирования таких оснований два: нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия и его банкротство.
Несложно представить ситуацию: что-либо взыскивать с застройщика временно запрещено – формально он не нарушает обязательств по ДДУ. Банкротить тоже нельзя. Даже если девелопер фактически несостоятелен, не может далее обслуживать свои долги и продолжать стройку. Следовательно, период ожидания для собственников квартир растягивается еще минимум на год.
Получается заколдованный круг. Проектное финансирование, призванное стимулировать застройщиков быстрее сдавать объекты и получать свои деньги с экроу-счетов, сегодня выступает камнем преткновения. Поскольку в отсутствии денег здесь и сейчас возводить новые объекты проблематично. Однако и отказываться от механизма эскроу нельзя. Это прямой путь к возвращению эпохи недостроев и обманутых дольщиков.
Очевидным представляется одно: продажи «первички» в 2025 году закономерно упадут до минимума. Тогда как вторичное жилье существенно нарастит спрос и на этом фоне, вероятно, еще подорожает. Заходить сегодня в проекты новых ЖК крайне не рекомендуется. А если вы уже рассматриваете покупку вторичной квартиры, советую не откладывать это решение. На этом всё, друзья. Подписывайтесь на канал, пишите комментарии. И до новых встреч!