Регистрация права собственности в ЕГРН не всегда гарантирует безопасность сделки. Даже после оформления квартиры покупатель может лишиться жилья по решению суда, если будут выявлены нарушения. Яркий пример — история известной певицы, которая продала московскую квартиру под давлением мошенников, а затем оспорила сделку в суде. Однако дело не в статусе продавца, а в обстоятельствах сделки. Разберем, какие квартиры находятся в зоне риска и на что обращают внимание суды.
Пример 1: Омск — продажа под давлением и заниженная цена
Ситуация:
Женщина получила телефонный звонок с угрозами о возможной потере квартиры. В панике она через риелторов оформила продажу жилья за 2,5 млн рублей, хотя его рыночная стоимость составляла 6,5 млн рублей. Деньги она передала курьеру, но позже поняла, что стала жертвой мошенников.
Судебное решение:
Суд установил, что:
- квартира была единственным жильем продавца;
- цена была занижена более чем в 2 раза без объективных причин;
- воля продавца на сделку не была добровольной.
На основании ст. 178 и 179 ГК РФ (сделки, совершенные под влиянием заблуждения или обмана), суд признал договор купли-продажи недействительным и вернул квартиру истице
Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка может быть оспорена, если сторона действовала под влиянием заблуждения, существенно искажающего ее представление о сделке. В данном случае продавец не осознавала реальных последствий из-за психологического давления.
Пример 2: Краснодарский край — неадекватная цена и уязвимость продавца
Ситуация:
Пенсионерка продала квартиру за 1,3 млн рублей при рыночной стоимости 3,3 млн рублей. Покупатель зарегистрировал право собственности, но позже прокуратура инициировала проверку.
Судебное решение:
Суд аннулировал сделку, указав на:
- необоснованное занижение цены (менее 40% от рыночной стоимости);
- возможное злоупотребление доверием из-за возраста продавца.
Основанием стало нарушение принципа справедливости сделки (ст. 179 ГК РФ) и защита прав социально незащищенного лица (прокуратура Краснодарского края, 08.04.2025).
По ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия или угрозы, а также кабальная сделка (крайне невыгодная для одной из сторон), может быть признана недействительной. Суды особенно строго оценивают сделки с пожилыми и недееспособными гражданами.
Пример 3: Москва — фиктивная сделка с единственным жильем
Ситуация:
Мужчина оформил продажу квартиры, но остался проживать в ней, утверждая, что не понимал последствий сделки. Покупатель подал иск о выселении, но суд встал на сторону продавца.
Судебное решение:
Суд установил, что:
- продавец не имел альтернативного жилья;
- сделка носила признаки мнимой (ст. 170 ГК РФ) — формальная передача прав без реального расчета.
Квартира была возвращена продавцу, а договор признан ничтожным
Вывод: когда покупатель может потерять квартиру?
1. Заниженная цена без оснований – если стоимость ниже рыночной на 40% и более, суд может усмотреть злоупотребление.
2. Давление на продавца – угрозы, обман, введение в заблуждение (ст. 178, 179 ГК РФ).
3. Сделки с уязвимыми категориями – пенсионеры, инвалиды, люди в тяжелой жизненной ситуации.
4. Фиктивные сделки– отсутствие реального перехода прав или денежных расчетов (ст. 170 ГК РФ).
Рекомендации покупателям:
- Проверять историю квартиры и дееспособность продавца.
- Избегать сделок с подозрительно низкой ценой.
- Фиксировать переговоры и передачу денег (расписки, банковские переводы).
Суды все чаще встают на сторону пострадавших продавцов, особенно если есть признаки мошенничества или неравноправных условий. Покупка квартиры — рискованная сделка, и только тщательная проверка снижает шансы на ее оспаривание.
Возникли вопросы по оспариванию сделок с недвижимостью ? При необходимости можете получить у меня подробную консультацию по защите своих прав.
Также читайте полезные статьи:
-Как проверить квартиру, которую продавец получил в наследство по закону?
-Почему завещанная квартира может достаться государству и как этого избежать
-Банкротство и раздел имущества: как суд забрал собственность жены