Местоположение жилого комплекса однозначно даёт ему несколько очков форы по сравнению с похожими проектами, реализованными в менее выигрышных местах. Именно к такому выводу пришёл руководитель офиса «Vysotsky Estate Фили — Можайский» Сергей Макаров, изучив локацию. Также он даёт ответы на вопросы: кого травит управляющая компания, почему жители не расстраиваются из-за отсутствия личной школы при комплексе и как жильцы усомнились в честности голосования за местную УК.
Об объекте
Ещё в конце 90-х годов в московской мэрии задумались об обновлении устаревающего жилого фонда столицы. Так, в мае 1999 года был заключен договор на реконструкцию четырёх кварталов и посёлка Рублёво района Кунцево.
В 2003 году по распоряжению правительства Москвы количество кварталов под реконструкцию увеличилось до семи. Была принята программа, по которой предполагалось заменить весь 5-этажный, ветхий и аварийный фонд первого периода индустриального домостроения.
В 2008 году группа компаний «ПИК» приобрела 100% акций ЗАО «Монетчик», который был одним из застройщиков района Кунцево. Так компания получила право участия в программе комплексной реконструкции территории.
После этого «ПИК» начала точечную застройку в 7, 18 и 20 кварталах района.
В 2017 года компания получила разрешение на строительство нового жилого комплекса на улице Академика Павлова c одноименным названием.
Локация
Жилой комплекс комфорт-класса «Академика Павлова» возведён в 7 квартале района Кунцево ЗАО Москвы (Западный административный округ).
🗺 На севере комплекс граничит с Рублёвским шоссе;
🗺 на юге — с улицей Оршанская;
🗺 на западе — с улицей Академика Павлова;
🗺 на востоке — с лесопарковой зоной.
Транспорт
Комплекс располагает хорошей транспортной доступностью.
Ближайшая станция метро — «Молодёжная» (тёмно-синяя ветка) — находится на расстоянии 1 км. Дорога занимает 12 минут. Чуть дольше идти до станции «Крылатское» (тёмно-синяя ветка) — 15 минут.
Ближайшая остановка общественного транспорта находится прямо напротив ЖК. Отсюда на автобусе можно доехать до улицы Кастанаевской, «Филёвской поймы», Барвихи, Николиной горы, Мякинино парка, станций метро «Молодёжная», «Крылатское», «Строгино».
Автомобильная логистика тоже удобная.
Рядом с комплексом — выезд на Рублевское шоссе:
🚗 до съезда на ТТК (Третье транспортное кольцо) в районе Кутузовского проспекта время в пути составит около 15 минут без пробок;
🚗 до «Москва-Сити» можно доехать по Звенигородскому шоссе или Кутузовскому проспекту за 19-23 минуты;
🚗 до центра города (Манежная площадь) — около 23 минут по свободным дорогам;
🚗 до МКАД — 9 минут по свободным дорогам Рублёвского шоссе;
🚗 до аэропорта Внуково — 33 минуты без пробок;
🚗 до аэропорта Шереметьево — 40 минут по платной дороге.
Кроме того, недалеко от комплекса проходит СЗХ (Северо-Западная хорда). Это магистраль длиной 83 км, которая идёт от Сколковского до Ярославского шоссе и связывает Западный, Северо-Западный, Северный и Северо-Восточный округа Москвы.
Инфраструктура
Кунцево, в котором находится ЖК «Академика Павлова», — обжитой и развитый район. В нём есть вся необходимая социальная и коммерческая инфраструктура.
В самом комплексе работают все необходимые магазины и точки услуг: сетевой продуктовый магазин, кофейня, салоны красоты, пекарня, барбершоп, аптеки, несколько пунктов выдачи, супермаркеты напитков. После сдачи нового корпуса 56 количество заведений должно увеличиться.
Своей социальной инфраструктуры проектом не предусмотрено — расчёт на районные школы и детсады.
При этом на территории ЖК открыт частный детский сад Smile Fish. Стоимость пребывания полного дня — от 39 000 рублей в месяц.
В пешей доступности расположены государственные детские сады №46, 1007 и 1293 и частные — «Монтессори Радуга» (от 55 000 рублей в месяц), «Монтессори Грата» (от 68 000 рублей) и «Самокат».
С жилым комплексом граничат два корпуса школы №1293 с углубленным изучением английского и дипломатическая кадетская школа ПМКК. Они входят в топ-170 рейтинга лучших школ Москвы 2023-2024 годов.
Рядом с ЖК находится Колледж физической культуры и спорта «Спарта», где можно обучаться по программе «Школа России».
В 10 минутах пешком расположена частная школа «Олимп-Плюс».
Примерно в 20 минутах ходьбы находятся школы №64 (топ-400) и №887 (топ-170).
До Московского авиационного института идти ещё ближе — примерно 15 минут.
Ближайшая детская поликлиника №130 (филиал 3) граничит с южной территорией ЖК. С западной стороны — центральная клиническая больница МВД России и Московский клинический научный центр. В принципе, в Кунцево достаточно поликлиник и больниц, даже если не считать частные медицинские центры.
В районе находится и крупный торговый центр «Кунцево Плаза» с множеством кафе и ресторанов, магазинов и точек сферы услуг, включая премиальный фитнес-центр, кинотеатр, боулинг и детский центр.
За 10-15 минут на автомобиле можно доехать до Суворовского парка, парка «Крылатские холмы», Москворецкого дендропарка. Там же Москва-река, Гребной канал, Крылатские пруды и большое количество мест для прогулок и занятий спортом на свежем воздухе.
Особого внимания заслуживает серьёзная спортивная инфраструктура:
🥅 «Баскет Холл»,
🥅 теннисные корты,
🥅 велотрек с трассой почти 14 км,
🥅 комплекс для стрельбы из лука,
🥅 горнолыжный спуск,
🥅 всесезонный гольф-клуб.
Территория и МОПы
ЖК «Академика Павлова» — это 7 корпусов из 14 домов переменной высотности от 6 до 33 этажей.
Комплекс возведён по монолитно-панельной технологии. Это значит, что монолитный каркас домов оснащён 3-слойными сэндвич-панелями, изготовленными на заводе. Их привозят на строительную площадку уже облицованными керамической плиткой и с готовым остеклением. Такая технология позволяет существенно сократить сроки по возведению здания и издержки на контроль качества.
Отмечу, что такая 3-слойная система толщиной в 47 см, состоящая из железобетона, утеплителя и декоративной облицовки, обеспечивает хорошую тепло- и звукоизоляцию. Традиционные стены из строительных блоков этого дать не могут.
Технология позволила присвоить корпусам высочайший класс энергоэффективности — А и А+. При таких показателях дома экономят от 50 до 60% ресурсов. При этом класс А+, как правило, характерен для современных новостроек статуса «премиум», «люкс» и «бизнес».
Комплекс «Академика Павлова» — это дома серии «СЭМ-2» (суперэффективный монолит), разработанной группой проектировщиков ГК «ПИК». В этой серии стояки инженерных коммуникаций в квартирах расположены у стены, смежной с межквартирным коридором. Поэтому работники управляющей компании, имея доступ к коммуникациям и счётчикам со стороны мест общего пользования, могут проводить ремонт, даже если собственников дома нет.
Серия «СЭМ-2» возводится в проектах класса «стандарт» и «комфорт». Главное отличие — обязательный подземный паркинг в «комфорте» (в «стандарте» — опционально) и высота потолков. Так, в «Академика Павлова» она составляет 2,68 метра, что всё-таки приближает комплекс к «стандарту».
В секциях комплекса, в зависимости от этажности и количества квартир, установлены от одного до трёх лифтов Otis грузоподъёмностью от 630 до 1000 кг. Лифты спускаются на подземную парковку.
Балконов и лоджий нет.
Под внешние блоки кондиционеров установлены корзины.
На территории комплекса организованы контейнерные площадки для мусора.
В комплексе спроектированы сквозные подъезды с выходом во двор и на уличную сторону дома. Вход выполнен на уровне земли — нет ступеней и пандусов.
Входные группы с высокими потолками и панорамными окнами.
Первые этажи традиционно отданы под коммерческие помещения, но здесь есть и квартиры.
В каждом доме есть зоны для хранения колясок и велосипедов.
Глядя на корпуса I очереди, замечаешь визуальное сходство с соседним ЖК «Вандер парк» (обзор на этот комплекс можно почитать здесь), который тоже строила компания «ПИК».
На определённом уровне среднеэтажные и высотные корпуса визуально смещаются вбок. В остальном — это стандартный проект застройщика.
Если говорить о благоустройстве внутренней территории, то это уже ставшая привычной авторская концепция «ПИК-Стандарт». Она включает в себя:
🌃 квартальную застройку,
🌃 закрытые дворы-парки с зонированием,
🌃 системы безопасности с видеонаблюдением.
На внутренней территории комплекса размещены игровые площадки с прорезиненным покрытием, воркаут-зоны, спортплощадки и лаунж-зоны.
Для жителей комплекса компания «ПИК» организовывает бесплатные тренировки по фитнесу, бегу, йоге и др. Тренировки проходят раз в три дня во дворе ЖК, в ближайших парках или онлайн. Следить за расписанием и записаться можно через Телеграм.
На внутреннюю территорию ЖК жители попадают из подъезда или через калитку по магнитному ключу.
Установлены смарт-домофоны с системой распознавания лиц — для жителей двери откроются автоматически. А увидеть, кто пришёл в гости, и открыть дверь можно через специальное мобильное приложение с телефона.
В домах и во дворе установлены камеры видеонаблюдения. Охрана на момент написания обзора была только в Академика Павлова 40. Остальные корпуса не голосовали за эту услугу на общем собрании собственников.
Паркинг и кладовки
В жилом комплексе построены 2-уровневый и 1-уровневый паркинги. Всего предусмотрено 1367 подземных машиномест.
Стоимость машиномест у застройщика колеблется от 1,677 млн рублей за 13,5 м² до 4,251 млн рублей за 27,6 м². Количество ограничено.
Стоимость на вторичном рынке начинается от 1,35 млн рублей за 14,8 м². Семейное место на две машины — от 2,87 млн рублей.
Стоимость аренды за место от 13,5 м² — от 9 000 р/м. За семейное — от 13 000 р/м.
Объявлений и на продажу, и на аренду хватает.
Огороженная дворовая территория у каждого корпуса своя. Между корпусами — проезжая часть с гостевой парковкой для временной стоянки машин. Правда мест явно недостаточно для комплекса.
В комплексе предусмотрены 860 кладовок площадью от 3 до 10 м². Однако на момент написания обзора предложений о продаже или сдаче в аренду не было.
Управляющая компания
Как это сейчас происходит в большинстве случаев, при приёмке квартир покупателям сразу предлагали заполнить лист голосования общего собрания собственников жилья с выбором управляющей компании, стоимостью обслуживания и прочего. В итоге организацией, ответственной за управление домами, стала «ПИК-Комфорт».
Но часть жильцов усомнилась в честности голосования и утверждает, что листы в протоколе были поддельными.
Сначала инициативная группа собрала ОСС (общее собрание собственников). По результатам было решено назначить управляющей компанией УК «Розенталь». Но «ПИК-Комфорт», не согласный с решением, обратился в суд. Тем не менее, дело выиграли жильцы.
После этого, в апреле 2023 года, своим решением суд удовлетворил два исковых заявления от домов Академика Павлова №28 и №40 о признании несостоявшимися ОСС, проводимых «ПИК-Комфорт». Управляющая компания обжаловала решение апелляционной жалобой, которая на момент написания обзора ещё рассматривается.
При этом около 50 жильцов 28 дома в мае 2023 обратились в суд с иском к «ПИК-Комфорт» о возмещении переплат по неутверждённым тарифам.
Это дело тоже пока находится на рассмотрении. 8 декабря 2023 года иск был частично удовлетворён.
Пока идут разбирательства, часть территории Академика Павлова 28 была передана в муниципалитет, и с 16 июня 2023 года её обслуживает «Жилищник».
Сейчас в «ПИК-Комфорт» стоимость услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту в ЖК составляет 61,09 рублей за м² с жилых помещений и кладовок и 82,22 рублей за м² с машиномест. Стоимость охраны — 11,66 р/м².
Дополнительно по факту потребления оплачиваются холодное водоснабжение, водоотведение, тепловая энергия и электроэнергия.
Соседи и виды из окна
Отмечу, что переселенцы в ЖК «Академика Павлова» не переехали. Жителям снесённых 5-этажек взамен были предоставлены квартиры на улице Ярцевская.
Ещё один момент, на который я обращу внимание, — это близость некоторых корпусов к соседним домам. Например, одна часть корпуса 28 практически заглядывает в окна 19-этажного дома Академика Павлова 24, а другая — в окна 14-этажного дома Академика Павлова 26. Корпус 38 выходит на окна 14-этажного дома Академика Павлова 40к2.
Квартиры, планировки и цены
Всего в жилом комплексе «Академика Павлова» 2807 квартир — от студий до 4-комнатных.
Площади студий в ЖК составляют от 19,6 до 27,1 м². Входная зона-коридор варьируется от 3,5 до 4,6 м². Совмещенный санузел с душевой кабиной практически во всех студиях — 2,5 м², однако в самом компактном варианте площадью 19,6 м² он равен 2,8 м². Жилая комната с зоной готовки — от 13,3 до 20,1 м². При этом в студиях площадью более 25 м² предусмотрено сразу два окна.
1-комнатные квартиры в комплексе представлены площадью от 35,5 до 47,8 м². Большая часть из них — правильной квадратной формы, и все они выполнены в евро-формате. Дело в том, что зона готовки запроектирована в самых больших комнатах этих квартир. Получились просторные кухни-гостиные.
Под коридоры отводится от 3,4 до 4,5 м². Площадь совмещенного санузла везде практически одинакова — от 3,5 до 3,9 м². Кухни-гостиные варьируются от 16,9 до 21,7 м², а спальни — от 10,8 до 13,4 м².
Несколько особняком стоит планировка квартиры 47,8 м². Прирост площади произошёл за счёт не очень функционального коридора площадью 8,7 м² и гардеробной комнаты 3,9 м². При этом предусмотрен французский балкон.
2-комнатные квартиры тоже представлены в евро-формате. Доступны линейные и угловые планировки. Но, в любом случае, помимо совмещенного санузла, предусмотрен и гостевой.
Самая компактная «двушка» площадью 49,9 м² — угловая, с четырьмя окнами. Не все 2-комнатные квартиры могут похвастаться этим. В данном случае она ещё и спроектирована верно: зона прихожей не соприкасается со спальнями и ванной комнатой. Это значит, курьеры не застанут врасплох ваших близких, выходящих после душа.
В этом варианте площадью 52,3 м² — три окна, два из которых совмещены с французскими балконами. Кухня-гостиная по сравнению с предыдущей планировкой здесь больше (19 м²), однако спальни меньше — 9,9 и 10,8 м².
У квартиры площадью 58,7 м² угловой формы сразу пять окон, в том числе с двумя французскими балконами. Предусмотрена гардеробная. В целом — это удачная планировка: просторная кухня-гостиная и две спальни по 11,9 м². Единственный минус — оба санузла выходят в коридор.
В этом варианте площадью 62,7 м² проектировщики попытались сделать мастер-спальню. Да, здесь нет полноценной гардеробной, но компактный закуток между санузлом и комнатой можно использовать под эти цели. При этом квартира угловая, имеет пять окон, в том числе три французских балкона.
Самый компактный вариант 3-комнатной квартиры — 61,4 м². Изначально зона кухни (11,9 м²) и гостиной (15,5 м²) объединены. Однако проектировщики, как видно на схеме, допускают вариант разделения комнат. В этом случае площадь кухни останется прежней, а изолированная комната из-за коридора уменьшится до 8,7 м². Тем не менее, с учётом того, что в каждой комнате есть окно (а где-то даже два), для кого-то подобный вариант может оказаться функциональным.
Кстати, застройщик наглядно показывает, что больше площадей — не всегда лучше. Допустим, в квартире 85 м² некоторые спальни компактные, зато при необходимости можно сделать мастер-спальню с небольшим гардеробом в закутке комнаты 12,7 м². А шесть окон, в том числе с тремя французскими балконами, и вместительную кухню-гостиную смело можно отнести к преимуществам.
А вот квартира площадью 99 м² — полноценная 3-комнатная, «распашонка». Самая большая спальня вытянутой формы имеет четыре окна и коридор площадью 18,3 м². Планировочное решение могло быть и поинтереснее.
4-комнатные квартиры представлены в некоторых корпусах комплекса. Но даже в них не больше двух санузлов.
Достаточно функционально выглядит квартира площадью 102,9 м²: шесть окон, три спальни, кухня около 14 м² и самая большая комната площадью 21 м². Есть гардеробная 2,9 м².
Одна из самых больших «четырёшек» — 123,6 квадрата с пятью окнами. Бросается в глаза, что оба санузла находятся в жилой зоне квартиры. Это не даст соблюсти приватность в случае прихода гостей: на пути в гостевой туалет им встретятся три спальни. На входе в квартиру запроектирован гардеробная.
Большая часть корпусов сдавалась в черновой отделке. Чистовой вариант предполагался в корпусе 38 и 56 и включал в себя:
👨🏼🔧 ламинат,
👨🏼🔧 обои под покраску,
👨🏼🔧 натяжной потолок с выводами под светильники,
👨🏼🔧 розетки и выключатели,
👨🏼🔧 плитку и сантехнику в санузле,
👨🏼🔧 подоконники,
👨🏼🔧 плинтусы,
👨🏼🔧 межкомнатные двери.
В декабре 2023 года квартиры в ЖК «Академика Павлова» всё ещё можно было купить у застройщика. В экспозиции оставалось чуть менее сотни предложений. Средняя цена квадратного метра — 446 329 рублей.
На вторичном рынке представлено небольшое количество объявлений о продаже, всего 24. Средняя цена за квадратный метр в рекламе в декабре 2023 года — 487 236 рублей.
Средняя стоимость квадратного метра по фактически проведённым сделкам на вторичном рынке в октябре и ноябре 2023 года составила 405 723 рублей (информация с сайта domclick.ru).
Отзывы покупателей
📣 «Выбрали этот ЖК из-за отличного района с развитой инфраструктурой. Район тихий и очень зелёный, с множеством парков. Удобно, что двор без машин и с безопасными детскими площадками. При этом рядом находятся и школа, и детская поликлиника. До МКАДа — 10 минут на машине. Метро в 5 минутах ходьбы. И нравится, что дорога к нему проходит через парк. В кино и за покупками ходим в соседний торговый центр».
📣 «В целом комплекс неплохой, но есть существенные минусы. Особенно разочаровала плохая шумоизоляция: иногда слышна музыка и разговоры соседей. Также через вентиляционное отверстие на кухне слышен гул установок на верхних этажах. Большая проблема — крысы. Управляющая компания ограничивается раскидываем отравы по паркингу, но это не помогает. Грызуны проникают на любой этаж через вентилируемый фасад. Бывает, что летом они бегают по двору, что неприемлемо».
📣 «Меня качество отделки в нашей квартире в целом приятно удивило. Конечно, были мелкие некритичные недочёты, такие как подтёки краски на стенах и царапины на откосах, да и сантехника могла бы быть получше. Выбрала угловую квартиру с двумя большими окнами и гардеробной. Очень радует наличие двух санузлов — удобно. А вот балкона мне не хватает. До этого во всех моих квартирах он был».
📣 «Жилой комплекс у нас в целом хороший. Оставляет желать лучшего управляющая компания, но, думаю, это ни для кого не новость. Отличная транспортная доступность. До центра очень быстро добираюсь на машине. Во времена сильных снегопадов спокойно спускаюсь в метро. Да, для тех, кто не озадачился покупкой паркинга, бывает сложно припарковаться рядом. Но, опять же, можно арендовать машиноместо. Тут уже каждый сам решает».
Минусы
❌ Нет балконов и лоджий;
❌ маленький гостевой паркинг;
❌ жалобы на УК;
❌ плохая шумоизоляция;
❌ периодические жалобы на грызунов;
❌ низкие потолки;
❌ тесное соседство с другими жилыми застройками.
Плюсы
✅ Закрытый благоустроенный двор, свободный от машин;
✅ есть видовые квартиры;
✅ два санузла в большинстве квартир;
✅ станция метро в пешей доступности;
✅ развитая инфраструктура района;
✅ транспортная доступность на личном транспорте;
✅ детские сады и школы в пешей доступности;
✅ сквозные подъезды на уровне земли;
✅ ЖК расположен в зелёном районе;
✅ зоны для хранения колясок и велосипедов;
✅ паркинг и кладовые.
Резюме
Местоположение жилого комплекса однозначно даёт ему сразу несколько очков форы по сравнению с похожими проектами, реализованными в менее выигрышных местах. Большая площадь озеленения, отсутствие промышленности на территории, развитая социальная инфраструктура, пешая доступность до метро, удобная автомобильная логистика — всё это серьезные аргументы в пользу комплекса.
В остальном — это обычный ЖК комфорт-класса с понятными плюсами и минусами.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
