Друзья, приветствую вас! Сегодня пост про мою любимую недвижимость. Все приведенные тут расчеты реальные, меня попросил посчитать коллега по работе. А все началось с того, что у нас в регионе стартовала арктическая ипотека под 2%.
Люди зашевелились. Кто для себя улучшает жилищные условия, переезжая в более просторную квартиру, кто поумнее и смелее в инвестиционных целях проводят сделки. Для своего коллеги я выбрал что-то среднее. Итак, в чем заключается идея?
Для начала к вводным данным. У коллеги двухкомнатная квартира в панельном доме, метраж 53 метра. Рынок подобную оценивает примерно в 5млн рублей. Долг банку(ипотека) на сегодня примерно 1,8млн рублей. Ежемесячный платеж банку 23т рублей.
Я ему предложил следующий сценарий. Продать эту квартиру и купить примерно в таком же ценовом диапазоне. Дабы оставаться примерно в таких же условиях, не лучше, не хуже. Хотя двигаться можно в любую сторону, к примеру взять квартиру дешевле или наоборот дороже.
В этой спекуляции будут потери, как минимум 3% риэлтерского сбора. Да, у нас берут столько все агентства недвижимости, барыги. А квартир, продающих без агентств, единицы. Ну и всякие пошлины и прочие платежи, в сумме выйдет примерно 170т рублей нужно будет отстегнуть.
Новую квартиру брать с минимальным первоначальным взносом (20%), это 1млн рублей. Сколько останется на руках у коллеги после такого круга? Считаем. 5млн (стоимость продажи старой квартиры)-1,8млн (долг банку)-170т рублей (комиссия сделки) – 1млн (первоначальный взнос), итого примерно 2,03млн рублей. Налог ему платить с прибыли не нужно, квартира у него больше 5 лет в собственности.
Данные по новой ипотеке. Долг банку 4млн рублей под 2% на 20 лет. Ежемесячный платёж 20,2т рублей. Это уже лучше, чем у него было по старой ипотеке, там он платил 23т рублей. Только тут на руках еще есть 2,03млн рублей. Нет, на эти 2млн не нужно покупать новую машину, хоть для многих это будет привлекательная идея.
Эти 2млн можно было бы положить на банковский вклад под 15-16%, мысль в свете последних ставок не дурная. 304к в год или 25к ежемесячно, что с лихвой перекрывает платеж по ипотеке. Но есть одно, НО. Такую ставку не зафиксировать дольше чем на год. А в будущем большая вероятность ставка упадет.
Поэтому лучше будет взять длинные облигации (ОФЗ), ставка будет меньше, но зато она фиксированная на 10+ лет. Сейчас облигацию на 10+ лет можно найти с купонным доходом 12%. А это 243т рублей в год или 20т рублей ежемесячно.
Это самая простая схема, провернув которую уже на следующий месяц все платежи по ипотеке будут покрываться. А ведь тут еще много можно подкрутить. К примеру, взять небольшое завышение, скажем 500т на фоне 5млн это небольшая погрешность, а уже добавит 60т рублей в год.
А кому не нравиться психологически ждать 20лет закрытия ипотеки, не трогайте доход от облигаций, а реинвестируйте его обратно в рынок. И таким образом за 8-9 лет образуется сумма, покрывающая всю ипотеку. Но все же лучше ипотеку не закрывать досрочно, 2% считай бесплатные деньги.
Вот такая очередная сказка, как любят некоторые комментировать на Дзен канале. Жизнь иногда преподносит сюрпризы, возможно, это как раз тот случай. А воспользуется мой коллега этим подарком или нет, это уже его заботы. Я бы воспользовался. Три года назад тоже стоял перед выбором брать ли «клоповник» для деления на студии, тоже сомнительная идея казалась. В итоге все получилось.
На сегодня сказке конец, кто дочитал, тот молодец. Как вам схема, что упустил? Пишите в комментарии ниже. Ставь палец вверх, всем пока!