Добрый день! Рад поделиться своим видением перспектив рынка недвижимости в 2024 году.
Я работаю в сфере операций с недвижимостью уже 15 лет. За это время довелось поработать и в кризис 2008-2009 годов, когда цены на квартиры упали почти вдвое. Пришлось адаптироваться к спаду и помогать клиентам в непростой ситуации. Сейчас я тоже готов подставить плечо и поддержать всех, кто столкнется с трудностями.
На основе обсуждения ведущих экспертов рынка недвижимости, могу спрогнозировать несколько сценариев развития событий в 2024 году.
Первая половина года, вероятно, сложится непросто. В январе-мае нас ждут жесткие финансовые условия. С большой долей уверенности можно прогнозировать сворачивание госпрограммы льготной ипотеки, которая так стимулировала спрос в 2022-2023 годах.
Многие мои клиенты брали кредиты по ставке 6-7% годовых, рассчитывая на долгосрочную перспективу. Я сам таким людям активно рекомендовал воспользоваться уникальным предложением и решить квартирный вопрос раз и навсегда. На первый взнос хватало средств от продажи имеющейся недвижимости, а ежемесячный платеж получался вполне комфортным.
Однако теперь мои подопечные рискуют столкнуться с резким удорожанием кредитов. Ведь без господдержки ставки составят 14% или даже 16-17%. Это колоссальная нагрузка на семейный бюджет!
Я уже вижу, как многие из тех, кто радовался выгодной покупке год назад, начнут задумываться о продаже квартиры. Ведь одно дело платить 25-30 тысяч в месяц, и совсем другое - отдавать банку 50 или даже 60 тысяч ежемесячно. Причем цены на вторичное жилье за это время сильно упали, так что при продаже можно легко остаться в накладе на несколько миллионов рублей.
Да и с новостройками ситуация не лучше. Застройщики, столкнувшиеся с дорогим проектным финансированием и ростом стоимости стройматериалов, вынуждены будут оптимизировать расходы. Чтобы сохранить рентабельность, им придется существенно снизить темпы строительства. А то и вовсе заморозить невыгодные на данный момент проекты.
По моим прогнозам, за первые 6 месяцев 2024 года объем ввода жилья сократится как минимум вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А в некоторых регионах - в 3-4 раза.
Что это значит для цен? С большой долей вероятности их ждет коррекция вниз. Нынешний объем предложения на первичном рынке огромен, так что застройщикам будет сложно всё продать без скидок.
Возьмем для примера новый жилой комплекс в Московской области из 10 домов. При средней стоимости квартиры 6 миллионов, всего это 1,2 миллиарда рублей выручки. Раньше такой объем уходил за пару месяцев - спрос превышал предложение.
Однако теперь и 10 домов не распродать за полгода. Чтобы стимулировать сбыт, придется предоставлять скидки постоянным клиентам, проводить акции с розыгрышами призов, устраивать "черную пятницу" и т.д. В итоге средняя цена реализации может опуститься до 5 миллионов за квартиру. Потери застройщика составят уже 200 миллионов рублей!
Конечно, с таким раскладом мало кто захочет вкладываться в новое строительство. Так что до лета мы увидим спад как спроса, так и предложения на рынке недвижимости.
Однако после июля ситуация вполне может кардинально поменяться! Я бы не исключал вероятность новой программы льготного кредитования жилья. Правительство просто не сможет допустить обвала строительной отрасли, на которой держится экономика.
Скорее всего, новая ипотека будет адресной - только для отдельных категорий граждан. Например, для семей с детьми, молодых специалистов определенных профессий и т.д.
Либо круг банков-участников сузится. К примеру, Сбербанк и ВТБ получат одобренные государством лимиты по льготному кредитованию на конкретные проекты. А частные банки будут одалживать население на коммерческих условиях.
Ну а дальше многое будет зависеть от курса Центробанка. Если ключевая ставка начнет стремительно снижаться, это откроет дорогу для удешевления всех кредитов. Ипотека в 15-16% перестанет быть чем-то сверхъестественным, как сейчас. Люди снова потянутся покупать недвижимость, не дожидаясь особых условий.
Как результат - восстановится спрос, застройщики начнут активно возводить новые дома, цены пойдут вверх. Конечно, бурного роста как в 2022-2023 годах мы уже не увидим – экономика страны серьезно изменилась. Но рынок недвижимости восстановит стабильность.
Это наиболее реалистичный сценарий, на мой взгляд. Однако нельзя исключать и негативный расклад. Если вдруг ЦБ сохранит высокую ставку до конца года, а правительство откажется от поддержки ипотеки, рынок полностью рухнет.
Будут массово банкротиться строительные компании, цены на жилье обваливаться, люди терять свои квартиры из-за невозможности платить по кредитам. Короче, полный коллапс, который мы наблюдали в 90-е годы.
Честно говоря, я очень надеюсь, что до такого катастрофического сценария дело не дойдет. И государство, и ЦБ постараются найти компромисс между интересами экономики и населения. Поэтому шансы на восстановление рынка к концу 2024 года я бы оценил как 70% против 30% его полного обвала.
На этом оптимистичном прогнозе, пожалуй, и закончу свой обзор перспектив. Хочу пожелать всем участникам рынка выдержки и терпения. Любой кризис рано или поздно заканчивается! Главное - быть гибкими, не терять надежды и искать новые возможности для бизнеса даже в самых неблагоприятных условиях. Уверен, мы все вместе справимся и с этой непростой ситуацией!